THE POSSIBILITY OF CONVERSION OF SLUMS IN GATED COMMUNITIES AND ITS REPERCUSSION ON LOCAL CRIME
RESUMO
As favelas brasileiras têm se tornado um grande problema urbano, as quais acarretam incertezas de inúmeras naturezas. Todavia os administradores públicos não estão enfrentando a questão com a devida importância. Por isso medidas alternativas devem ser fomentadas, a fim de se buscar uma solução para o problema. Neste contexto o Código Civil brasileiro instituiu a figura dos condomínios, os quais poderão constituir um importante instrumento na busca de uma resposta para a incógnita descrita, embora as favelas sejam atreladas a regiões carentes, e, paradoxalmente, os condomínios a classe média ou alta. O anseio maior de tal conversão é incrementar a auto-estima dos moradores, bem como reduzir as práticas criminosas no interior das vielas. E para tanto o presente trabalho utiliza como referência uma área particular, proveniente de invasões populares, na cidade de Montes Claros/MG. Trataremos aqui com o instituto do usucapião, condomínios, alienação dos bens públicos, teorias da criminologia, entre outros.
Palavras-chave: Favela, condomínio, usucapião.
ABSTRACT
Brazilian favelas have become a major urban problem, which lead to numerous uncertainties natures. But public administrators are not experiencing the issue with due importance. Therefore alternative measures should be encouraged in order to seek a solution to the problem. In this context the Brazilian Civil Code established the figure of condominiums, which can be an excellent tool in search of an answer to the unknown described, although the slums are linked to poor regions, and paradoxically, the condominiums to middle or upper class. The greatest aspiration of such conversion is to increase the self - esteem of the residents as well as reduce criminal practices inside lanes. And to do this work uses as reference a particular area, from popular invasions in the city of Montes Claros / MG. Deal here with the institute 's prescription , condos , sale of public assets , theories of criminology , among others .
Keywords: Favela, condominium, prescription.
INTRODUÇÃO
No Brasil as primeiras favelas surgiram no século XIX, todavia foi a partir do ano de 1930 que elas se tornaram um dos grandes problemas urbanos. Embora já existissem proibições legais para sua constituição ou incremento, uma política de tolerância se impôs resultando na atual conjuntura (GONÇALVES, 2006).
Tudo isso no afã de controlar as tensões sociais, ocasionadas pela política de moradia, estabeleceu-se uma política de tolerância extremamente precária e clientelista sem se formular uma resposta jurídica definitiva a questão. Por isso hoje se enfrenta tantos problemas fundiários urbanos, os quais são frutos da benevolência e tolerância dos poderes públicos (GONÇALVES, 2006).
Tal situação foi corroborada pelos enormes entraves legais e burocráticos para a concretização da titulação da propriedade em áreas ocupadas irregularmente, que apesar de mais de três décadas de experiências em urbanização de favelas no Brasil, poucas foram aquelas em que o processo de regularização fundiária foi concluído. Todavia, com a Constituição de 1988 e o Estatuto da Cidade, foi ampliada, sobremaneira, a possibilidade de efetuar-se sua regularização (COMPANS, 2003).
Nesse contexto, a cidade de Montes Claros, município de porte médio situado no norte do estado de Minas Gerais, que possui uma população superior a 385 mil habitantes, também sofreu seus prejuízos (BRASIL, 2010). Dentre inúmeros bairros está o Santos Reis, o qual teve seu processo de formação ligado a ocupações irregulares provenientes de invasões populares, o que redundou na formação de um aglomerado de residências construídas de forma arcaica, qual seja, uma favela (FERREIRA, 2001). Em contrapartida, a maior parte do bairro atendeu a legislação de uso e ocupação do solo, resultando na coexistência de uma parte regular e outra informal.
Com o avanço do tráfico de drogas nas cidades brasileiras, incrementando a violência nos centros urbanos, a região se tornou um local atrativo para práticas ilegais, já que os becos propiciam uma maior facilidade para o tráfico e consumo de drogas, além de permitir que os criminosos se furtem da ação do Estado, bem ainda os utilizem para atos de libidinagem. Pois com espeque em VARGAS (2005) as favelas devido a sua topografia, ruas estreitas e tortuosas, constituem territórios que podem ser facilmente protegidos contra a polícia, o que é perigoso.
No Rio de Janeiro, o tráfico de drogas foi um fator prejudicial à regularização fundiária das favelas, já que os narcotraficantes as ocuparam e nelas tornavam-se referência interna de poder, impondo a lei do medo e do silêncio (GONÇALVES, 2006). Não obstante essa prática ser comum no Rio de Janeiro, é precipitado afirmar que os criminosos também irão impor suas doutrinas no bairro Santos Reis, pois estes acontecimentos têm seus impactos em cada sociedade em razão da herança histórica de cada formação social (GOMES, 2002).
No ano de 2001, uma ideia considerada inusitada levou a instalação de portões e câmeras de monitoramento em volta da favela do Jacarezinho no Rio de Janeiro. Todavia a polícia, as pessoas que não vivem em favelas, também os políticos reagiram de forma contrária à ideia, considerando-a lunática. Eles se perguntavam como uma associação de moradores, que todos acreditavam ser controladas por traficantes de drogas, teria a ousadia de querer restringir o trabalho da polícia, bem como se comparar aos condomínios cercados da elite. O grande temor seria que o evento estivesse acontecendo com ajuda dos traficantes, o que gerou uma série de comentários negativos, pois se tornaria instrumento óbvio da ilegalidade (VARGAS, 2005).
Contudo, a proposta em epígrafe não possui o mesmo intento, posto que na favela do Jacarezinho queriam cercar todo o perímetro da favela, sem qualquer tipo de limitação a livre circulação de pessoas envolvidas com o crime. Entretanto, neste estudo, propõe-se que as vielas poderão ser seccionadas em pequenos condomínios. Assim de um beco não haveria como atravessar para o outro, a não ser que isso fosse feito por meio das ruas. Também engloba a proposta do presente estudo o fato de que na saída das vielas (onde dão acesso às ruas), fossem colocados portões para controle dos seus moradores, tendo estes a chave, ou não, da entrada. Já nos fundos (onde eles se encontram com os demais becos), poderiam ser colocados muros os separando.
É cediço que o Estado enfrenta dificuldades em solucionar os problemas de segurança pública, havendo premente necessidade que haja a implementação de medidas alternativas que somem com as políticas públicas de segurança tradicionais.
Além disso, a escalada da violência tem contribuído para isolar ainda mais as favelas do conjunto da cidade, vez que, no senso comum, estes locais são considerados perigosos, o que em consequência, desencadeia a polarização das classes: de um lado os condomínios fortificados que procuram esconder e proteger grupos sociais privilegiados, e do outro, muros de estigma, separando as favelas do restante da cidade. Diante desse fato, os moradores do bairro Santos Reis, muitas vezes, são responsabilizados pela desordem social, onde são, frequentemente, retratados como moralmente corruptos e desumanos, tendo a política habitacional também contribuído para esta estigmatização. No entanto, essa rotulação não condiz com a realidade, uma vez que ínfima parcela de seus moradores, ou mesmo forasteiros, são os responsáveis pela desordem (GOMES, 2002; VARGAS, 2005).
Em contrapartida, a conversão em condomínios poderá ser um importante instrumento de cidadania e de inclusão social, ao passo que permitirá sua regularização fundiária, pois poderá conferir aos moradores o título de domínio de suas casas, dando a eles uma segurança quanto à sua permanência no local e garantia de prestação regular de serviço público. Além disso, possibilitará a apropriação de um maior valor econômico, seja no caso de alienação do imóvel, seja na obtenção de crédito, podendo a residência ser utilizada como garantia na contratação de empréstimos (COMPANS, 2003).
1. DA FORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS
O conceito tradicional de propriedade traz a ideia de domínio exclusivo da coisa por uma única pessoa, com exclusão de qualquer outro sujeito. Contudo o domínio sobre esse objeto pode ser exercido por mais de uma pessoa simultaneamente, é o que conhecemos por condomínio (LOUREIRO, 2004).
Nessa modalidade, a propriedade tem mais de um titular, sem que nenhum deles sejam dono por inteiro. Destarte, cada condômino será titular de uma parte ideal da coisa, a qual se encontra presente apenas na representação mental (LOUREIRO, 2004).
Tratando-se de desdobramento do instituto, o condomínio edilício rege de forma especial o tema. Nele existe a propriedade exclusiva, combinada com a propriedade em comum de outras áreas do mesmo imóvel, onde existe a combinação das duas modalidades, que se completam. Dessa forma, o titular da unidade autônoma é, portanto, proprietário de um direito complexo, já que possui a residência, e ainda, a copropriedade com os demais condôminos da área de lazer, ruas, corredores, entre outros (VENOSA, 2008).
O condomínio é antro de discórdias, pois o ser humano em razão de sua natureza tem dificuldade de compartilhar harmoniosamente seus direitos e deveres. Por esse motivo a lei costuma incentivar e facilitar sua extinção (VENOSA, 2008). No entanto, Andrade (2013), com mais de trinta anos de experiência na gestão de condomínios, sustenta que regras claras atenuam os conflitos entre os condôminos, sendo o síndico o líder responsável para solucionar os atritos entre os moradores. Por isso o síndico deve conhecer bem os problemas que surgem na sua rotina, já que é no cotidiano que se definem as situações recorrentes, apesar de o Código Civil disciplinar em vinte e sete artigos o instituto, onde constam normas básicas de convívio.
O planejamento é o principal instrumento do síndico, vez que através dele poderá convocar as assembleias com o problema já identificado, aproveitando para ali apresentar as soluções. Ademais, o regimento interno deve ser utilizado em seu favor, tendo em vista que é mais maleável do que a convenção que exige dois terços dos moradores em assembleia para se aprovar mudanças. Além disso, o regimento interno deve documentar com minúcias todos os regramentos para evitar mal entendidos, sendo que o barulho, encanamento, garagem, área comum e inadimplência costumam se apresentar como problemas mais recorrentes (ANDRADE, 2013).
Nos últimos anos os condomínios fechados constituíram um fenômeno urbano cada vez mais presente nas cidades brasileiras. Inicialmente, eles foram criados para atender pessoas de alto poder aquisitivo, já que conciliavam segurança e conforto. Contudo, atualmente verifica-se a sua popularização, já que eles estão sendo implantados em áreas menores, com unidades residenciais, serviços e áreas coletivas reduzidas (BALTRUSIS, D’OTTAVIANO, 2009).
Convém acrescentar, que a favela objeto da presente pesquisa, não foi constituída inicialmente sob as normas que regem o assunto, mas apenas se tornou um loteamento irregular em razão das invasões.
Ressalte-se que há controvérsias a respeito da legalidade dos loteamentos fechados, também chamados de condomínio atípico. A questão diz respeito à possibilidade de se edificar muros ao redor do loteamento e implantar controle de acesso, mediante instalação de guarita na entrada do loteamento (ou condomínio), no intuito de impedir a entrada de pessoas que não sejam moradoras ou convidadas, proibindo a utilização dos espaços comuns por terceiros (SILVA, 2008).
Dentre os quatros posicionamentos a respeito de sua legalidade apenas um o considera ilegal. Sustentado sob o argumento de que o parcelamento da terra nua é regido pela Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano (Nº 6.766 de 19 de Dezembro de 1979), e não pela norma que rege os condomínios. Assim, os condôminos usufruem privadamente de áreas verdes e vias que são públicas, porém fechadas intramuros.
Assim estaria em oposição a Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano, a qual prever que desde a data do registro do loteamento as vias, praças, os espaços, livres e destinados a edifícios públicos, e outros equipamentos urbanos passam a integrar o domínio do município (artigo 22). Por isso as normas municipais que prevejam exclusividade para a utilização de áreas públicas, do loteamento, seriam inconstitucionais por ferir o princípio da isonomia e da liberdade de ir e vir, agredindo o planejamento urbano que depende da integração do solo urbano à cidade (SILVA, 2008).
Não obstante o primeiro argumento que tutela a legalidade, aduz Silva (2008) que o fato de determinados bens passarem a integrar o domínio do Poder Público não significa que não possam ter sua destinação alterada, porque compete aos municípios legislar sobre assuntos de interesse local e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (artigo 30, Constituição Federal). Por isso, se um município autorizado por lei municipal resolve disciplinar a ocupação do solo urbano, ou de seus próprios bens, da forma que entendeu mais conveniente, não é lícito a qualquer outra autoridade interferir, pois efetivamente substituiria a vontade daqueles que detêm a competência constitucional para tal fim. Ademais, tal aspecto é ratificado pelo fato de que o município atende o interesse público.
A segunda posição sustenta que o condomínio fechado dispensa lei municipal, bastando ato administrativo de concessão ou permissão para que as vias internas do condomínio passem a ser de utilização privada. Pois não é a circunstância de ser uma via, praça ou um espaço livre, dentro de um loteamento, que lhe garante, por si só, a característica de bem de uso comum do povo, mas sua destinação final. Não basta a denominação rua ou praça dentro de um loteamento para inserir tais bens entre os de uso comum do povo (SILVA, 2008).
Certamente, esses bens são de domínio do município, mas a administração pública pode os destinar para outra categoria de bens, qual seja os de uso especial, permitindo ou concedendo o seu uso para os proprietários dos imóveis do loteamento fechado. Ao contrário dos bens de uso comum, em que a regra é a liberdade de todos, nos bens de uso especial a liberdade desaparece, por força das circunstâncias, convergindo e fixando-se na pessoa dos usuários que preenchem os requisitos estabelecidos para a referida outorga privilegiada (SILVA, 2008).
A terceira e última posição defende a aplicação da legislação referente aos condomínios, ao invés da Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano. Tendo em vista que aquela é uma nova forma de uso e ocupação do solo prevista na Lei Federal de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias (Nº 4.591 de 16 de Dezembro de1964). Essa corrente defende ainda, que a doutrina inicialmente conduzia sua interpretação no sentido de que este instituto visava tratar apenas do condomínio em vilas, conjuntos residenciais urbanos, bem como assim nos clubes de campo, entre outros (SILVA, 2008). Importante salientar que Venosa (2008) afirma que pelo fato do Código Civil ter regulado completamente os condomínios as disposições que se aplicam ao instituto que estão na Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias estão revogadas.
Nesses locais, haviam residências isoladas com jardim e quintal exclusivo, e ao mesmo tempo, jardins, piscinas, salões de jogos, áreas de terreno que dão acesso à estrada pública e ligam as várias casas do conjunto, as quais seriam propriedade em comum. Ficou evidenciado a não limitação de sua abrangência à criação das chamadas vilas, mas a qualquer forma de aproveitamento condominial do espaço. Assim, tudo o que integraria o condomínio é de propriedade exclusiva dos condôminos, que não têm a obrigação legal de entregar os espaços internos comuns ao município, quando da aprovação e do registro do empreendimento (SILVA, 2008).
O condomínio pode surgir de várias formas e, nesse contexto, Diniz (2004) o classifica como voluntário, eventual ou forçado. Será voluntário, se resultar do acordo de vontade dos participantes, nascendo um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. Será eventual quando envolver causas alheias à vontade dos condôminos, como ocorre, por exemplo, com a doação de um objeto a duas ou mais pessoas, com a herança deixada a vários herdeiros, também como pelo direito de vizinhança ou qualquer outra hipótese em que o estado de comunhão provenha de um fato que não tenha decorrido de ato de vontade dos participantes. Já o condomínio forçado é aquele que deriva de imposição da ordem jurídica, sendo consequência inevitável do estado de indivisão da coisa, podem ser citados a título de exemplo a comunhão em paredes, cercas, muros e valas, e na formação de ilhas.
As favelas também podem organiza-se como condomínio edilício, pois O Superior Tribunal de Justiça entendeu que o conjunto de casas de vilas, com acesso por rua particular, embora existente desde muitos anos anterior à Lei Federal de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio edilício (BRASIL, 1990).
Em outra decisão no ano de 1994 o Superior Tribunal de Justiça, decidindo demanda com o objetivo de declarar a inexistência do condomínio Vila Elvira, e a consequente proibição do direito de cobrar cotas condominiais, bem como a nulidade da convenção de condomínio por ferir o artigo 9º da Lei Federal de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias, já que na sua constituição não foram criadas as frações ideais. No entanto o Superior Tribunal de Justiça negou o pedido entendendo que o condomínio horizontal não esgota apenas quando atendido os requisitos da lei referida. Por isso podem os moradores de uma vila, proprietários das respectivas casas, aglomerar-se contratualmente para atingir finalidade comum, adquirindo coisas de propriedade coletiva, cabendo o geral rateio das despesas por todos aqueles que se beneficiam dos serviços produzidos pelo bem comum (BRASIL, 1994).
Para criar um condomínio edilício leva-se em conta três elementos: o subjetivo, que é a vontade das pessoas, o objetivo, que trata da edificação segundo o atendimento dos requisitos legais. Ainda acrescenta-se, o terceiro elemento que é o registro imobiliário, o qual lhe confere existência legal (VENOSA, 2008).
Não obstante a vontade ser o primeiro elemento, poderia também constituir o primeiro entrave, pois o condomínio seria fomentado através da associação de seus moradores. Dessa forma, haveria a necessidade de aprovação unânime deles, uma vez que não há como constranger alguém a participar desta comunhão contra sua vontade. Contudo, é difícil encontrar unanimidade até mesmo dentro de uma pequena família, quanto mais entre pessoas advindas de uma formação social heterogênea.
Quanto ao elemento objetivo, formalidades legais que regulam o instituto, estão esculpidos no Código Civil, pois como já dito Venosa (2008) constroi que pelo fato desta lei ter regulado completamente os condomínios, as disposições que se aplicam ao instituto que estão na Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias estão revogadas.
O Código Civil dispõe no artigo 1.332 que o condomínio edilício será instituído por ato entre vivos ou testamento, e deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial o seguinte: 1) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; 2) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente aos terrenos e partes comuns; 3) o fim que as unidades se destinam.
No que toca ao elemento objetivo Farias, Rosenvald (2009) afirmam que o condomínio edilício decorre de três atos constitutivos distintos: a instituição, a convenção de condomínio e o regimento interno. A instituição é ato preliminar, pelo qual nasce propriamente o condomínio. Já a convenção e o regimento interno são atos que supõem um condomínio já criado, e disciplinam sua existência e regular funcionamento.
A instituição de condomínio resulta de uma declaração de vontade, devendo obrigatoriamente ser pública, mediante o registro no ofício imobiliário, e constando a individualização e a discriminação das unidades autônomas, bem como a respectiva fração ideal correspondente a cada unidade. Reafirmam também a necessidade da descrição do fim a que se destinam, tornando público o objetivo da edificação (FARIAS, ROSENVALD, 2009).
Dessa forma para que seja instituído o condomínio edilício, ao ser realizada a especificação descritiva das unidades que são autônomas, deverão as residências possuírem identificações numéricas, para que sejam objeto de inscrições individualizadas. Além disso, deverão haver a descrição das áreas que são comuns, bem ainda as frações ideais que farão parte das unidades autônomas. Tudo isso constará no registro imobiliário, que é a garantia fundamental do direito dos condôminos e dos adquirentes (LOUREIRO, 2004;VENOSA, 2008). Trata-se dos requisitos do artigo 1.332 do Código Civil.
A convenção de condomínio é lei interna que rege a relação entre os condôminos, e destes com terceiros, devendo ser subscrita por pelo menos dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para os proprietários do direito sobre as unidades, ou para aqueles que sobre ela tenham posse ou detenção. Mas para que tenha validade perante terceiros deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (LOUREIRO, 2004).
A convenção discriminará as cláusulas relativas à descrição e individualização das unidades autônomas, e ainda determinará a quota proporcional das áreas comuns, e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para custeio das despesas de condomínio. E também disciplinará sua forma de administração, a competência das assembleias, a forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores, e não menos importante o regimento interno (LOUREIRO, 2004).
O terceiro e último elemento é o registro imobiliário. E para sua consecução afirma Loureiro (2004) que será necessária averbação da construção, a apresentação do habite-se e a certidão negativa de débitos do INSS. Em seguida, será registrada a escritura pública ou particular de instituição e especificação de condomínio, além da convenção de condomínio, fazendo menção deste registro na matrícula do imóvel objeto do empreendimento.
Uma vez criado o condomínio edilício, seus participantes terão direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades. Poderão também usar das partes comuns, conforme sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais condôminos. Ainda, estarão autorizados a votar e participar das deliberações da assembleia, desde que estejam em dias com as contribuições de condomínio (Código Civil, artigo 1.335).
Por outro lado, será dever dos condôminos contribuírem para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Proibidos também estão de realizar obras que comprometam a segurança da edificação, bem como alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Deverão ainda dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (Código Civil, artigo 1.336)
A administração do condomínio ficará a cargo do síndico, que poderá ser ou não condômino, o qual será escolhido em assembleia, pelo prazo de dois anos admitindo-se a reeleição. Outrossim, para garantir o fiel cumprimento das suas atribuições poderá ser criado um conselho fiscal, composto por três membros, com competência para dar parecer sobre as contas do síndico (Código Civil, artigos 1.347, 1.356).
Não obstante todo o exposto acima, surge em 10 de Julho de 2001 a Lei nº 10.257 chamada de Estatuto da Cidade, a qual cria nova modalidade de condomínio. Nela estabelece que as áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural (artigo 10).
Institui ainda, que em razão da situação exposta no parágrafo anterior, será constituído condomínio especial, o qual será indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por no mínimo dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à sua constituição, e que as deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais discordantes ou ausentes (artigo 10, §§ 4º, 5º). Assim, surgirá um condomínio forçado, já que ele irá advir de uma imposição legal.
Outra grande inovação do Estatuto da Cidade foi reconhecer às associações de moradores com personalidade jurídica, regularmente constituída, como parte legítima para a propositura da ação, bem como aos próprios possuidores em estado de composse. De salutar relevância também, foi a garantia de assistência judiciária gratuita aos beneficiários, inclusive perante o cartório de registro de imóveis (COMPANS, 2003).
Apesar disso Compans (2003) sustenta que será preciso uma transformação cultural no interior das comunidades para que o condomínio indivisível seja absorvido. Completa ainda, que serão necessárias alterações na legislação federal concernente à constituição e ao funcionamento dos condomínios, para adequá-las a realidade das comunidades.
Embora a intenção do instituto seja mais singela, a fim de atender as demandas fundiárias urbanas, Venosa (2008), de forma mais prática, afirma que será necessária apenas a eleição de um síndico, convocação de assembleias, elaboração de regulamentos, tal qual o condomínio edilício, cujas disposições deverão ser aplicadas no que couber. Dallari, Ferraz
(2010) dispõem que se aplicam ao condomínio especial os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, mas que em razão das disposições do Estatuto da Cidade afasta-se a incidência dos artigos 1.320, 1.323 e 1.325.
A Lei 2.921 de 27 de Agosto de 2001, que instituiu o Plano Diretor de Montes Claros/MG caminha nesse sentido, pois são seus objetivos a promoção do desenvolvimento urbano e a regularização fundiária, mediante a melhoria das moradias e a urbanização das vilas e favelas (artigo 7º, VII). Na política habitacional, o plano diretor propõe desenvolver programas e destinar recursos para a urbanização e a regularização fundiária de favelas, a complementação da infraestrutura urbana de loteamentos populares, bem como a promoção e a regularização fundiária de favelas localizadas em terrenos particulares, visando à execução de projetos de parcelamento e à titulação aos moradores (artigo 30, VI, VIII). Por último, incentiva a implantação dos equipamentos necessários à melhoria das condições de segurança pública com vistas à redução dos índices de criminalidade (artigo 16, I).
2. DOS ENTRAVES À CONSTITUIÇÃO DOS CONDOMÍNIOS
Sustenta Compans (2003) que diversas são as formas de aquisições da propriedade no ordenamento jurídico brasileiro, entre elas se figuram: compra e venda, permuta, doação, desapropriação e usucapião. O terreno que compõe a favela pertence à Mitra Diocesana, ou seja, Igreja Católica, tendo ele sido invadido a mais de quarenta anos (MONTES CLAROS, 2012, informação verbal). Dessa forma, trata-se de terreno particular sujeito, entre outros, ao instituto do usucapião.
O usucapião é um instrumento previsto no Direito Civil, o qual permite a aquisição da propriedade de determinado imóvel ou móvel, em razão de se manter estes em sua posse por determinado período. Sobre o instituto, observa Venosa (2008) que a posse prolongada da coisa pode conduzir a aquisição da sua propriedade, se presentes determinados requisitos estabelecidos em lei, denominando-se usucapião o modo de aquisição da propriedade mediante a posse suficiente prolongada sob determinadas condições.
Premia-se aquele que se utiliza utilmente do bem, e pune aquele que deixa escoar o tempo, sem dele se utilizar ou, não se insurgindo, que outro o faça, como se dono fosse. Destarte a usucapião tem o condão de transformar a situação fática da posse, sempre suscetível de mudanças, em propriedade, situação jurídica definida (VENOSA, 2008).
Dentro dessa fórmula, a usucapião revestiu diferentes configurações ao longo da história do Direito, variando de um ordenamento para outro e, até mesmo dentro dele. No Brasil, apresenta-se em diversos modelos, sendo os mais conhecidos o ordinário e extraordinário, bem como algumas formas especiais reguladas por diferentes atos legais (MEDAUAR, ALMEIDA, 2004).
No extraordinário aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire sua propriedade, independentemente de título ou boa-fé (artigo 1.238 do Código Civil). Todavia, o prazo de quinze anos será reduzido a dez se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia, ou nela houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo (VENOSA, 2008).
No ordinário a pessoa que possuir como seu, um imóvel, por dez anos, sem interrupção, nem oposição, com justo título e boa-fé, adquire a sua propriedade. Contudo, o prazo será reduzido para cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, que foi cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico (artigo 1.242, caput, parágrafo único).
Como se percebe, as duas modalidades podem se confundir, já que em determinadas situações poderão ter o mesmo prazo de dez anos. No entanto Venosa (2008) diz que a diferença é que no extraordinário é dispensado o justo título e a boa-fé, mas em contrapartida exige-se o requisito da moradia ou serviços de caráter produtivo.
O usucapião especial urbano é instituto criado pela Constituição Federal, não se confundindo com os demais previstos no Direito. O sentido social desta modalidade é evidenciado, pois o prazo é reduzido e dispensa o justo título e a boa-fé. Além disso, ele pode ser individual ou coletivo, em razão de inovação perpetrada pelo Estatuto da Cidade. (MEDAUAR, ALMEIDA, 2004; VENOSA, 2008; COMPANS, 2003).
Na modalidade individual, a pessoa que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando ela para sua moradia ou de sua família, adquirirá o seu domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (artigo 9º, Estatuto da Cidade). Insta acrescentar que o Estatuto da Cidade inovou o dispositivo ao versar que a disposição constitucional não abarcava edificações, apenas áreas urbanas. Agora o instituto pode recair sobre qualquer um dos dois (VENOSA, 2008).
Graças à outra construção perpetrada pelo Estatuto da Cidade surgiu o usucapião especial coletivo. Acerca deste, previu o mencionado estatuto que as áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente, e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, poderão ser usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural (artigo 10, Estatuto da Cidade).
O intuito da lei é atingir populações de baixa renda, atendendo as pressões sociais das ocupações urbanas. Embora a lei exija que a ocupação coletiva deva impossibilitar a identificação dos terrenos, na prática pode haver identificação dos terrenos, mas que tal identificação se mostra geralmente confusa ou inconveniente nesse emaranhado habitacional (VENOSA, 2008).
O usucapião especial coletivo é instrumento adequado ao caso em tela, tendo em vista que sua finalidade é promover a regularização fundiária de favela. Antes de sua instituição, a aplicação dos outros tipos de usucapião era praticamente inviável à regularização de aglomerados por se tratar de uma ação individual, dificuldade de individualização de lotes, confrontações com logradouros públicos, entre outros (COMPANS, 2003).
Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos estabelecendo frações ideais diferenciadas. Também, será conveniente que sejam descritas as vias públicas e logradouros (VENOSA 2008).
Em todas suas modalidades o usucapião exige que a posse seja contínua, bem ainda sem contestação, sendo elas aquela que durante o período não sofreu discussão, impugnação ou dúvida alguma (VENOSA, 2008).
No instituto existe a possibilidade da sucessão na posse, não havendo dúvidas de que ela pode ser transmitida por ato entre vivos e por causa morte. O sucessor acresce a sua posse o período de seu antecessor, conforme se observa no artigo 1.243 do Código Civil (VENOSA, 2008).
Além de todo exposto, outro ponto importante deve ser enfrentado. Trata-se das vias da região do Santos Reis, pois elas são públicas e suas descrições serão necessárias na formação do condomínio. Contudo, para a implantação deste na modalidade fechado (não permitir a entrada de estranhos) deverá ser avaliada a possibilidade de alienação dos logradouros para os moradores da região.
Reza a Lei 9.503, de 23 de setembro de 1997, Código de Trânsito Brasileiro, que são vias terrestres urbanas e rurais: as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais. Completa que são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública e as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas (artigo 2º, caput, parágrafo único).
O Código Civil classifica os bens públicos da seguinte forma: 1) Os de uso comum do povo, a exemplo dos mares, estradas, ruas e praças; 2) Os de uso especial, tais como os edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; 3) Os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de Direito Público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades (artigo 99, I,II,III).
Os bens públicos são todas as coisas corpóreas ou incorpóreas, imóveis ou móveis, semoventes, créditos, direitos e ações, que pertencem, a qualquer título, às entidades estatais, autárquicas, fundacionais e empresas governamentais, tendo este caráter todos os locais abertos à utilização pública, que confere sentimento de comunidade, de uso coletivo, de fruição própria do povo (MEIRELLES, 2012).
Assim, para se cogitar a conversão de uma região de aglomerado em condomínios fechados, nas quais as partes que deveriam ser propriedades em comum, ou seja, as vielas, na verdade pertencem ao município, existe a necessidade de se discutir a alienação da propriedade pública, em prol dos cidadãos, transformando-a em bem particular.
Alienação é toda transferência de propriedade, remunerada ou gratuita, sob a forma de venda, permuta, doação, entre outros. Qualquer dessas formas de alienação pode ser utilizada pela administração, desde que satisfaça as exigências administrativas para o contrato alienador e atenda aos requisitos do instituto específico (MEIRELLES, 2012).
O Código Civil estabeleceu que os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar (artigo 100). Porém, permitiu que os bens públicos dominicais possam ser alienados, observadas as exigências da lei (artigo 101).
Portanto, é possível a alienação dos bens públicos desde que passem para a categoria de dominicais. Nesta qualidade, podem deixar de serem públicos e se tornarem particulares. Todavia, permanecerão inalienáveis enquanto destinados ao uso comum do povo ou a fins especiais, isto é, enquanto tiverem destinação pública. Nesse contexto, uma praça ou um edifício público não podem ser alienados enquanto tiverem esta destinação, mas qualquer deles poderá ser vendido, doado ou permutado, desde o momento em que seja, por lei, desafetado da destinação originária e transpassado para categoria de bens dominicais, isto é, do patrimônio disponível da Administração (MEIRELLES, 2012).
A Lei Orgânica de Montes Claros afirma que compete ao município prover a tudo quanto diga respeito ao seu peculiar interesse e bem estar de sua população, cabendo-lhe, privativamente, dentre outras, dispor sobre administração, utilização e alienação de bens públicos, bem ainda planejar o uso e a ocupação do solo em seu território, especialmente na sua zona urbana (artigo 13, X, XIII). Afirma ainda, que é competência do prefeito municipal providenciar sobre a administração dos bens do município, inclusive sua alienação (artigo 71, XXV).
A alienação não ocorrerá sem qualquer critério, mas subordinará à existência de interesse público, devidamente justificado, e dependente de autorização legislativa e concorrência pública. Entretanto, no caso em tela, a concorrência é dispensada, pois é incompatível com o processo licitatório (MEIRELLES, 2012). Esta afirmação está positivada na Lei Orgânica de Montes Claros, a qual prevê a dispensa da concorrência pública no caso de doação, permuta ou concessão de direito real de uso (artigo 106, I e 107,§1º).
A doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere de seu patrimônio bens ou vantagens para outra, que os aceitam, sendo contrato civil. A Administração pública também pode fazer doações de seus bens imóveis desafetados do uso público e comumente o faz. Elas podem ser feitas com, ou sem encargos, mas dependem de lei autorizadora que estabeleça as condições para sua efetivação, bem como há necessidade de prévia avaliação do bem a ser doado. Saliente-se que em toda doação com encargo é interessante que se inclua a cláusula de reversão para a eventualidade do seu descumprimento (MEIRELLES, 2012).
A doação dos becos é uma opção, contudo, seria mais conveniente a concessão de direito real de uso, pois a primeira vem sendo substituída, e com vantagens, pela segunda em razão de inúmeros fatores (MEIRELLES, 2012). A Lei Orgânica de Montes Claros dispõe que o município, preferentemente à venda ou doação de seus bens imóveis, outorgará concessão de direito real de uso, mediante prévia autorização legislativa e concorrência pública, porém esta será dispensada, por lei, quando o uso se destinar a concessionária de serviço público, a entidades assistenciais, ou quando houver relevante interesse público, devidamente justificado (artigo 107, §1°).
A concessão de direito real de uso é contrato pelo qual a administração transfere o uso remunerado ou gratuito de terreno público a particular, como direito real resolúvel (pode ser desfeito), para que dele se utilize em fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, entre outros (MEIRELLES, 2012).
Essa modalidade de alienação é transferível por ato entre vivos ou por sucessão, legítima ou testamentária, a título gratuito ou remunerado, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, com a diferença que o imóvel reverterá à Administração concedente se o cessionário (quem o recebeu) ou seus sucessores não lhe derem o uso prometido ou o desviarem de sua finalidade contratual. Assim, o Poder Público garante o fiel cumprimento do contrato, assegurando ao uso a que o terreno é destinado e evitando prejudiciais especulações imobiliárias (MEIRELLES, 2012).
A concessão de direito real de uso poderá ser outorgada por escritura pública ou termo administrativo, cujo instrumento ficará sujeito a inscrição no livro próprio do registro imobiliário competente. Desde a inscrição, o cessionário fruirá plenamente do terreno para fins estabelecidos no contrato e responderá por todos encargos civis, administrativo e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e sua rendas (MEIRELLES, 2012).
O interesse público parece estar caracterizado, uma vez que o objetivo da concessão de direito real de uso no caso em tela, é permitir a transformação de um aglomerado em condomínios. Não se tratando apenas de uma mudança física, mas sobretudo ideológica, a qual promoverá a autoestima dos moradores, que muitas vezes são estigmatizados. Além disso, também fomentará o controle de acesso aos becos, que são utilizados para a prática do tráfico e consumo de drogas, bem ainda para prática de atos libidinosos, os quais trazem uma profunda sensação de insegurança para a população local e ainda para terceiros.
3. OS CONDOMÍNIOS E A TENTATIVA DE DESESTIMULAR AS PRÁTICAS DELITUOSAS
Durkheim observou a existência, em qualquer tipo de sociedade e em qualquer momento histórico, de uma taxa constante de delinquência, extraindo duas conclusões: que a conduta irregular é inextirpável, desde o momento em que a conduta social é regulada por normas. E que as formas de desrespeito às leis estarão determinadas pelo tipo social dominante e seu estado de desenvolvimento. Assim, para ele, o crime deve ser contemplado como produto do natural funcionamento de toda sociedade (apud MOLINA, GOMES, 2002).
Por conseguinte, admite o mesmo autor, que o delito é um comportamento normal, que é cometido por pessoas de qualquer extrato da pirâmide social em qualquer modelo de sociedade, bem como, não deriva de anomalias do indivíduo nem da própria desorganização social, senão das estruturas e fenômenos cotidianos no seio de uma ordem social intacta. Uma vez que, se a conduta social é uma conduta regrada, o delito é a “outra face da moeda” inseparável da convivência (apud MOLINA, GOMES, 2002).
Continua afirmando que o anormal não é a existência do delito, senão um súbito aumento ou diminuição dos números médios das taxas de criminalidade, já que uma determinada quantidade de crimes forma parte integrante de toda sociedade, e esta sem condutas irregulares seria pouco desenvolvida, monolítica, imóvel e primitiva (apud MOLINA, GOMES, 2002).
No Brasil a prática delituosa está longe daquilo que seria normal, pois as estatísticas de criminalidade atingem níveis intoleráveis, obrigando o cidadão de bem a trancar-se dentro de sua própria casa, e as autoridades responsáveis pela política de segurança pública parecem simplesmente não saber que rumo tomar (RUBIN, 2003).
Sempre se depositou demasiada confiança no direito penal, operando-se como a solução simplificadora que a ameaça do castigo provoca. A prevenção do delito, de fato, é uma prevenção penal, por meio da punição, entretanto, sem ponderar outras variáveis também relevantes (MOLINA, GOMES, 2002).
A Criminologia é uma grande aliada, pois ela não pretende fornecer informações aos poderes públicos sobre o criminoso, para castigá-lo mais e melhor, mas ao contrário, seu conhecimento científico deve conduzir a uma intervenção capaz de se antecipar ao mesmo, de preveni-lo, neutralizando-o com programas e estratégias adequadas (MOLINA, GOMES, 2002).
A prevenção do delito não só ocorrerá contra motivando o infrator potencial com a ameaça do castigo, senão de outros muitos modos, com programas que incidam em diversos componentes do fenômeno criminal: o espaço físico, as condições ambientais, o clima social, etc. Por exemplo, neutralizando as variáveis espaciais e ambientais mais significativas daquele, programas de base ecológica, arquitetônico-urbanístico e territorial (MOLINA, GOMES, 2002).
E nesse sentido a obra Defensible Space, de Newman, defende um modelo para ambientes residenciais que crie obstáculo ao delito, formando a expressão física de uma fábrica social que defende a si mesma contra o crime. Conforme o autor, o desenho urbano e arquitetônico favorece o crime, seja porque permite o fácil acesso de estranhos, seja porque possui múltiplas entradas às moradias, ou porque os centros atraem visitantes, bem como porque os próprios habitantes do local ou a polícia contam com limitadas possibilidades de vigilância e observação das áreas públicas adjacentes em razão de diversos fatores, extensão da zona, colocação de varandas e janelas, entre outros (apud MOLINA, GOMES, 2002).
Segundo Newman, a divisão de uma área em pequenas partes, como ocorrerá nos condomínios, podem infundir a seus residentes um sentimento de “comunidade”, de “territorialidade”, que lhes auto responsabilizariam progressivamente com a defesa de seu ambiente frente ao delito (apud MOLINA, GOMES, 2002).
Por isso, ele propõe quatro medidas muito precisas: a) subdividir as áreas públicas em zonas menores, para que os vizinhos adotem atitudes de “propriedade”; b) Adequada colocação das janelas, potenciando ao máximo a capacidade de observação destas áreas; c) colocar nas zonas concorridas algumas atividades públicas que não são fontes de perigo (como pequenos parques, zonas de lazer infantil); d) por último construir áreas públicas de modo tal que seus eventuais visitantes se sintam observados (apud MOLINA, GOMES, 2002).
Outro estudo que pode fornecer bases científicas para o estudo é a Teoria Ecológica (Escola de Criminologia de Chicago). Nela a desorganização social alcança o maior patamar de relevância para explicar o aumento da criminalidade. O crime ocorreria em consequência de contágios inerentes aos modernos núcleos urbanos, e sobretudo na debilidade do controle social. Tal fato ocorreria em razão da deterioração dos grupos primários, da modificação qualitativa das relações interpessoais que se tornam superficiais, da alta mobilidade e a consequente perda de raízes no lugar de residência, da crise dos valores tradicionais e familiares, da superpopulação, da tentadora proximidade às áreas comerciais e industriais onde se acumula riqueza. Tal contexto daria margem à criação de um meio desorganizado e consequentemente criminógeno (MOLINA, GOMES, 2002).
Entretanto, existem críticas à Teoria Ecológica sob o argumento de que ela não refletiria a realidade de certas regiões, pois estas não seriam desorganizadas, mas que apenas sua organização não conseguiria as inserir na cidade. Criticam também, o fato da teoria não estar em condições de explicar as condutas delitivas que ocorrem fora das áreas que concentrariam o delito, completando que estas regiões não criam o delito, mas apenas os atraem (MOLINA, GOMES, 2002).
Apesar disso outro estudo que aponta no mesmo caminho foi o realizado pelo cientista político, James Q. Wilson, e o psicólogo criminologista, George Kelling, ambos americanos, publicaram na revista Atlantic Monthly um estudo em que, pela primeira vez, estabelecia-se uma relação de causalidade entre desordem e criminalidade. Naquele estudo, cujo título era The Police and Neiborghood Safety (A Polícia e a Segurança da Comunidade), os autores usaram a imagem de janelas quebradas para explicar como a desordem e a criminalidade poderiam, aos poucos, infiltrar-se numa comunidade, causando a sua decadência e a consequente queda da qualidade de vida (apud RUBIN, 2003).
Kelling e Wilson sustentavam que se uma janela de uma fábrica ou de um escritório fosse quebrada e não fosse imediatamente consertada, as pessoas que por ali passassem concluiriam que ninguém se importava com isso e que, naquela localidade, não havia autoridade responsável pelo manutenção da ordem. Em pouco tempo, algumas pessoas começariam a atirar pedras para quebrar as demais janelas ainda intactas. Logo, todas as janelas estariam quebradas. Portanto, as pessoas que por ali passassem concluiriam que ninguém seria responsável por aquele prédio e tampouco pela rua em que se localizava o prédio. Iniciava-se, assim, a decadência da própria rua e daquela comunidade. A esta altura, apenas os desocupados, imprudentes, ou pessoas com tendências criminosas, sentir-se-iam à vontade para ter algum negócio ou mesmo morar na rua cuja decadência já era evidente. O passo seguinte seria o abandono daquela localidade pelas pessoas de bem, deixando o bairro à mercê dos desordeiros. Pequenas desordens levariam a grandes desordens e, mais tarde, ao crime (apud RUBIN, 2003).
Em razão da imagem das janelas quebradas, o estudo ficou conhecido como broken Windows (Teoria das Janelas Quebradas), e veio a lançar os fundamentos da moderna política criminal americana que, em meados da década de noventa, foi implantada com tremendo sucesso em Nova Iorque, sob o nome de Tolerância Zero (RUBIN, 2003).
Não é difícil perceber que em muitos aglomerados existem um senso de desorganização, que transforma este ambiente em “terra de ninguém”, já que o Estado não se faz presente, bem ainda transitam pessoas de todos os tipos. Entretanto, o seccionamento em condomínios acarretará um maior sentimento de propriedade sobre a região, e como decorrência aprimorará o controle social, pois na representação mental o Estado estará mais próximo e atento com o debilitamento da região, bem como as pessoas mais preocupadas em defendê-la, quebrando o círculo vicioso.
Kelling e Wilson afirmavam que uma comunidade estável, na qual as famílias cuidavam de suas casas, preocupavam-se com as crianças dos outros e desconfiavam de estranhos, poderia transformar-se, em poucos anos, ou até mesmo meses, em uma selva assustadora (apud RUBIN, 2003).
Isso porque se uma propriedade é abandonada, logo, o mato cresce, uma janela é quebrada, adultos deixam de repreender crianças e adolescentes desordeiros. Estas, encorajadas, tornam-se mais desordeiras. Então, famílias mudam-se daquela comunidade. Adultos, sem laços com a família, mudam-se para aquela comunidade. Adolescentes desordeiros começam a se reunir na frente da loja da esquina. O comerciante pede que se retirem. Eles recusam. Brigas ocorrem. O lixo se acumula. Pessoas começam a embriagar-se em frente aos bares. Um bêbado deita na calçada e lá permanece. A desordem se estabelece, preparando o terreno para a ascensão da criminalidade (RUBIN, 2003).
O professor de ciências políticas da Universidade de Northwetern, Wesley Skogan, publicou em 1990 um estudo que confirmava os postulados da Teoria das Janelas Quebradas, a qual afirmava que a relação de causalidade entre desordem e criminalidade era mais forte do que o laço entre criminalidade e outras características encontradas em determinadas comunidades, tal como pobreza, entre outros. Esta conclusão é de fundamental importância, especialmente diante da afirmação, sempre repetida e jamais comprovada, de que a principal causa da criminalidade reside nas injustiças sociais, desemprego, pobreza, falta de oportunidades, etc (apud RUBIN, 2003).
No ano de 1967, um relatório preparado para uma comissão criada pelo então Presidente Lyndon Johnson para o estudo de estratégias de combate à criminalidade já apontara, com base em pesquisas e entrevistas com cidadãos que o medo da criminalidade estava fortemente relacionado à existência de desordem nas comunidades (apud RUBIN, 2003).
Alguns, como diz Kelling, podem achar difícil que apenas uma janela quebrada seja tão importante para permitir que se exerça alguma autoridade sobre uma pessoa para que ela não quebre mais janelas. Ocorre que o público vê todo o filme se desenrolando a sua frente, que mostra a lenta e inflexível decadência da sua rua e de sua comunidade (apud RUBIN, 2003).
Em nenhum momento se pretende aqui a reforma pessoal de qualquer indivíduo, mas apenas produzir alterações institucionais, por entender que uma reorganização ambiental incide significativamente na conduta dos membros de uma família, vizinhança, entre outros (MOLINA, GOMES, 2002).
Além disso sabe-se que a desordem e a ausência de repressão a pequenos delitos não são, por certo, a única causa do aumento da criminalidade. E, não sendo a única causa, não foi apenas a ausência de combate à desordem que fez com que a criminalidade crescesse ininterruptamente (RUBIN, 2003).
CONCLUSÃO
As favelas sempre foram atreladas a desordem. Não é mentira que pessoas insensatas utilizam o desenho tortuoso delas para praticar seus atos ilícitos. Todavia o crime não ocorre somente nestes ambientes. Mas é neles que a população menos favorecida vê-se constrangida pelos criminosos, e sem força de resistência, já que estes não se submetem as normas jurídicas que regulam a atividade do Estado, possuindo inclusive o poder sobre a vida ou morte.
Tudo isso ocorre em razão da omissão estatal, que não se preocupou com o planejamento urbano, ou mesmo porque não deu a devida importância aos aglomerados. Paradoxalmente a ele incumbem as políticas públicas que poderão solucionar a questão. No entanto segurança pública, conforme o artigo 144 da Constituição Federal, é dever do Estado, porém direito e responsabilidade de todos.
Por isso a presente pesquisa tem o condão de fomentar alternativas que somem com as políticas de segurança pública tradicionais. Não tem a pretensão de dizer que a conversão de favela em condomínios é a melhor alternativa para os problemas de segurança pública nos aglomerados. Pois melhor seria que se demolissem tudo e reconstruíssem um conjunto habitacional regular. Todavia isso demandaria um custo muito elevado, que o Estado não quer suportar.
Então a presente pesquisa desenvolveu seus trabalhos, a fim de encontrar uma ideia que fosse viável e barata, podendo inclusive ser executada pelos próprios moradores. Assim chegou-se a conversão de favela em condomínios, mas não nos moldes da favela do Jacarezinho no Rio de Janeiro. Nesta eles queriam cercar todo o aglomerado e colocar circuito de câmeras, possibilitando aos seus moradores, de bem ou mal, a livre circulação no seu interior, e em contrapartida impedindo a fiscalização policial. O que se tornaria sim instrumento da ilegalidade, uma vez que todos sabem que lá o domínio pertence aos traficantes.
Já na proposta em estudo é bem diferente. Nela a favela será seccionada em espaços territoriais menores, de forma que se elimine a livre circulação dentro de todo perímetro. Pois quando criados os condomínios seus moradores poderão apenas circular dentro dele. Caso queiram ir até outro deverão utilizar as ruas e não as vielas, pois não terão acesso entre eles por dentro do aglomerado. Posto que na saída das vielas poderão ser colocados portões para controle dos seus moradores, tendo estes a chave, ou não, da entrada. Já nos fundos serão colocados muros os separando.
A conversão é plenamente possível. Já que a região foi invadida a mais de quarenta anos. Todas as modalidades de usucapião se adéquam ao caso da região. Pois o prazo mais alongado que este instituto possui é de quinze anos, na sua modalidade extraordinária. Mas sem sombra de dúvidas o usucapião que bem coaduna com o estudo é o usucapião especial coletivo, já que foi criado justamente para atender as demandas fundiárias oriundas de favelas. Isso porque possui instrumentos próprios, tais quais gratuidade de justiça, apenas um morador poderá ingressar com a ação resultando em um condomínio indivisível, entre outros.
Os becos que interpenetram a região, apesar de serem bens públicos, poderão ser transferidos para os moradores locais através da concessão de direito real de uso, que é preferido pela lei, a qualquer outra modalidade de alienação existente. Em razão das vias pertencerem ao município, os condomínios só poderão ser criados com a autorização da Prefeitura Municipal. A concessão efetiva-se através de um contrato administrativo, podendo ser utilizadas cláusulas que permitam a entrada da fiscalização dos órgãos públicos, inclusive a polícia. Outrossim nesta modalidade de alienação o Poder Público pode desfazer o contrato caso a finalidade da concessão não seja atendida, permitindo a extinção dos condomínios, na hipótese da conversão estimular as práticas imorais no interior deles, ao invés de os reprimir.
Caso seja implementado seus moradores serão beneficiados. Uma vez que será um instrumento de cidadania colaborando com a elevação da auto estima deles, pois não terão pessoas estranhas circulando no interior dos condomínios, bem como ali será a extensão da casa de cada um dos condôminos, permitindo uma sensação maior segurança e propriedade sobre a região, com sua consequente defesa. Os criminosos que continuarem agindo nos condomínios serão mais fiscalizados, já que suas ações ficarão adstritas a determinado condomínio e não ao aglomerado inteiro. O ideal seria que ao se formar o condomínio fizesse uma reforma na estrutura interna dele, em relação ao acabamento, para minimizar as chances do traficante quebrar os muros que separam os condomínios, pois conforme a teoria das janelas quebradas quanto mais debilitado o ambiente a tendência é que ele se aprofunde nessa degradação.
Portanto a conversão de favela em condomínios será possível. Mas não é a solução para o problema da segurança pública. Contudo é instrumento auxiliar de combate a criminalidade local. Por isso deve-se também instigar os demais órgãos que compõem o sistema de defesa social, pois todos em conjunto poderão modificar a imagem das favelas e não permitir que se tornem esconderijos para pessoas que querem viver dos ilícitos. Assim irá fortalecer a grande maioria das pessoas de bem que vive nos aglomerados.
Importante também salientar que o estudo foi desenvolvido utilizando como referência o bairro Santos Reis, na cidade Montes Claros/MG, contudo poderá ser estendido para outras regiões do país, já que a legislação federal é a mesma, bem como a norma municipal divergem-se muito pouco.
REFERÊNCIAS
ANDRADE, Flávio. Fonte de discórdia em condomínios: Regras Claras Atenuam Conflitos Entre Condôminos. Síndico de aluguel, 7 de julho de 2013. Disponível em : http://sindicodealuguel.blogspot.com.br/2013/07/fonte-de-discordia-em-condominios.html Acesso em 04 de Abril de 2014.
BARATTA, Alessandro.Criminologia Crítica e Crítica do Direito Penal. 3. ed. Rio de Janeiro: Revan, 2002.
BALTRUSIS, N.; OTTAVIANO, M.C.L. Ricos e Pobres, cada qual em seu lugar: a desigualdade sócio-espacial na metrópole paulistana. Caderno CRH, Salvador, v.22, n.55, p.135-149, Jan./Abr, 2009.
BRASIL. Código Civil. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Constituição Federal. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Código de Trânsito Brasileiro. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano Nº 6.766 de 19 de Dezembro de 1979. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Estatuto da Cidade Lei Nº 10.257 de 10 de Julho de 2001. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.902-RJ. Requerente : Maria Rosa Prol Lopes. Requerido: José Maria Moreira da Silva. Rel Min. Athos Carneiro. 4ª Turma, Brasília, DF, 21 de Agosto de 1990. Lex: jurisprudência do STJ.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 40.774-RJ. Requerente : Lecy Carvalho Barbosa e cônjuge. Requerido Condomínio da Vila Elvira. Rel Min. Costa Leite. 3ª Turma, Brasília, DF, 11 de Outubro de 1994. Lex: jurisprudência do STJ.
BRASIL. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE. 2010. Disponível em www.ibge.gov.br/cidadeat/xtras/perfil.php?codmun=3143308serch=minas-gerais/montesclaros. Acesso em: 16 Setembro 2013.
BRAZ, Petrônio. Direito Municipal na Constituição. 6. ed. Leme: J.H. Mizuno, 2006.
COMPANS, R. A Regularização Fundiária de Favelas no Estado do Rio de Janeiro. Revista Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, s/v, n.9., p.41-54, jan./abr, 2003.
DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Sérgio.Estatuto da Cidade: Comentários à Lei Federal 10.257/2001. 3ª. ed. São Paulo: Malheiros, 2010.
DINIZ, Maria Helena.Direito Civil Brasileiro: Direito Das Coisas. 19ª. ed. São Paulo: Saraiva, 2004.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.
FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Mini Aurélio: O minidicionário da língua portuguesa. 4. ed. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 2001.
GOMES, M. F. C. M. Segregação Sócio-espacial e Violência Urbana no Rio de Janeiro. Re- estruturação intra-urbana: mercado imobiliário e dinâmica sócio-espacial, Rio de Janeiro, s/v, s/n., [2002].
GONÇALVES, R. S. A Política, O Direito e As Favelas do Rio de Janeiro: Um Breve Olhar Histórico. Rio de Janeiro, s/v, s/n., [2006].
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Direitos reais: A luz do Código Civil e do Direito Registral. 1. ed. São Paulo: Editora Método, 2004.
MOLINA, Antônio Gárcia-Pablos de; GOMES, Luiz Flávio. Criminologia. 4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
MONTES CLAROS. Prefeitura Municipal: Secretaria de Obras. 2012. (informação verbal colhida do fiscal de obras Getúlio Mendes Aguiar).
MEDAUAR, Odete; ALMEIDA, Fernando Dias Menezes de; HORBACH, Carlos Bastide; SANTOS, Márcia Walquiria Batista dos; FILHO, Marcos Jordão Teixeira do Amaral; TOBA, Marcos Maurício. Estatuto da Cidade. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004.
MEIRELLES, Hely Lopes.Direito Administrativo Brasileiro. 39ª. ed. São Paulo: Malheiros, 2012.
MONTES CLAROS. Lei Orgânica de Montes Claros Estado de Minas Gerais. Promulgada em 01 de fevereiro de 2007.
MONTES CLAROS. Lei 2.921 de 27 de Agosto de 2001: Plano Diretor de Montes Claros Estado de Minas Gerais.
PINTO, Antônio Luiz de Toledo; WINDT, Márcia Cristina Vaz dos Santos; CESPEDES, Lívia. Código Civil Brasileiro. Vade Mecum. São Paulo, Saraiva, 2009. p.246 a 251.
RUBIN, Daniel Sperb. Janelas quebradas, tolerância zero e criminalidade. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 62, 1 fev.2003. Disponível em :<HTTP://jus.com.br/artigos/37302. Acesso em 16 Set. 2013.
SILVA, Bruno Mattos e. Legalidade ou ilegalidade dos loteamentos ou condomínios fechados. Jus Navigandi, Teresina, ano 13, n. 1881, 25 ago. 2008. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/11636>. Acesso em: 7 abr. 2014.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 8. Ed. São Paulo: Atlas, 2008.
