~~A AQUISIÇÃO DA COISA IMÓVEL NO BRASIL.
Rogerio Tadeu Romano
O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.
A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.
Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.
No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa.
No Brasil, contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.
Mas, no Brasil, na sistemática pátria, o registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, mas causal. É um ato jurídico causal, somente porque opera a transferência da propriedade dentro das forças e, sob condição de validade formal e material do título. Seu pressuposto fático será, portanto, um título hábil a operar a transferência, cabendo ao Oficial do Registro a função de proceder a um exame, podendo levantar ao juiz competente dúvidas, num procedimento de jurisdição voluntária, que tiver, seja quando a capacidade das partes ou a qualquer requisito formal do negócio jurídico de transmissão ou outro elemento que lhe parece faltar para que esse direito se repute escorreito.
Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro.
A presunção que aqui se fala é iuris tantum.
A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.
Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.
Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontroou.
Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda2º edição, pág. 43), “a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio”.
Prossegue Darcy Bessone, que isso compreende-se em direito alemão, porque, nele, como já ficou visto, a compra e venda é estranha ao negócio translativo, que tem por base um outro contrato (o dinglicher Vertrag) abstrato e, pelos efeitos, real. Poder-se-ia compreender tal tese, também, em direito romano, embora a emptio et venditio se referisse à posse, porque os romanos praticavam modos de a adquirir (mancipatio, in iure cessio e traditio) de natureza contratual embora não a percebessem.
Mas como disse Darcy Besssone (obra citada), entre nós, não se pode aceitar a aludida tese, por ser certo que não dispomos de um segundo acordo de vontades, de um segundo contrato, integrativo do negócio, (não sobre a obrigação de transferi-lo) está na compra e venda, ou não está em parte alguma, não existe.
Passamos, então, a melhor compreender essa questão diabólica.
Como ainda acentuou Darcy Bessone, “é certo, todavia, que tal acordo insere-se na compra e venda. Para chegar-se a essa conclusão, assume importância decisiva o art. 134 do Código Civil que expressamente menciona que “contratos constitutivos ou translativo de direitos reais”, incluindo-se, entre estes, a compra e venda. No n. 23, mostramos que essa disposição recebe complementação de outros preceitos do Código Civil, como os arts. 530, I, 531, 676,856,I, 857,858,860, parágrafo único, 862 etc)”. Faço essas ponderações, lembrando que os artigos se referem ainda ao Código Civil revogado.
Disse então, Darcy Bessone que “o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo”.
Mas o que se tem é que “aproximando-se, não se identifica cm eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo.”
Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.
Mas, também não se identifica com este, porque, no direito alemão, o acordo de vontades sobre a transferência do domínio, embora seja essencial, não se estabelece na compra e venda, que é simplesmente obrigacional e encerra autêntica promessa de alienar, mas, sim, em um segundo contrato, real pelos efeitos translativos que suscita.
O registro do direito real sobre o imóvel, indicando que é o seu proprietário, atendeu a que, se o oficial do Registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca.
Mesmo nos casos de ações divisórias ou demarcatórias, de cunho declaratório, a publicidade do registro reside no efeito de oferecer segurança erga omnes.
Ainda registram-se sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudica-se bens de raiz em pagamento da dívida de herança, caso em que a sentença produz o papel de alienação inter vivos.
A lei ordena, ainda, que sejam transcritas a arrematação e as adjudicações, em hasta pública. Fala-se em vendas judiciais e não de arrematações que se realizam em leilões privados.
Se à prenotação do título sobrevier a falência ou insolvência do alienante e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento da improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada em cartório, como se houvesse realizado concomitantemente.
Nos contratos de compra e venda é muito comum as partes pactuarem que a Escritura Pública de Compra e Venda só será outorgada ao comprador, após a quitação da última parcela, quando o imóvel for alienado a prazo.
Neste caso, as partes geralmente assinam um contrato denominado instrumento particular de compra e venda, onde estabelecem que os herdeiros e sucessores obrigam-se a cumprir as condições do contrato no caso de falecimento do promitente vendedor.
Ocorre que também é comum nos depararmos com situações em que o promitente vendedor falece antes de outorgar a escritura ao promitente comprador, devendo, neste caso, os herdeiros outorgar referida Escritura.
Todavia, em muitos casos, os herdeiros recusam a assinar a escritura alegando vários motivos.
Para proteger o direito do promitente comprador, que honrou todas as obrigações do contrato e pagou o valor contratado com o então proprietário que veio a falecer. O artigo 1.418 do novo Código Civil dispõe que:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Assim, o comprador que encontrar-se nesta situação deverá ajuizar uma ação de adjudicação compulsória contra os herdeiros do proprietário que assinou o contrato particular de compra e venda, a fim de que o juiz de direito julgue procedente a ação determinando-se aos herdeiros que assinem a Escritura Pública de Compra e Venda em favor do comprador.
Neste sentido, destaque para as seguintes decisões:
Civil. Sistema Financeiro da Habitação. Contrato de gaveta. Morte do promitente vendedor com a consequente quitação do saldo devedor do mútuo hipotecário. Sucessores que se negam a cumprir o compromisso de compra e venda. Contrato de gaveta: designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que financiou a aquisição; sobrevindo a morte do mutuário-promitente vendedor, os respectivos efeitos prevalecem sobre os do negócio oficial (mútuo hipotecário e seguro), sob pena de enriquecimento sem causa, porque a morte do mutuário/promitente vendedor só teve o efeito de quitar o saldo devedor do mútuo hipotecário, porque o prêmio de seguro foi pago pelo promitente comprador. Recurso especial conhecido, mas não provido. (Resp 119466/MG-Relator Ministro Ari Pargendler - Terceira Turma - Julgamento 04/05/2000 - DJ 19.06.2000 p. 140 - JSTJ Vol. 18 p. 221 - RJTAMG Vol. 80 p. 457 - RSTJ Vol. 134 p. 251).
AI 10024101278018001 MG
Relator(a): Ana Paula Caixeta
Julgamento: 07/07/0015
Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 4ª CÂMARA CÍVEL
Publicação: 09/07/2015
Ementa
AGRAVO DE INSTRUMENTO - INVENTÁRIO - EXCLUSÃO DE BEM IMÓVEL DA PARTILHA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE REGISTRO - FALECIMENTO DO ALIENANTE EM MOMENTO ANTERIOR À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE - PRINCÍPIO DA SAISINE - TRANSMISSÃO, DESDE LOGO, DA HERANÇA AOS HERDEIROS - REALIZAÇÃO DA PARTILHA - IMPRESCINDIBILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO - DECISÃO MANTIDA.
- O simples contrato de compra e venda não é suficiente para a transferência da propriedade imobiliária, que somente se consubstancia mediante o registro do respectivo contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
- O ordenamento jurídico pátrio adotou expressamente o princípio da saisine, o qual informa que "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários" (artigo 1.784, do CC/02).
- Considerando o de cujus como proprietário do imóvel e que, no momento de sua morte, todo o seu patrimônio foi transmitido aos herdeiros, conclui-se que o referido bem deve permanecer na partilha.
AI 14078006520158120000 MS 1407800-65.2015.8.12.0000
Relator(a): Des. Marco André Nogueira Hanson
Julgamento: 17/11/2015
Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível
Publicação: 30/11/2015
Ementa
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INVENTÁRIO – COLAÇÃO – DÚVIDA QUANTO À FORMA DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – SE ATRAVÉS DE DOAÇÃO FEITA EM ESPÉCIE PELO 'DE CUJUS' OU DO PRÓPRIO BEM – APARENTE SIMULAÇÃO – QUESTÃO DE ALTA INDAGAÇÃO – REMESSA ÀS VIAS ORDINÁRIAS – EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA A VENDA DE CABEÇAS DE GADO E LIBERAÇÃO DE DINHEIRO PARA A COMPRA DE TOUROS REPRODUTORES – RAZOABILIDADE – MEDIDA NECESSÁRIA PARA O RESGUARDO E CONSERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO INVENTARIADO – EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA EXCLUSÃO DE IMÓVEL DO INVENTÁRIO E REGISTRO EM NOME DE TERCEIRO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – INEXISTÊNCIA DE AÇÃO ORDINÁRIA AJUIZADA PELA PARTE INTERESSADA – IMPOSSIBILIDADE – ITCMD – IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO – OBRIGAÇÃO DOS LEGATÁRIOS – EXCLUSÃO DE BENS IMÓVEIS DO INVENTÁRIO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – FALECIMENTO DO ALIENANTE EM MOMENTO ANTERIOR À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE – PRINCÍPIO DE 'SAISINE' – TRANSMISSÃO, DESDE LOGO, DA HERANÇA AOS HERDEIROS E LEGATÁRIOS – REALIZAÇÃO DA PARTILHA – IMPRESCINDIBILIDADE – ALEGAÇÃO DE VÍCIO EM TESTAMENTO A SER REALIZADA EM AÇÃO PRÓPRIA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1- De acordo com o artigo 984 do Código de Processo Civil, no processo de inventário o juiz decidirá todas as questões de direito e também as de fato, quando estas se acharem provadas por documento. Porém, serão remetidas para as vias ordinárias as questões que demandarem alta indagação ou dependerem de outras provas. Decisão que determinou colação de imóvel, cuja agravante alega ter adquirido com dinheiro doado pelo autor da herança. A aparente simulação relativa-subjetiva havida, torna a questão complexa, de alta indagação, a impedir seu desenlace na via estreita do inventário, porquanto demanda dilação probatória, devendo ser remetida para a via ordinária.
2- É de se considerar razoável o pedido de alvará formulado para venda de 1000 cabeças de gado, justamente porque tem por finalidade a arrecadação de recursos para fazer frente a despesas de manutenção da atividade pecuária na fazenda de propriedade do espólio. Outrossim, a aquisição de reprodutores é medida necessária para o resguardo e manutenção do patrimônio a ser inventariado. Ademais, como se trata de gerenciamento de uma área rural, é certo que o manejo do gado é de fundamental importância. Assim, existindo gado em condições de abate na Fazenda de propriedade do 'de cujus', a alienação deve ser feita com a maior brevidade possível, a fim de assegurar a valorização do preço da arroba.
3- A propriedade imobiliária decorre do registro de imóveis e estando o imóvel, objeto de promessa de compra e venda, em nome do falecido "promitente vendedor", sem que nenhuma ação de rito ordinário tenha sido ajuizada pela interessada, o bem deve permanecer arrolado no inventário do titular da propriedade, haja vista que sobre a propriedade dos bens não há alta indagação.
4- O legatário é pessoalmente responsável pelo pagamento do imposto de transmissão na proporção de seu legado.
5- O contrato de compra e venda não é suficiente para a transferência da propriedade imobiliária, que somente se consubstancia mediante seu respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. O ordenamento jurídico pátrio adotou expressamente o princípio da 'saisine', o qual informa que "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários" (artigo 1784, do CC/02). Considerando o 'de cujus' como proprietário dos imóveis e que, no momento de sua morte, todo o seu patrimônio foi transmitido aos herdeiros e legatários, conclui-se que o referido bem deve permanecer na partilha. O procedimento de abertura, registro e cumprimento de testamento somente se presta a verificar seus aspectos formais. Eventual alegação de defeito intrínseco deve ser resolvida na via própria.
Processo: AC 10210130045250001 MG
Relator(a): Luís Carlos Gambogi
Julgamento: 22/05/2014
Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 5ª CÂMARA CÍVEL
Publicação: 30/05/2014
Ementa
APELAÇÃO CÍVEL - ALVARÁ JUDICIAL - OUTORGA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - FALECIMENTO DO ALIENANTE ANTES DO REGISTRO DO IMÓVEL - SOBREPARTILHA DO BEM - NECESSIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO.
- Em se considerando que a transmissão de imóveis exige a transcrição do título de transferência no Cartório de Registro de Imóveis, não há que se falar em expedição de alvará para outorga de escritura pública de compra e venda, quando comprovado que o falecimento da alienante ocorreu sem que fosse efetuado o registro da transferência do título, havendo, pois, a necessidade de prévia partilha, porquanto permaneceu o imóvel como sendo de sua propriedade.
