Inicialmente, cabe esclarecer que condomínio edilício é aquela edificação com co-proprietários (condomínio) composta por parcelas individuais de uso exclusivo e por parcelas de uso comum.
A administração é exercida por um síndico eleito.
A nova lei assim dispõe sobre o caso:
Art. 216-A § 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
Certo é que em um condomínio edilício é realmente despicienda a notificação de confinantes, as divisas estão muito bem indicadas. Dificilmente haveria discussão sobre os limites da área de uso exclusivo.
O síndico pode representar o condomínio edilício em relação aos confinantes e à coletividade de uma forma geral (representação das áreas comuns), mas não aqueles que possuem direitos reais averbados ou registrados na matrícula do imóvel que se pretende usucapir, mas apenas em relação aos dos confinantes.
Por isso, evita-se uma excessiva e desnecessária burocratização destes casos, deixando claro que permanece a obrigação de notificação dos titulares de direitos reais e/ou outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel que se busca usucapir, ou seja, se a usucapião é do apartamento 102, não será necessária a notificação dos proprietários do 101 e 103, somente do síndico do condomínio e dos titulares de direitos averbados do próprio 102.
Conclusões sobre a Usucapião Extrajudicial ou Administrativa
Após a análise minudente do dispositivo legal trazido pelo Novo CPC e pela Lei 13.465/2017 acerca da usucapião extrajudicial ou administrativa, podemos concluir que:
- a) O Ministério Público não precisa ser intimado em momento algum sobre o procedimento;
- b) Não é necessária homologação judicial;
- c) O procedimento deve ser absolutamente pacífico, no sentido de que a oposição expressa de quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrícula do imóvel ou mesmo dos confinantes impede a usucapião administrativa (a Oposição dos órgãos fazendários também impede a concessão administrativa da medida), sendo possível a via judicial;
- d) O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela lei (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou outro documento hábil);
- e) É um procedimento complexo, seguro e que deve dar celeridade aos pedidos de usucapião em que haja consenso.
Você pode conferir o texto da norma diretamente no site do Planalto: clicando aqui (Novo CPC), Aqui (Lei 13.465/2017) e AquiLei de Registros Publicoss –Art . 216-A".
