Um instrumento que vem ganhando força no direito imobiliário e vem sendo utilizado de forma mais abrangente, é o protesto contra alienação de bens, tal circunstancia jurídica se apresenta quando há um impasse sobre determinado bem, seja móvel ou imóvel e uma das partes judicantes não quer que o bem seja alienado. O NCPC alargou as hipóteses jurídicas previstas no artigo 867 do antigo CPC, atualmente qualquer assunto juridicamente relevante pode ser objeto de notificação e interpelação, seja no âmbito judicial ou extrajudicial, praticamente extinguindo a figura do protesto puro e simples, conforme denota o artigo 726 NCPC.
A lei 6.015/73 trouxe na época enorme inovação para o direito imobiliário principalmente pela concentração dos atos notariais na matricula (registros e averbações), enfatizando o princípio da publicidade e continuidade. Ademais, outra inovação se deu pela possibilidade de apontar na matricula as medidas acautelatórias a fim de resguardar o credor para a satisfação de seu crédito tais como penhora, sequestro, arresto e ações de direito real e pessoais reipersecutórias.
Ainda, como o advento do NCPC e da lei 13097/15 as concentrações dos atos jurídicos integrados na matricula do imóvel ganharam mais força, principalmente com a possibilidade de (i) Averbação do ajuizamento da execução (CPC 615-A e NCPC 828); (ii) Averbação de indisponibilidade (art. 54, III, da Lei 13.097/2015) (iii) Averbação “da existência” de demanda passível de reduzir o devedor à insolvência (art. 54, IV, da Lei 13.097/2015)
Neste cenário de inovações, tanto para resguardar o comprador contra eventual fraude à execução nos termos do artigo 792 NCPC e o credor com o propósito de ser agraciado pela satisfação de seu credito, se apresenta o protesto contra alienação de bens, que vem ganhando força no direito imobiliário ressaltando que não impede a realização de negócio jurídico, porém adverte o possível comprador a possibilidade de eventuais discussões jurídicas futuras acerca do imóvel ou bem em referência, o que pode ser um fator de influência na decisão de compra do imóvel.
Como bem observou o julgamento do RESP 1.229.449/MG o protesto pela alienação de bens possui requisitos próprios para alcançar seu objetivo (i) fundamento jurídico relevante, não pode ser qualquer pedido e sim aquele que possua respaldo jurídico para alcance da tutela jurisdicional e (ii) a medida não prejudicará a liberdade de contratar, apenas possui o condão de dar publicidade a terceiro que determinado bem poderá ser objeto de litigância futura e caso o futuro alienante assuma os riscos da compra o negócio jurídico deverá ser concretizado.
Neste sentido tal procedimento jurídico é muito utilizado em questões entre cônjuges, onde há ocorrência de separação de fato e há patrimônio relevante, principalmente no tocante as cotas sociais (bens móveis) de empresas pertencentes ao casal, onde o cônjuge que administra os bens deixa de prestar informações acerca da administração. Em se tratando de bens imóveis, é comum a expropriação de bens por parte de devedores para evitar penhoras e arrestos, desta forma, o protesto contra alienação pode ser uma medida relevante de forma acautelatória para levar dificuldade na alienação do bem, vez que o terceiro adquirente possa vir a ter receio de alienar um bem que tenha disputa jurídica futura.
Outra questão relevante é a necessidade de se levar o protesto de alienação de bens à apreciação jurisdicional, o que se difere do protesto puro realizado extrajudicialmente por meio do cartório de notas. Neste caso deverá ser levado o fato juridicamente relevante ao Juiz que determinará após o contraditório a apreciação do pedido ou não, sendo deferido o pleito o juiz determinará a expedição de edital para dar publicação a medida.
Atualmente, devido as inovações já apontadas e em casos específicos o judiciário vem autorizando a possibilidade de averbação na matricula do imóvel, um caso relevante neste entendimento é o RESP 185.645, neste caso em que pese haver a advertência no julgado de que a regra é a não averbação do protesto na matricula do imóvel, em casos específicos é possível admitir como medida acautelatória.
Alan de Oliveira Silva Shilinkert
Advogado, especialista em Direito Tributário pela PUC/SP, membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (IBDT) sócio do escritório Buratto e Shilinkert Sociedade de Advogados –www.bes.adv.br
