Este texto visa esclarecer dúvidas relacionadas aos deveres e responsabilidades de locadores e locatários em contratos de locação de imóveis, no que diz respeito às reformas e manutenções.

Antes de mais nada vale destacar que a relação entre Locador e Locatário é regida pela Lei do Inquilinato (8.245/1991) e nela constam todas as regulamentações relacionadas a um contrato de locação de imóveis.

É comum encontrarmos muita dificuldade no entendimento da Lei do Inquilinato, até mesmo por pessoas ligadas ao mercado imobiliário como os corretores de imóveis. E, na Lei do Inquilinato, um dos mais polêmicos assuntos esta relacionado à manutenção do imóvel e, também, às melhores realizadas no mesmo. Pensando nisso é que resolvemos preparar este artigo, que trata das reformas e da manutenção do imóvel alugado, baseando-se na interpretação do Departamento Jurídico da Imóveis Ribeirão Preto com base na Lei do Inquilinato (8.245/1991). Vamos falar sobre as responsabilidades do locatário e do locador em um contrato de locação, bem como tratar sobre as alterações que podem (ou não) ser realizadas.


À respeito das Previsões

A distribuição das responsabilidades entre locador e locatário constitui cláusula essencial no contrato de locação. Neste sentido, o ideal é que o documento determine a responsabilidade de ambas partes em caso de reformas e manutenções no imóvel locado. Considerando o caso de descumprimento, a incidência da multa e seu respectivo valor também devem ser estipulados. Dessa maneira, as partes já previamente sabem quem deve arcar com que, evitando discussões posteriores.

Entretanto, nada impede que os envolvidos dialoguem sobre a necessidade de eventuais reformas/manutenções, debatendo novamente tais responsabilidades. É válido lembrar que, por mais que este seja um ajuste possível, não existe a obrigação de aceitação da mudança, ok?

Outro ponto imprescindível é que a assinatura do contrato seja precedida de vistoria do imóvel e que as observações desta visita integrem tal documento. Afinal, cabe ao locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso para o locatário. Outra cláusula importante é a de obrigação do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi encontrado. Neste sentido, qualquer alteração feita por mera vontade do inquilino deve ser revertida no ato da entrega do imóvel — salvo se houver prévia autorização do locador.


À respeito das responsabilidades

Havendo ausência de previsão contratual, a Lei de Locação dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário do imóvel durante a vigência do contrato de locação. Abaixo você pode tomar ciência das principais:

Locador

Uma das obrigações do locador é a de entregar o imóvel em um estado que sirva ao uso a que se destina, bem como de responder pelos defeitos ou vícios anteriores à locação. Em razão dessas obrigações, cabe ao proprietário providenciar quaisquer reformas ou manutenções para o reparo ou conserto de defeitos já existentes no imóvel no momento da locação. Nesse contexto, se o inquilino encontra vazamentos, tomadas estragadas ou telhas quebradas ao entrar no imóvel, por exemplo, o dono deve ser acionado, tendo o dever de providenciar tais reparos.

Mas atenção! Há 2 detalhes que devem estar bem claros. O primeiro é que o locatário não pode simplesmente fazer o conserto e mandar o conta para o locador. Na prática, o inquilino precisa entrar em contato com a imobiliária para que ela, sim, acione o proprietário. Afinal, é ele que deve promover o conserto. É claro que o locador pode autorizar o reparo, oferecendo um desconto posterior no valor do aluguel, mas isso precisa ser devidamente autorizado.

O segundo detalhe a que nos referimos é que o locatário tem o dever de entrar em contato com o locador para que o reparo seja feito o quanto antes. Essa obrigação é prevista em lei e tem como objetivo evitar o risco de agravamento do defeito. Caso isso aconteça, o locatário pode perder o direito de ter o conserto arcado pelo locador, passando a responder até pelos reparos decorrentes da deterioração.

Outra obrigação do locador prevista em lei é a de manter a forma e o destino do imóvel durante a locação. Isso significa que o proprietário deve se responsabilizar pelas reformas e manutenções referentes à estrutura. Assim, a manutenção necessária ao telhado, às paredes e aos muros, por exemplo, deve ser arcada pelo proprietário do imóvel. O mesmo acontece se o dano é resultado de ações da natureza, como chuvas e tempestades. Nessa situação, mais uma vez, é dever do locador informar a necessidade de reparo, sob pena de ter que custear o restauro resultante do agravamento da situação.

Locatário

De acordo com a Lei do Inquilinato, é obrigação do locatário o reparo dos danos causados por si mesmo ou por terceiros durante a vigência do contrato de locação. Independente de serem intencionais ou decorrentes do mau uso, tais avarias devem ser reparadas pelo morador e não pelo proprietário do imóvel. No dia a dia os casos mais comuns são: danos ao encanamento provocados pelo descarte de objetos em ralos e em vasos sanitários e depredações dos móveis ou de bens de razão estrutural — como portas, armários, pia e box de banheiro, por exemplo.

Além disso, o inquilino é responsável por manutenções necessárias relacionadas ao uso do imóvel, uma vez que a conservação do bem é sua obrigação. Por fim, também cabe ao locatário restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, de acordo com o termo de vistoria. Dessa maneira, qualquer interferência sem prévia autorização do proprietário deve ser revertida, bem como quaisquer depredações ou estragos precisam ser reparados. A regra é simples: o imóvel deve ser devolvido como estava quando foi alugado.


Benfeitorias do Imóvel

As benfeitorias nada mais são do que acréscimos ou melhoramentos realizados no imóvel por meio da ação do proprietário ou do possuidor — como o locatário. O Código Civil classifica as benfeitorias em voluptuárias, úteis e necessárias. Explicando abaixo:

  • Voluptuárias: são aquelas que tornam o imóvel mais agradável ou que têm alto valor. Um exemplo clássico é a instalação de uma piscina.
  • Úteis: são aquelas que facilitam a utilização do imóvel. Podemos citar como exemplo, aqui, a construção de uma garagem.
  • Necessárias: são aquelas que têm por finalidade a própria conservação do bem, evitando sua deterioração. Exemplo: reparos nas paredes para evitar infiltrações.

De acordo com a Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador do imóvel, devem, sim, ser indenizadas — salvo disposição contratual em sentido contrário. O mesmo acontece com as úteis, mas aí é preciso ter a devida autorização. Em outras palavras isso significa que, no silêncio do contrato ou se as cláusulas contratuais não disserem algo diferente, o locador deve indenizar o locatário tanto pelas benfeitorias necessárias realizadas como pelas úteis, desde que autorizadas, devendo essas benfeitorias permanecer no imóvel.

As benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo proprietário do imóvel. Em contrapartida, o locatário pode retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura do imóvel. Dessa maneira, se o inquilino instalou uma banheira de hidromassagem na suíte, o valor deve ser custeado por si próprio. No entanto, ao final da locação, ele pode desinstalá-la e retornar o banheiro ao estado que se encontrava no inicio do contrato de locação.

Reparou que tanto o locador como o locatário têm deveres com o imóvel? O ideal é que o contrato de locação determine claramente as obrigações em relação às reformas e manutenções para que não restem dúvidas entre locador e locatário. No seu silêncio, porém, a Lei de Locação rege a relação. De toda maneira, as partes sempre podem tentar chegar a um acordo sobre o melhor a ser feito.

Este artigo foi enviado pela equipe da Imóveis Ribeirão Preto.


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