~DIREITO DE VIZINHANÇA E SUA COMPOSIÇÃO
Rogério Tadeu Romano
É proibido construir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho.
O Código Civil traz normas sobre o direito de construir e determina que o proprietário tem liberdade para construir o que quiser em seu terreno, desde que respeite as normas administrativas de construção e não viole o direito dos vizinhos.
Para que a privacidade das pessoas não seja afetada, o referido Código proíbe que o dono de uma construção, seja prédio ou casa, faça uma janela com visibilidade frontal a menos de um metro e meio da construção do vizinho. Para janelas com visão lateral, que não invadam a privacidade do vizinho, o limite legal é de 75 centímetros de distância.
Em caso de violação do limite de construção da janela, a lei permite que a mesma seja demolida ou tampada.
É matéria típica para os Juizados Especiais Civis, lei 9.099/95, por ser de pequena causa.
Remédios que poderão ser utilizados: cautio damni infecti, nunciação de obra nova se o vizinho já visualizar a construção de tapumes com esses objetivos.
O escoamento de águas e goteiras pode ser objeto de ação própria com base no artigo 461 do CPC, de cunho preventivo, uma tutela inibitória, com o objeto de fazer cessar ou impedir a continuidade do ilícito, sob pena de multa.
O vizinho deve ao outro: sossego, saúde e segurança.
Em seu Conflito de Vizinhança e sua Composição, San Tiago Dantas, estuda a teoria do uso normal, cuja elaboração mais moderna vinha de Ihering, e o critério da necessidade de Bonfarte. Cuida da relação de vizinhança como relação jurídica, dever jurídico e direito subjetivo de vizinhança, analisando o artigo 554 do Código Civil de 1916. Faz reflexões sobre a qualificação dos deveres de vizinhança como relações jurídicas e situações jurídicas propter rem e a natureza real dos direitos de vizinhança, examinando a indenização nos direitos de vizinhança e a dupla origem destes; a coexistência dos direitos e a supremacia do interesse público. No item 137 de sua clássica monografia, à luz do artigo 554 do Código Civil, apresenta três modos através dos quais o juiz pode compor o conflito: “a) verificando que os incômodos são normais, e que não o seria privar o interferente da livre prática dos atos reclamados, o juiz mandará tolerar os incômodos, atuando o direito de vizinhança, gratuitamente concedido a todos os proprietários, de terem as suas imissões toleradas pelos proprietários dos prédios vizinhos; b) verificando, porém que os incômodos são excessivos por ser anormal o uso da propriedade que lhes dá origem, o juiz indagará se a supremacia do interesse público legitima este uso excepcional; se legítima, e se a ofensa à saúde, segurança ou sossego não é de molde a inutilizar o imóvel prejudicado, o juiz manterá os incômodos inevitáveis e, pela expropriação que assim inflige ao proprietário incomodado, ordenará que se lhe faça cabal indenização(direito oneroso de vizinhança); c) se, porém, o interesse público não legitima o uso excepcional, é de mau uso que se trata e o juiz mandará cessar” (Francisco Clementino de San Tiago Dantas, “O conflito de vizinhança e sua composição”, 2ª edição, texto definitivo, de acordo com observações e notas deixadas pelo autor, Rio, Forense, 1972, pp 280 e 281). Ensinou, portanto, San Tiago Dantas que o magistrado, diante do conflito submetido ao seu julgamento, tem três soluções para, eventualmente, oferecer às partes: a) mandar tolerar as interferências verificadas; b) mandá-las cessar; c) mandá-las, tolerar, obrigando, porém, o proprietário interferente a pagar ao interferido uma indenização. Para os estudiosos da matéria, a monografia na matéria de San Tiago Dantas representa um fortalecimento da prevalente teoria do uso normal, como se lê do Legado multidisciplinar de Francisco Clementino de San Tiago Dantas, escrito por Fábio Maria de Mattia.
Código Civil - Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
Do Direito de Construir
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho(ação demolitória de natureza cominatória). Cabe tutela de urgência dentro do antigo artigo 273 do CPC>
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho(Será o caso de imissões indevidas que devem ser objeto de ação mandamental de cessação).
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes(isso não impede a atuação do poder de polícia com força de autoexecutoriedade). E caso de ação demolitória, independente de danos morais e materiais cobrados com forma cumulativa.
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento(a doutrina brasileira não distingue ressarcimento, pagamento por ato ilícito ou indenização, pagamento por ato lícito). Essa distinção é da doutrina italiana.