A conquista da casa própria é o sonho de muitos brasileiros!
Entretanto, são inúmeras ilegalidades e diversas cláusulas abusivas que o consumidor é obrigado a se submeter para adquirir o imóvel, o pior, sequer abre-se a possibilidade para a discussão.
Tais contratos são denominados de “Contratos de Adesão”, isto é, contratos pré-fabricados, impostos pelo fornecedor/empresa, sem a possibilidade do consumidor, no ato da constratação, discutir eventuais cláusulas.
Não é de hoje que há, no agressivo mercado de venda de imóveis, ilegalidades cometidas pelas construtoras, principalmente sobre a cobrança de corretagem, condomínio, água, luz etc.
COMISSÃO DE CORRETAGEM
De acordo com o art. 722 do Código Civil, conceitua a corretagem como sendo contrato por meio do qual: “ (…) uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios jurídicos, conforme as instruções recebidas”.
O art. 725 do Código Civil ainda garante ao corretor: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
O entendimento anterior era de que, mesmo constando em contrato o repasse da corretagem ao consumidor, os tribunais brasileiros entendiam que tal repasse pelas construtoras, dos imóveis adquiridos na planta e em "stands", eram de sua responsabilidade. Nessa hipótese, na eventual rescisão contratual, como por exemplo, por vício no imóvel, era devolvida integralmente ao consumidor.
Cabia à empresa que está promovendo a venda a responsabilidade pelo pagamento da comissão, uma vez que preferiu contratar os corretores para intermediar a venda ao invés de realizá-las diretamente aos consumidores, portanto, considerada anteriormente como prática abusiva, art. 39,I e art. 51,IV, do CDC.
Hoje, o entendimento é outro! O consumidor deve ficar atento antes de adquirir ou assinar o contrato do seu novo imóvel.
Com o julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 24/08/2016, referentes diversos recursos repetitivos sobre o tema, os Ministros decidiram de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem.
Assim, passa a ter validade a cobrança da comissão de corretagem, por conseguinte, perfeitamente cabível o repasse ao consumidor.
Todavia há de se ponderar ressalvas, ou seja, o repasse é admitido desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma e destacado o valor da comissão de corretagem no contrato, art. 4º, III, e art. 6º, inc. III do CDC c/c art. 422 do Código Civil.
Após o julgamento do recurso, o PROCON/SP emitiu Norma Institucional nº 110, com o objetivo de uniformização de entendimento. Confira:
EMENTA: aquisição de imóveis novos e/ou na planta – comissão de corretagem – decisão do STJ – validade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessas de compra e venda em regime de incorporação imobiliária – Posicionamento do PROCON/SP – necessidade do valor estar destacado e incluído no preço total do imóvel vendido em regime de incorporação imobiliária - não se admite a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não houver cláusula contratual em contrato de compra e venda do imóvel que indique tal procedimento.
Por fim, caso não observe a construtora tais requisitos, esta responderá, nos termos do art. 6º, III (direito a informação), art. 31 “caput” (oferta – práticas comerciais) e o que determina o Código Civil de 2002: Art. 422 (probidade e boa-fé).
Segue decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ):
RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 - SP (2016/0129715-8) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : PERFIL SANTANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADOS : JOSÉ FREDERICO CIMINO MANSSUR E OUTRO(S) - SP194746 PAULA MARQUES RODRIGUES - SP301179 MATHEUS ALEXANDRE BRAZ DE OLIVEIRA - SP314393 RECORRIDO : ROSELI DE SOUZA MARQUES CRESTONI RECORRIDO : MARCO AURELIO CRESTONI ADVOGADO : MÁRCIO BERNARDES - SP242633 EMENTA RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, no caso concreto, dar parcial provimento ao recurso especial para limitar a procedência do pedido à condenação da incorporadora a restituir os valores pagos a título de serviço de assessoria imobiliária, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Para os efeitos do artigo 1.040 do NCPC foram fixadas as seguintes teses:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel." Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha e Luis Felipe Salomão votaram com o Sr. Ministro Relator. Sustentou oralmente o Dr. Flavio Luiz Yarshell, pela Recorrente Perfil Santana Empreendimentos Imobiliários Ltda. Brasília, 24 de agosto de 2016. (Data de Julgamento) MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator
TAXA SATI
A taxa SATI (Assessoria Técnico Imobiliário), destinada aos advogados da construtora, por terem redigido o contrato de compra e venda, bem como pelos serviços correspondentes ao negócio.
O valor é cobrado pelas construtoras, em média, sobre 0,8% do preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. Tal repasse ao consumidor não é admitido.
O Ministro assim explicitou:
"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado."
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu, que o consumidor tem um prazo de três anos para questionar a abusividade das cobranças na justiça. A justiça não aceitará novos recursos com posição contrária ao entendimento firmado, vez que pacificou o entendimento, devendo ser respeitada decisão pelos tribunais inferiores.”.
ÁGUA, LUZ, GÁS E CONDOMÍNIO
Caso o atraso na entrega das chaves não esteja relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, o que ensejou a demora na entrega das chaves, a cobrança de condomínio é indevida, ainda que haja previsão no contrato. Trata-se de manifesto enriquecimento sem causa, considerando-se que não há contraprestação do serviço.
ATRASO NA OBRA
As construtoras utilizam de diversos artifícios para se esquivarem da mora contratual, ou seja, do descumprimento do contrato, bem como de responder por este ato em virtude do atraso da obra.
Entre os artifícios, alegam problemas de mão de obra, ocorrência de chuva, embargo da obra, entre outras situações que fogem da responsabilidade do consumidor.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo editou a Súmula 161:
Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Assim, é perfeitamente possível a rescisão do contrato atribuindo-se a culpa à construtora, bem como a aplicação, por equidade, da multa contratual sem prejuízos de lucros cessantes.
