A lei 8.245/91 disciplina a locação de imóvel urbano e contempla, basicamente, três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada. A chamada locação comercial é regulada pelas normas aplicáveis à locação não residencial.
Nas locações residenciais, a lei estimula que esse prazo seja igual ou superior a trinta meses, pois somente concede ao locador a possibilidade de denunciar imotivadamente a locação se o prazo inicial de vigência respeitar tal lapso temporal. Mas, ainda assim, podem as partes celebrar contrato de locação residencial com prazo mais exíguo. O inconveniente, se isso ocorrer, é a necessidade de denúncia cheia (motivada) para a retomada do imóvel, conforme hipóteses contempladas no art. 47 da referida lei.
Nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador. É o que dispõe o art. 51 da lei 8.245/91
Para tanto, deve o locatário ajuizar a ação renovatória, no "interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor" (art. 51, parágrafo quinto).
O locador não estará obrigado a renovar o contrato apenas em algumas situações, descritas na lei. Exemplo: se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52). Outra situação, também contida no mesmo artigo: se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.
Além daquilo que consta do art. 52, poderá o locador infirmar a investida do locatário se estiverem presentes uma das situações contidas no art. 72da lei 8.245/91.
Se o locador não puder alegar uma das razões expressamente assinaladas na lei para afastar a pretensão de renovação, não há o que fazer. Apesar de na maior parte das vezes o locador ser o proprietário do imóvel (não é preciso ser dono para locar - o usufrutuário, p. Ex., também pode locar), ainda assim é obrigado a ver a locação renovada, mesmo que essa não seja a sua vontade.
