A aquisição de imóvel pode ser feita pela via direta ou pela indireta. Pela via direta o negócio se dá quando as partes envolvidas, a saber, vendedor e comprador, estabelecem entre si as condições da transação definindo o preço, a forma de pagamento etc. Pela via indireta, a aquisição acontece quando o adquirente não precisa negociar diretamente com o dono do bem, já que tem a faculdade de adquirir o imóvel sem o seu consentimento expresso. Tal é o caso da aquisição feita através da venda do imóvel em hasta pública, onde a arrematação é aberta a quem der o melhor lance. 

No entanto, seja pela via direta, seja via indireta, quando o imóvel vai ser adquirido por estrangeiro, o ato aquisitivo é mais complexo do que se imagina, pois existe uma norma específica que regula o negócio quando o adquirente não é um nacional. A Lei que trata da matéria é a Lei 5.709/71, ao disciplinar a questão, estabelece que a aquisição que não observar todo o procedimento nela estabelecido se converte em ato jurídico nulo.

A Lei impõe limitações ao estrangeiro para adquirir imóvel rural no País, independentemente de se tratar de aquisição direta ou indireta, dispondo desde seu início que somente o estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil é que podem fazer tal aquisição.

Mesmo assim, é importante ressaltar que a aquisição por pessoa física ou por pessoa jurídica sujeita-se a um procedimento administrativo por meio do qual a parte interessada deve formular pedido ao Executivo Federal, demonstrando preencher todas as exigências legais para o exercício desse direito. Somente após concedida a autorização é que a aquisição poderá ser efetivada sem nenhum vício jurídico. 

Considerando que a Lei usa a expressão “aquisição de imóvel rural”, o que abrange tanto aquisição direta como a indireta, respectivamente, a compra e venda e a arrematação em hasta pública, isto quer dizer que nenhum imóvel rural no País poderá ser adquirido validamente pelo estrangeiro sem que se observe os rigores legais.

Aliás, se assim não fosse bastaria às partes simular uma execução judicial, onde a penhora de um imóvel pudesse leva-lo à expropriação e o estrangeiro participasse diretamente do ato expropriatório, adquirindo-o, sem ter que buscar a autorização administrativa competente.

Ora, se a execução judicial pudesse ser utilizada nestes termos a Lei perderia sua eficácia e os imóveis rurais passariam a ser adquiridos através do processo judicial sem qualquer controle do
Estado. Afinal, quando a Lei exige que a aquisição de imóvel rural por estrangeiro seja precedida de autorização, é que o Estado tem interesse em saber como está a presença no estrangeiro no seu território. 

É sempre importante lembrar que a Constituição Federal (art. 190) impõe que a Lei deve limitar o direito do estrangeiro em fazer tais aquisições no País, sendo justamente isto que a Lei 5.709/71 se propõe fazer.

Portanto, qualquer que seja a forma de aquisição de imóvel rural por estrangeiro no País, se o ato não preencher os requisitos exigidos pela Lei, o negócio é nulo de pleno direto. E mesmo que um brasileiro compre do estrangeiro o imóvel por este adquirido, este negócio não terá validade jurídica alguma, pois vício da nulidade presente lá na origem nunca se apaga. 

Lutero Paiva Pereira
Advogado especialista em Agronegócio – www.pbadv.com.br. Autor da obra “Imóvel Rural para Estrangeiro”, publicado pela editora Juruá. 
*Publicado na Gazeta de Cuiabá em 15/09/2017