~CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Rogério Tadeu Romano
I – CONDOMÍNIO HORIZONTAL
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, consignou a concepção moderna de propriedade horizontal. Em seu artigo 1º inscreve-se nesse regime toda edificação ou conjunto de edificações, de um ou de vários pavimentos, sem cogitar do número de peças de cada unidade e independentemente de sua natureza residencial ou não-residencial.
A Lei 4.591 exigia a construção sob forma de unidades autônomas. É necessário que cada unidade – apartamento residencial, sala ou conjunto de escritório, loja, sobreloja, vaga em edifício-garagem – constituía unidade autônoma e deve ser tratada objetivamente como tal e assinalada por uma indicação numérica ou alfabética para efeitos de identificação ou discriminação.
Exigia a Lei que a cada unidade corresponda uma quota ou fração ideal do terreno e das partes e coisas comuns, expressa de forma matemática sob forma decimal ou ordinária(parágrafo segundo).
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.
É o que diz o artigo 1331, § 3º do Código Civil de 2002: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Estar-se diante de uma quota percentual que se atribui a cada unidade de um empreendimento imobiliário subordinado à lei 4591, de 1964, que corresponde ao coeficiente do direito ao respectivo condômino sobre o terreno e o conjunto arquitetônico. A fração ideal é expressa sob forma decimal ou ordinária. Diz-se também o quinhão ou porção sobre o qual recai a propriedade do condômino.
Fração Ideal da unidade = FI
A Área total do terreno – Ater
Área da Unidade Residencial em questão – Aund
Área total construída das unidades – At und
FI = (Ater x Aund)/ At und
Também a lei exigia que cada unidade tenha acesso à via pública. Poderá tê-lo diretamente, como é o caso das lojas, dos compartimentos em mercados, das vagas em garagens etc. Poderá ser indiretamente o acesso à via ou logradouro público, por escada, corredor, rampa ou ascensor. O que não é admissível, no regime de propriedade horizontal, como explicou Caio Mario da Silva Pereira(Condomínio e incorporações, 3ª edição, pág. 89), no regime da propriedade horizontal, é o apropriamento da rota de comunicação por uma só pessoa, alheia ou não ao condomínio, ou que ela se efetue através da unidade pertencente a um, ou que este seja, a qualquer título dono da passagem.
Se as unidades não forem autônomas ou não se comuniquem diretamente ou indiretamente com a via pública, não haverá o condomínio especial.
Nesses condomínios horizontais há o problema da garagem.
Como direito acessório adere à unidade. Mas desta é destacável para efeito de sua cessão a outrem.
Já se decidiu que se a ela não estiver atribuída fração de terreno somente pode o direito a ser capitulado como elemento acessório típico. Como tal não pode ser alienado a pessoa estranha ao condomínio , pois no regime de propriedade horizontal não há direito autônomo sem fração ideal de terreno correspondente. Poderá, contudo, ser cedido o seu uso se a convenção não o proibir(ADCOAS, 1974, n. 25.109). O terceiro grupo de Câmaras Reunidas do Tribunal de Justiça do antigo Estado da Guanabara decidiu ser lícita a utilização da área entre os pilotis com exclusividade, pelos condôminos que adquiriram esse direito(RF, vol. 235, pág. 190).
Se à garagem se atribui fração ideal de terreno, pode ser considerada como direito autônomo, desaparecendo a dependência à unidade habitacional, mas nem por isso cessa a inalienabilidade a estranho.
Em edifício-garagem, às vagas devem ser atribuídas frações ideais do terreno. É que aí ocorre um direito autônomo.
A matéria foi objeto de mudança como informou Rodrigo Leite(Mudança no código civil: alienação de vaga de garagem – Lei 12.607, de 4.4.2012):
“O § 1º do art. 1331, do Código Civil, foi alterado pela Lei n. 12.607, de 4 de abril de 2012, DOU de 5/4/2012.
Segue a antiga redação:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
E o atual texto:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Com base na redação antiga foi editado enunciado na Primeira Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal (CJF):
Enunciado 91: a convenção de condomínio ou a assembléia geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.
Pontos relevantes a serem destacados:
1. Antes da Lei n. 12.607/2012, as garagens (abrigos para veículos) podiam "ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários." A regra era a possibilidade de livre alienação. O enunciado 91 do CJF, entretanto, permitia que a assembleia pudesse vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos de estranhos ao condomínio. O enunciado trouxe disposição restritiva.
2. Com a modificação legislativa, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
3. O art. 2º, da Lei n. 12.607/2012, foi vetado pela Presidenta da República. O dispositivo previa que a lei entraria "em vigor na data de sua publicação." De acordo com a mensagem de veto, "a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão", o que não seria o caso. Desse modo, em conformidade com o art. 1º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (LINDB), a Lei n. 12.607/12 começará a vigorar em todo o país 45 (quarenta e cinco) dias depois de oficialmente publicada.
Outro ponto digno de nota é a perda de eficácia do art. 1338, do Código Civil, dispositivo cuja redação é a seguinte:
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tendo por base a redação do art. 1338 e o modificado texto do art. 1331, § 1º, o CJF havia editado enunciado com o seguinte teor: o direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem - enunciado 320.
Em decorrência da nova redação do § 1º, do art. 1331, do Código Civil, o art. 1338 merece outra leitura. Explico.
Como as vagas de garagem não poderão "ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários", como previa a redação antiga do § 1º, do art. 1331, o condômino não poderá, livremente ou por conta própria, materializar o direito de preferência do art. 1338.
Luiz Edson Fachin (Comentários ao Código Civil: parte especial do Direito das Coisas - arts. 1.277 a 1.368. Vol. 15. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 262-265), quanto ao alcance do art. 1338, CC, registrou:
A precedência é um preceito de larga aplicação entre condôminos. (...) Prevê a regra do art. 1.338 o direito de preferência dos demais condôminos, tanto por tanto, em relação a estranhos. (...) A atribuição da preferência na locação da vaga, de garagem para o condômino tem como causa o direito real a ele conferido. (...) Há uma ordem de preferência para a locação das vagas de garagem, que privilegia os possuidores aos não possuidores.
Antes da modificação legislativa, o condômino poderia alienar e gravar livremente os abrigos para veículos; poderia, pois, alugar a área, sem necessitar de autorização da convenção. Caso resolvesse alugar o espaço de abrigo para veículos, o que poderia fazer livremente, teria, porém, que conferir direito de preferência para os demais condôminos em relação a estranhos, e, entre todos, aos possuidores.
Após a entrada em vigor da Lei n. 12.607/12 (que só ocorrerá 45 dias após o dia 5 de abril de 2012), por sua vez, o condômino não poderá locar ou vender a área de abrigo para veículos, sem a prévia autorização da convenção de condomínio. Por conseguinte, não poderá materializar, sponte sua, o direito de preferência previsto no art. 1.338, CC/02; razão pela a eficácia do dispositivo ficou comprometida após a mudança legislativa.
A venda ou a locação da garagem (abrigo para veículo) e consequentemente o direito de preferência, ficaram subordinados à expressa autorização da convenção de condomínio.
Em decorrência disso, cremos que o art. 1338, CC, merecerá a seguinte interpretação: desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio, nos termos do § 1º do art. 1331, com redação dada pela Lei n. 12.607/12, o condômino poderá alugar área de abrigo para veículos, preferindo-se, nesta hipótese, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, aos possuidores.
Após a modificação legislativa, o direito de preferência existe, todavia, não dependerá da "vontade" do condômino pura e simplesmente. Depende, sim, da autorização prévia da assembleia de condomínio, conforme a nova redação do § 1º, do art. 1.331, CC/02.”
Há no condomínio de edifícios uma copropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas.
Quanto ao cálculo das frações ideais, dir-se-á que ela precede ao lançamento da incorporação.
No regime da Lei 4.591/64 ficou instituída a obrigatoriedade da Convenção de Condomínio, como normação particular dos comunheiros, ficando ainda instituído um mínimo obrigatório de preceituação que os interessados podem livremente ampliar, porém, jamais reduzir.
E como a especificação pressupõe, necessariamente, um critério de atribuição, ao ser lavrada a convenção de condomínio, que é a norma de convivência entre os condôminos, já devem estar calculadas as frações ideais vinculadas a cada unidade.
A propriedade horizontal pode assentar na constituição de uma sociedade, pela declaração de vontade do de cujus deixando em testamento a instituição do regime de propriedade horizontal para um edifício de que seja proprietário exclusivo. O doador pode fazer idêntica determinação.
Quando vários herdeiros recebem no espólio um edifício, nada impede que, ao homologar-se a partilha, promovam a constituição do condomínio especial sob regime de propriedade horizontal.
A alienação que o proprietário exclusivo de um edifício faça, desmembrando-o em unidades autônomas, importa, pela multiplicação de proprietários, na criação de propriedade horizontal, como a venda em hasta pública por andares destacados.
Há a construção direta quando vários indivíduos proprietários, do solo, resolvem aí edificar um prédio de apartamentos, atribuindo-se andares ou unidades autônomas na proporção de seus quinhões no terreno.
A incorporação de um prédio, por uma pessoa física ou jurídica, que adquire o terreno e realiza a edificação, vendendo a vários condôminos as unidades autônomas, com as quotas ideais respectivas, pode ser forma de constituição do condomínio horizontal, e, geralmente, o é.
Em todas essas formas há uma intenção manifesta que a lei perpetua, ao mandar que o ato translativo seja transcrito no registro imobiliário, compreendendo o edifício, no todo ou em parte, com a referência individuada a cada apartamento pela sua descrição numérica.
Pelo artigo 7º da Lei 4.591/64 se diz que o condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e as partes comuns atribuídas a cada unidade, dispensando-se a descrição interna desta.
De toda sorte, mesmo sem registro no Cartório Imobiliário, a Convenção vale entre os condôminos e os obriga.
Pela Lei 4.591/64 as decisões se darão por maioria qualificada, de sorte que a Convenção que conte com 2/3 das frações ideais, a convenção, que deve ser elaborada por escrito, se dará por aprovada.
Pela Lei 4.591/64 é importante citar para a convenção de condomínio:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. Aliás, dita o artigo 1333 do Código Civil: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965).
O Código civil de 2002 determina no artigo 1334:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
.........
Mas o artigo 1.351 do Código Civil prescreve que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Determina o Art. 1.325: A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
O Art. 1.332.do Código Civil determina que institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
.
Dita a Lei 4.591/64, no seu Art. 11. que para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Importante é citar a obrigatoriedade do seguro do incêndio, da demolição e da reconstrução obrigatória pela Lei 4.591/64:
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembleia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembleia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Pelo novo Código Civil, artigo 1.346, é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial. .
Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
Pelo artigo 1.345 do Código Civil o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios em regime de sucessão.
Pela Lei 4.591, o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo órgão competente , no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.
A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
São deveres dos condôminos:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Já o novo Código Civil assim determina:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
A lei prevê o caso de necessidade de demolição do prédio e sua alienação por motivos urbanísticos.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)
Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Compete ao síndico a administração do condomínio cuja eleição será feita nos moldes da convenção.
Compete ao síndico(artigo 22, parágrafo primeiro):
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembleia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
O novo Código Civil no artigo 1.348 determina, de forma taxativa, sem interpretação extensiva, os deveres do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
A Lei 4.591/64, no Art. 23., determinava que : Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Os artigos 1.352 e 1.353 do novo Código Civil determinam:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial
As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
Extingue-se o condomínio(Lei 4.591/64):
a) Pela desapropriação;
b) Pelo perecimento do objeto;
c) O abandono e a renúncia.
O Código Civil, nos seus artigos 1.357 e 1.358, determina as formas de extinção do condomínio:
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
O Código Civil de 2002 que trouxe algumas modificações com relação a Lei 4.591/64.
O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa e também fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. O terraço da cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio(artigo 1331,§ 5j).
Mas a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio, ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Ela trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.
Algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:
• Convenção (Art. 1.333) Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.
• Multa / inadimplência (Art. 1.336) Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.
• Multa / antissocial (Art. 1.337) Multa por conduta antissocial: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial
• Multa / descumprimento das normas (Art. 1.337) Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes
• Destituição do síndico: (Art. 1.349) Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.
• O condômino antissocial não pode ser expulso, conforme o Código Civil. Entretanto, o artigo 1.337 indica a aplicação de multa pecuniária, que poderá ser de até dez vezes o valor da taxa condominial. A expulsão fica fora de cogitação, uma vez que vai contra o direito de propriedade, garantido na Constituição Federal.
• Embora as regras do condomínio sobre o tempo de guarda dos documentos não tenham sido modificadas pelo Código Civil, é preciso ter cuidado. Assim como na antiga lei, o prazo é de cinco anos. Contudo, o artigo 205 do Código aponta que o prazo para a cobrança, por parte do condomínio, de débitos contraídos por condôminos, é de dez anos.
• A falta de conservação do imóvel pode gerar a obrigação do condômino negligente de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio. Os artigos 937, 1.280 e 1.336 do Código Civil abordam esse assunto. Entre as regras do condomínio, está claro que o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Sua utilização não pode trazer prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Somaria outras importantes modificações:
• Tornou-se mais efetiva e célere a cobrança de taxas de condomínio com a enquadramento do boleto como título executivo extrajudicial e consequente execução direta, sem a antiga ação judicial de cobrança de natureza cognitiva.
• Porém, o detalhe que tornaria ainda mais relevante e positiva esta alteração do novo CPC é se a esta mudança estiver agregada, pelos condomínios, as alterações trazidas em 2002 pelo atual Código Civil, que também são importantes para o condomínio com a adequação dos juros cobrados pela inadimplência (1% ao mês), aos juros de mercado (9,9% ao mês).
Um julgamento em primeira instância já havia sido determinado, o direito do condomínio a cobrar juros superiores a 1% ao mês.
• Em um caso específico, houve uma decisão final do TJ/DF que determinou o seguinte: "Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo CC (12/01/2003). A partir daí as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal".
• No caso em tela, insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: "Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles".
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• Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
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• "A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do CC/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês", afirmou a relatora.
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• No passado já havia esse entendimento, de que a cobrança de juros moratórios ao índice de 1% ao mês, apenas incentivava a inadimplência.
• Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da 3ª turma.
• Com achegada do NCPC/2015, o entendimento já pacificado pelo STJ, é que percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês) correspondente aos juros de mercado.
• Se, porventura, os condomínios continuarem aplicando o juro da antiga Lei 4.591/64 que é de 1% am (um por cento ao mês), este avanço pode se tornar inócuo como inócuo é o juro praticado que é baixo se comparado ao mercado. É fundamental que o condomínio já aplique aos inadimplentes os juros praticados pelo mercado.
• O STJ já manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio de aplicar os juros praticados pelo mercado. O percentual médio é de 9,9% am (nove virgula nove por cento ao mês), fundamentado pela jurisprudência.
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• Nesse sentido segue a jurisprudência:
• "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.
• 1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser regulados pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
• 2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
• 3. Recurso especial provido" (REsp 1.002.525/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/9/2010, DJe 22/9/2010). Incide na espécie a Súmula nº 83/STJ, segundo a qual "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida ", aplicável a ambas as alíneas autorizadoras.
• Assim, a decisão do STJ é, quando inexistir previsão expressa na convenção, poderão ser exigidos do condômino inadimplente juros de 1% (um por cento) ao mês. Existindo, entretanto, tal previsão na convenção de condomínio, serão devidos os juros ali previstos, (Apelação cível n. 1.0024.10.142790-4/001, Relator Des. Mota e Silva).
• Desta forma, o que vai determinar se os juros moratórios serão 1% ou até 9,9%, é a previsão desta possibilidade na convenção ou não estando prevista esta possibilidade, os juros poderão ser maiores do que 1%, ao limite dos juros de mercado.
• Cumpre lembrar, que o limite de multa para o inadimplente considerado reiterado, está expresso no texto legal e será de até 5 (cinco) taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo, atraso de 3 meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de 6 meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de 5 taxas, conforme previsto no art. 1.337 do Código Civil.
• O Novo Código de Processo Civil, que trouxe uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de 03 dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente. Veja no final do texto um resumo geral do trâmite.
• O inciso X, do artigo 784 do texto sancionado do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
• O novo regramento processual civil, com a execução direta com penhora, entrou em vigor em março de 2016, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.
• Neste caso, a garantia é o próprio imóvel inadimplente que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família. Juntamente com os impostos, esta imunidade, é excluída da dívida de condomínio, como também ocorre com o IPTU.
II – AS INCORPORAÇÕES
Quanto a incorporação mobiliária algumas notas são importantes:
Embora a incorporação de edifício seja uma atividade mercantil por natureza, e o incorporador constitua uma empresa comercial imobiliária, tal instituto é ligado ao direito civil.
A incorporação imobiliária é um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Lembra Maria Helena Diniz(Curso de direito civil brasileiro, volume III, 24º edição) as palavras de Cotrim Neto no sentido de que trata-se de um contrato pelo qual alguém se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação a unidade autônoma de edificação que a autoridade administrativa aprovará e de memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de Imóveis(Lei 4.591/64, artis 38, parágrafo único, 32, § 2º, com a redação da Lei 10.931/2004, e 35,§ 4º, da Lei 6.015/73 e Lei 10.931/2004).
A incorporação é um empreendimento que visa obter, pela venda antecipada, dos apartamentos, o capital necessário para a construção do prédio.
É ainda Maria Helena Diniz(Obra citada) que aduz que a incorporação é um contrato que abrange as obrigações de dar e fazer, operando seus efeitos em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a transferência definitiva das unidades autônomas aos seus proprietários e do condomínio do terreno e das áreas de utilização comum aos condôminos. Esse ajuste, que é celebrado no período que antecede a construção, vale, para aos tomadores de apartamentos, como compromisso preliminar de aquisição futura, e, para o incorporador como promessa de construção e venda dos apartamentos, com o correspondente condomínio do terreno e nas áreas de utilização comum.
É negócio jurídico por empresa de incorporação, que vende obra a executar, e quando isso se verifica, a avença se faz por preço global, compreensivo de cota do terreno e construção na forma do artigo 41 da Lei 4.591/64.
É importante ter em mente que o incorporador, pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-se a construir o edifício e a entregar, a cada adquirente, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condições(artigo 29, Lei 4.591/64). Há uma venda antecipada, onde a operação se realiza na forma de promessa de compra e venda.
De acordo com o artigo 31 da Lei 4.591/64 só poderá ser incorporador: o proprietário do terreno; o promitente-comprador; o cessionário deste ou o promitente-cessionário, desde que esteja autorizado a demolir a construção existente e a construir o edifício, e inexista no titulo a aquisição do terreno, que deve ser irretratável e estar devidamente registrado, cláusula impeditiva de alienação de frações ideais a serem atribuídas às unidades autônomas e o construtor ou corretor de imóvel, se estiver no exercício regular de sua profissão e investido pelo proprietário do terreno, promitente-comprador, promitente-cessionário dos direitos à sua aquisição ou o promitente-permutante, de mandato por instrumento público que contenha menção expressa ao § 4º do art. 35 da Lei 4.591/64, para concluir negócios relativos a frações ideais do terreno.
O incorporador não precisará ser o construtor, podendo construir por meio de terceiros.
A outra parte contratante poderá ser pessoa física ou jurídica que pretende adquirir, em edificação sob o regime de condomínio especial, uma ou várias unidades autônomas.
O contrato de incorporação imobiliária é o titulo de aquisição da propriedade do imóvel, que, para construir um direito real oponível a terceiro, requer seu registro na circunscrição imobiliária competente(artigo 32 e parágrafos, com a alteração feita pelo art. 10 da Lei 4.864/65).
Assentada a incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, o incorporador poderá iniciar os negócios relativos às unidades autônomas do futuro edifício. Não pode, sequer, antes desse assento, promover a publicidade do empreendimento, sob pena de multa equivalente ao dobro do valor do anúncio(artigo 64, Lei 4.591).
Dita o artigo 64 da Lei 4.591/64: Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
A construção poderá ser feita por empreitada ou administração.
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.ó
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
A teor do artigo 33, o registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo
A Lei 10.931/2004 fala em patrimônio de afetação.
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Assim se o incorporador quiser, a incorporação submeter-se-á ao regime de afetação, pelo qual o terreno, as acessões , os bens e os direitos relativos a esse contrato ficarão separados do patrimônio do incorporador, constituindo um patrimônio de afetação destinado à consecução da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, cuja anuência é dispensável no termo da afetação.
O patrimônio da afetação somente responderá por dívidas e obrigações ligadas à incorporação e os bens e direitos que o compõem somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto se destine à edificação e à entrega das unidades imobiliárias aos seus adquirentes. Os recursos financeiros integrantes do patrimônio deverão ser empregados para pagamento de despesas inerentes à incorporação. O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se os valores efetivamente recebidos pela alienação. Excluem-se do patrimônio da afetação: os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão, e, bem assim, os recursos necessários à quitação do financiamento para a construção, se houver; b) o valor referente ao preço da alienação da fração ideal do terreno de cada unidade venda, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime de empreitada ou de administração. No caso de conjunto de edifícios poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados.
O patrimônio de afetação considera-se constituído mediante averbação, a qualquer, tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, dos titulares dos direitos reais s de aquisição sobre o terreno. Assim é possível a averbação do termo de afetação, a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis.
São obrigações legais do incorporador:
a) O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação;
b) promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
c) manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
d) diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
e) entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
f) manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
g) entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
h) assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
i) manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
É dever do incorporador:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
A teor do artigo 34 o incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
A teor do artigo 35, como dever, . o incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
São deveres do incorporador:
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade
São obrigações contratuais do incorporador:
a) Transferir, como vendedor ou procurador do dono do terreno, a fração ideal alienada;
b) Firmar a escritura definitiva de venda da fração ideal do terreno;
c) Promover a construção do prédio dividido em unidades autônomas, estabelecendo o plano da obra e as condições de construções;
d) Entregar aos adquirentes devidamente averbadas, as unidades que comprarem.
Como sanção, repita-se, estipulam os artigos 65 e 66 da Lei 4.591/64:
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;
Além disso é crime contra as relações de consumo, a teor do artigo sétimo da Lei 8.137/90:
d) aviso de inclusão de insumo não empregado na produção do bem ou na prestação dos serviços;
V - elevar o valor cobrado nas vendas a prazo de bens ou serviços, mediante a exigência de comissão ou de taxa de juros ilegais;
VI - sonegar insumos ou bens, recusando-se a vendê-los a quem pretenda comprá-los nas condições publicamente ofertadas, ou retê-los para o fim de especulação;
VII - induzir o consumidor ou usuário a erro, por via de indicação ou afirmação falsa ou enganosa sobre a natureza, qualidade do bem ou serviço, utilizando-se de qualquer meio, inclusive a veiculação ou divulgação publicitária;
