O desenvolvimento do Brasil está pautado categoricamente em transações de caráter econômico. Em regra, as ações que possibilitam a aquisição e circulações de valores pecuniários desencadeiam uma séria de consequências. Dentro desse contexto, se insere a transferência de propriedades imóveis. Em regra, essa transferência de dá através de contrato de compra e venda, com o objetivo de aquisição de valores por parte de quem vende e aquisição do próprio bem por parte de quem compra.
Dentro dessa premissa, o Código Civil de 2002, em seu art. 1.225, elenca a propriedade como direito real, dentre outros ali também expressos. Ora, direito real diz respeito à coisas, em regra corpóreas, em que quem as adquirem podem aliená-las ou onerá-las como consequência do direito de liberdade e de propriedade que possuem. Assim, nascem as várias formas de aquisição da propriedade imóvel, objeto desse estudo, passíveis de serem registradas no Cartório de Registro de Imóveis, seja urbana ou rural.
O Registro imobiliário é um ramo específico inserido dentro do Registro Notarial e Registral, prestando serviço para a população de forma particular, tendo recebido a delegação desse serviço pelo Poder Público, mediante concurso de provas e títulos, assim como prevê o art. 236, da Constituição Federal de 1988 (CF/88). Possui como principal atividade o registro de transações imobiliárias, com intuito de fazer com que o titular do imóvel inscrito no registro seja o seu legítimo dono e proprietário. Dentro desse contexto de finalidades, Luiz Guilherme Loureiro, com precisão, afirma:
O Direito registral imobiliário tem por objeto a publicidade da propriedade de bens imóveis e de outros direitos reais imobiliários, visando a proteção dos titulares de tais direitos reais (publicidade estática) e também a garantia do tráfico jurídico dos bens imóveis (publicidade dinâmica). Destarte, a razão de ser do Direito registral é diminuir os riscos dos adquirentes de imóveis ou direitos a eles relativos, por meio de uma maior segurança jurídica no tráfico imobiliário e, consequentemente, diminuindo os custos da transação e contribuindo para a diminuição de litígios envolvendo imóveis. (LOUREIRO, 2013, p. 265).
Assim, como normas basilares do sistema jurídico brasileiro, surgem os princípios. Neles, todos devem se adequar de modo satisfatório, tanto o Estado, como a população. O princípio da segurança jurídica, dentro do contexto notarial e registral, se mostra com o objetivo de demonstrar a finalidade dos Registros Públicos, uma vez que o que nele é inscrito haverá a segurança jurídica, de modo que ninguém possa injustamente contestar o que nele se encontra. O princípio da inscrição prevê o momento em que um título adentra no registro, de modo que a partir daquele ato o titular do direito registrado se torna legítimo. Parecido com este, tem-se o princípio da matrícula, em que cada imóvel inscrito no fólio real (escrituração no livro de registros) possui um número específico que o caracteriza, chamado de matrícula. O princípio da legalidade também se insere dentre os mais importantes. Neste, tudo que é feito pelo registrador, pelas partes envolvidas e pelos demais interessados deve obedecer aos preceitos normativos legais, uma vez que no Brasil não há liberdade ilimitada para o exercício dos direitos e em regra, principalmente no âmbito jurídico, existem normas definidoras de como os atos devem se realizar.
A Constituição Federal de 1988, especificadamente no art. 236, dispõe sobre a competência e alcance dos registros públicos: “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público”. Desse modo, a Constituição funciona como base definidora das características gerais desses serviços. No mesmo artigo constitucional, em seu §1º, há a exposição clara de que as atividades notariais e registrais serão reguladas por lei, elucidando assim o princípio da legalidade. A lei em comento, de 18 de novembro de 1994 é a Lei 8.935, que regulamenta o art. 236 da CF/88, chamada de Lei dos Cartórios. Nela, as principais características que devem nortear a atividade registral funcionam em harmonia com os princípios anteriormente mencionados, na medida em que as previsões nela contidas regulamentam o exercício do serviço concomitantemente com a normativa legal a todos imposta.
No mesmo sentido, a Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1073 dispõe sobre os registros públicos propriamente ditos, ou seja, sobre os atos que serão praticados pelos delegatários, oficiais de Cartórios de Registros, e que darão segurança jurídica aos atos e negócios realizados pelos envolvidos. Nela, estão previstos os atos que devem se submeter às normativas do Registro de Imóveis, objeto desse estudo, tendo o registro imobiliário grande destaque.
De acordo com o que dispõe o renomado doutrinador registral Luiz Guilherme Loureiro:
De acordo com o princípio da obrigatoriedade do registro, nos atos entre vivos, a constituição, transferência, modificação ou extinção da propriedade, ou outro direito real relativo à imóvel, apenas se efetivam com o registro do título respectivo. No direito brasileiro, portanto, o registro do título de aquisição de direito real imobiliário é obrigatório. Não basta a lavratura da escritura pública de compra e venda de imóvel, por exemplo: o comprador apenas adquiri a propriedade do bem com o registro deste título no Registro de Imóveis competente. (LOUREIRO, 2013, p.294).
As formas de transações imobiliárias se concretizam por atos privados ou públicos, mas a propriedade dos mesmos é obrigatoriamente obtida pelo registro. A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade imóvel, em que de acordo com o art. 1.238 e 1.239 do CC/02, ocorre quando alguém não sendo proprietário do imóvel, ali se instala, de forma mansa e pacífica por um determinado período de tempo, de forma que passado este, o possuidor se tornará proprietário do imóvel ocupado. Nesse caso, a propriedade se dará por requerimento do possuidor ao juiz de direito, para que este declare que aquela determinada propriedade foi adquirida por usucapião, em virtude do decurso do tempo e em decorrência da inércia do seu real proprietário (art. 1.241, CC/022). Observa-se que de acordo com o art. 1.241, parágrafo único, CC/02: “A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”. Com isso, pode-se observar a importância do registro. A declaração do juiz, por si só, não declaração titularizar o possuidor como legítimo dono e proprietário do imóvel usucapido.
De acordo com o art. 1.245, CC/02: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Trata-se da aquisição da propriedade pelo registro do título. Nesse caso, observa-se estritamente o registro como condição para ser dono de determinado imóvel.
Além dessas hipóteses clássicas de transmissão da propriedade, existem aqueles de caráter eminentemente gratuito, não menos importante, e que também precisam do registro para se tornarem eficazes. Nos casos de testamento, por exemplo, o testador pode transferir parte de seus bens a um legatário, herdeiro ou não, e se for o caso de imóvel, o legatário também deverá registrar no Registro de Imóveis competente.
Em regra, o principal título previsto pela Lei de Registro Público passível de registro é a escritura pública. O Código Civil de 2002 também estabelece esse ato notarial como o principal título registrável, apesar de prever outros títulos passíveis de registro, tanto os judiciais, quanto os extrajudiciais. O registrador e doutrinador Márcio Serra Guerra dispõe:
A regra geral do nosso sistema, estabelecida no art. 108 do Código Civil Brasileiro é a de que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Desta Forma, para que seja admitido o ingresso de atos por outros títulos que não a escritura pública no registro de imóveis, deve haver previsão expressa na lei, admitindo a instrumentalização daquele ato de forma diversa. (SERRA, 2013, p.183).
Assim, nos negócios jurídicos entre vivos, pode-se destacar a escritura pública como principal título registrador, uma vez que a sua confecção é originário no direito notarial e registral, mas precisamente pelo Tabelionato de Notas, em que o Tabelião responsável pela lavratura do ato realiza o serviço com autenticidade e legitimidade. A escritura pública, por ser ato público, exige a formalidade necessária para ser passível de registro, devendo ser lavrada por tabelião de notas, conforme prevê a legislação. Além dela, poderá ser passível de registro atos particulares quando a transferência imobiliária envolver imóveis de valor abaixo de 30 salários mínimos na época do negócio, como a escritura particular. Não menos importante, a sentença judicial também se apresenta como título, quando declara a usucapião requerida pelo interessado, por exemplo. Nos casos de testamento, o imóvel transferido pelo testador fará com que o legatário adquirente adquira a propriedade do mesmo, devendo ser o próprio testamento inserido no processo de inventário, que posteriormente deverá ser registrado no Registro de Imóveis competente.
Apesar de o rol do art. 167, I da Lei 6.015 ser taxativo, poderá haver previsão de outros atos registráveis, desde que estes estejam expressamente previstos em lei. Vale ressaltar que direitos pessoais, ou seja, direitos que não são reais, não estão ligados a imóveis, não são passíveis de registro em cartório imobiliário. O que ocorre são possíveis averbações para modificar algum ato já registrado na matrícula imobiliária.
Conclusão
Diante do assunto abordado, podemos concluir que a aquisição imobiliária no Brasil constitui considerável característica da circulação econômica. Através dela, adquire-se bem imóvel ou transfere o mesmo com o intuito de receber valores pecuniários, adquirir moradia, destinar para algum fim específico não convencional, dentre outros motivos. Fato é que essas transferências imobiliárias podem ser gratuita ou onerosa, unilateral (quando o próprio dono do terreno constrói edificação) ou sinalagmático, como ocorre nos negócios jurídicos entre vivos.
Dentro desse contexto, nasce a figura do proprietário, aquele que é ou será o legítimo dono de determinado bem imóvel. Nesse ínterim, o Registro imobiliário assume o importante papel de atribuir ao adquirente a característica de ser tornar dono de um bem imóvel, mediante o regsitro.
O registro, realizado no cartório de Registro de Imóveis de onde está localizado o bem, realizará o assento em livro específico para esse fim. Quando do primeiro registro do imóvel, o registrador titular atribuirá ao registro um número de matrícula, que seguirá na ordem crescente, tendo como referência os t´titulos anteriormente registrados. Se o título apresentado apresentar como objeto de transferência imóvel que já possui matrícula, o registrador registrará na matrícula já existente as circunstâncias, modos e dados da transferência imobiliária, atribuindo ao novo adquirente a propriedade do bem.
Assim, observa-se que existe um trâmite a ser seguido a respeito da aquisição de bens imóveis. Os atos primários dessa transferência, aqueles passíveis de registro, como a escritura pública, realizado por Tabelionato de Notas, a escritura particular, realizada pelas partes e assinada por testemunhas, sentença, realizada pelo juiz e demais títulos, serão de extrema importância, uma vez que somente através de títulos legítimos é que o registrador imobiliário fará com que a transferência da propriedade tenha êxito. Antes do registro, há uma formalização entre as partes de que estas pretendem realizar aquele determinado negócio. A partir dele, terão as partes a oportunidade de concretizarem o negócio, transferindo a propriedade do imóvel como manda os preceitos legais.
Conclui-se, assim, que no Brasil só é dono quem registra. Antes do registro, existe uma expectativa de direito em adquirir o bem objeto do negócio. Não há falar em aquisição antes do registro, mesmo que por ato realizado por tabelião ou juiz: o ato legitimador, devidamente previsto em lei, é o registro, devendo obedecer a lei, de acordo com o que esta prevê, desde a qualificação das partes envolvidas, como as características do imóvel pretendido pelo comprador e pelo vendedor.
REFERÊNCIAS
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