I - O CONDOMÍNIO DE FATO E SEUS PROBLEMAS
Milhares de pessoas se encontram em condomínio de fato com outras e não sabem como solucionar esta questão. Uma situação muito comum, por exemplo, é a dos herdeiros que recebem o imóvel em herança, registram o formal de partilha e mantêm a propriedade em comum. Estes herdeiros vendem sua parte no imóvel através de contratos particulares e a situação no registro do imóvel perdura. Daí os problemas só vão aumentando, de forma a aumentar também a dificuldade desta regularização.
E, para que se esclareça o que exatamente é o condomínio de fato, trata-se do regime jurídico pelo qual cada condômino possui uma fração ou parte ideal sobre a coisa, cabendo-lhe, assim, uma percentagem ou fração sobre o todo, sem que seu direito incida sobre área fisicamente localizada.
Traduzindo, um dos proprietários possui um percentual do todo do imóvel. No caso de herdeiros, por exemplo, todos os herdeiros daquele bem imóvel serão proprietários em condomínio, não sendo definida a área física que compete a cada herdeiro.
Daí existem dois conceitos importantes a serem demonstrados. O do condomínio "pro-diviso" e o condomínio "pro-indiviso". O primeiro é quando a fração ideal de cada condômino encontra-se no solo, normalmente separada das demais por cercas e muros, situação que é respeitada por todos os condôminos. Já no segundo caso a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, não havendo entre eles a localização de suas quotas-partes.
Quando se tem um condomínio "pro diviso" existem diversas dificuldades para seus proprietários, tais como dificuldades em transações imobiliárias em geral, dificuldades para a obtenção de crédito, a impossibilidade de se promoverem desmembramentos, retificações de descrição do imóvel, averbações de construções e quaisquer outros atos registrais que dependam da perfeita caracterização do imóvel.
II - ESTREMAÇÃO: UMA POSSÍVEL SOLUÇÃO
No caso de condomínio "pro diviso", existe uma solução que pode ser realizada de forma fácil, sem que haja necessidade dos co-proprietários procurarem a justiça. Trata-se da estremeção, questão que será abordada neste artigo.
Inicialmente, com a licença do exagero, é preciso deixar claro que o nome ESTREMAÇÃO se escreve com S, conforme por vezes se lerá neste artigo.
Ultrapassada a questão acima, numa abordagem conceitual, ressalta-se que a palavra significa "Demarcar, delimitar por meio de estremas ou marcos divisórios". O que se torna de fácil compreensão, à medida que o procedimento visa demarcar a propriedade dos condôminos de fato.
A estremeção, portanto, visa demarcar as confrontações do imóvel, de forma que no registro de imóveis aquele imóvel passe a corresponder à sua realidade fática.
Quanto à legislação aplicável, cada Estado dá seu tratamento, tendo em vista que a legislação é estadual. No Estado de Minas Gerais o Código de Normas regulamenta o procedimento nos arts. 1.012 (imóvel rural) e 999 (imóvel urbano).
III - IMÓVEIS RURAIS
No caso da estremeção de imóveis rurais, têm legitimidade para promover o procedimento o coproprietário de um título registrado ou a regularização pode ser feita pelo adquirente de fração ideal localizada. Sobre o tema, vide o Enunciado 12 do CORI/MG (Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais):
12. ESTREMAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGISTRO
O registro da estremação é possível na hipótese de o declarante ser condômino, isto é, proprietário de fração ideal, com título de domínio registrado. O título de aquisição cujo objeto seja área localizada, não registrada anteriormente em virtude do disposto no artigo 888 do Código de Normas, poderá ter seu registro efetivado concomitantemente ao registro da escritura de estremação.
É preciso delinear, ainda, que a fração mínima de parcelamento deve ser observada, conforme art. 8º da Lei nº 5.868/72, de forma que o que importará é a área efetivamente apurada. Deve-se, ainda, haver a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser localizada.
Além disso, o interessado deve comprovar existência mínima de posse, tendo em vista que o Código de Normas estabelece, em seu art. 1.012, parágrafo primeiro, que deve haver tempo mínimo de posse, conforme o próprio texto da lei, senão vejamos:
§ 1o Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento.
* Data da entrada em vigor do CN: 10/12/2013
A posse em questão pode ser comprovada através de documentos e/ ou declaração expressa dos confrontantes. Sendo que o simples registro efetuado com o tempo mínimo não é suficiente para esta comprovação.
Quanto à possibilidade da soma da posse dos proprietários anteriores para estremar, como a legislação do estado de Minas Gerais é omissa, o melhor entendimento é que seja aplicado, subsidiariamente, o código de normas do Rio Grande do Sul, a seguir:
Art. 529 – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar deve contar no mínimo 05 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.
No que tange à forma da estremeção, é preciso observar o art. 108 do Código Civil Brasileiro, segundo o qual:
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Desta feita, caso o imóvel possua valor superior a 30 vezes o maior salário mínio vigente no país, a instrumentalização deve necessariamente ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas. Título este que posteriormente deve ser registrado no cartório de imóveis, conforme estabelece o próprio código de normas:
Art. 1.015, § 1o, CN:
§ 1o O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.
É claro que existem questões outras referentes à estremação de imóveis rurais que não podem ser esgotadas neste artigo.
IV - IMÓVEIS URBANOS
A estremeção, no caso de imóveis urbanos, está prevista como forma de regularização sob a modalidade de parcelamento do solo.
Em caso de parcelamento já registrado, havendo coincidência entre a área estremada e um lote, alguns requisitos devem ser observados. Vamos a eles:
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Requerimento que especifique a modalidade de regularização pretendida (art. 998);
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Certidão atualizada da matrícula do imóvel (art. 999, caput, inc. I);
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Escritura pública ou instrumento particular de estremação, “contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art. 108 do Código Civil” (art. 999, caput, inc. II);
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A identificação da fração, conforme certidão expedida pelo Município (art. 999, caput, inc. III);
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Certidão fiscal, se existente (art. 999, caput, inc. VI).
Em caso de parcelamento do solo consolidado, mas ainda não registrado, apresentar também:
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Planta da área que está sendo regularizada (art. 999, § 1o, inc. I);
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ART ou RRT (art. 999, § 1o, inc. I);
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Memorial descritivo da fração localizada (art. 999, § 1o, inc. II).
Por fim, deve-se observar que estremação de imóveis urbanos não é forma de regularização de loteamentos clandestinos.
Havendo lacuna no procedimento, devem ser aplicadas subsidiariamente as regras da estremação de imóveis rurais.
-> Este artigo foi originariamente publicado no blog do autor, caso prefira pode fazer sua leitura em https://fellipeduarte.adv.br/2018/03/26/estremacaoasolucao-do-condomínio-de-fato/
