A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELOS FURTOS HAVIDOS EM SUAS DEPENDÊNCIAS
Rogério Tadeu Romano
Discute-se sobre o problema do furto de veículo em área de condomínio residencial.
O STJ tem adotado posição no sentido de que não basta previsão estatutária de contratação de servidores para a vigilância e guarda do local, nem estabelecer que as áreas comuns serão usadas sob a supervisão dos administradores do condomínio. Ao contrário, a responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido.
Nesse sentido vejamos parte do voto do Ministro Ari Pargendler no Recurso Especial nº 268.669 de 26/04/2009:
“O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção, isso porque o condomínio não tem implícita a obrigação de garantir guarda dos bens dos condôminos, tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembléia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento (...) Se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, funcionando como autêntico guardião não há que ser responsabilizado (...)Entendimento diverso importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro”.
Em julgamento que pode ser considerado um leading case (isto é, um julgamento que norteia todos os demais julgamentos referentes à matéria), o Superior Tribunal de Justiça entendeu, na apreciação, em 25 de agosto de 1998, do Recurso Especial 139.860/SP, consagrando o entendimento do falecido ministro Carlos Alberto Direito, que deveria ser respeitada a cláusula impeditiva de indenização, pois ela expressava a vontade real dos condôminos, representando, a guarda colocada à disposição dos condôminos, um mero plus que não implicaria uma assunção de obrigação de indenizar.
Contudo, registre-se que tal entendimento foi abraçado pelo STJ por apertada maioria, sendo vencido o então relator, o ministro Waldemar Zveiter, para quem a cláusula de não indenizar não poderia se sobrepor ao fato de que os condôminos, quando assumissem o dever de guarda, deveriam indenizar-se uns aos outros na hipótese de ocorrência de danos que revelassem violação do aludido dever de guarda.
No julgamento do Recurso Especial 268.669, relatado pelo ministro Aldir Passarinho Júnior e oriundo do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ocorrido em 19 de abril de 2001, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça foi além e afirmou a irresponsabilidade do condomínio em hipótese em que a convenção não fazia qualquer menção à obrigação de indenizar posterior (Recurso Especial 618.533/SP, julgado em 3 de maio de 2007), relatada pelo ministro Hélio Quaglia Barbosa, a mesma Quarta Turma do STJ manteve o entendimento segundo o qual o condomínio somente responde se houver cláusula expressa na convenção nesse sentido, ressalvando, porém, que também responderá caso não haja regra convencional mas, ao menos, uma decisão de assembleia de condôminos que permita concluir pela assunção do dever de guarda das áreas comuns.
A referida decisão ainda permite concluir, pelo entendimento do egrégio STJ, no sentido de que a responsabilidade do síndico nesse tipo de situação está limitada aos meios a ele conferidos pelo orçamento edilício para que promova a segurança, ainda que a convenção lhe atribua tal obrigação. Registre-se que, de fato, o Código Civil, quando trata das atribuições do síndico em seu art. 1.348, inciso V, primeira parte, diz competir a esse último diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. O STJ aplica, então, interpretação restritiva a tal dispositivo legal a fim de relacionar a responsabilidade do síndico aos meios que são colocados à sua disposição pelos demais condôminos.
No voto proferido por ocasião do julgamento do Resp nº 268.669-SP , vazado nos seguintes termos:
"A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado,muito bem; se não, libera-se-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.
Para que haja a responsabilidade não basta a previsão estatutária de contratação de servidores para a vigilância e guarda do local, nem estabelecer que as áreas comuns serão usadas sob a supervisão dos administradores do condomínio" (Resp nº 268.669-SP, Relator para acórdão Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 01/10/2001).
Não será demais rememorar que o predito recurso especial, em sede de embargos de divergência, teve a chancela da Segunda Seção desta Corte Superior, que, por meio de voto condutor do Senhor Ministro Ari Pargendler, pontificou: "O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção" (ERESP nº 268.669-SP, DJ de 26/04/2006).
De cotidiana verificação que, ao contrário da posição adotada pela Corte de origem, se mostra relevante a expressa previsão na convenção ou, ainda, de deliberação tomada em assembleia, no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de guarda e vigilância de veículos; in casu , a mera circunstância de existir porteiro ou vigia na guarita não demonstra que o condomínio estaria a assumir a prefalada guarda e vigilância dos automóveis estacionados em sua área comum.
Semelhante raciocínio se faz expresso na doutrina de João Batista Lopes, ao advertir que "no caso de edifícios com portas automáticas ou em que, por qualquer razão, não for colocado à disposição do condômino serviço de guarda ou vigilância dos veículos, outra deverá ser a solução jurídica. Não há fundamento jurídico para se responsabilizar o condomínio quando ele nenhuma obrigação assume perante os condôminos relativamente à guarda de veículos" (Condomínio", 5ª ed. Ed. RT, p. 166, São Paulo, 1996).
Enfático, de igual maneira, o magistério de Rui Stoco, ao assentar que "os edifícios em condomínio não respondem, como regra, pelo furto de veículos, seus acessórios ou objetos neles deixados, quando estacionados na garagem do prédio. Ao estacionar seu veículo na vaga de garagem existente no prédio o condômino ou apenas morador ou usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito" (cf. "Tratado de Responsabilidade Civil", 6ª ed., Ed. RT., São Paulo, 2004, p. 661).
A propósito, com acuidade, faz adicionar que "... para que se possa responsabilizar o condomínio, seria necessário que, por deliberação dos condôminos, determinadas medidas de segurança devessem ser adotadas e houvessem falhado no caso concreto, por culpa do síndico ou de algum preposto" (ob. cit. p. 662).
Vale reproduzir, também, precioso magistério de Biasi Ruggiero, em consagrada obra, verbis :
"O condomínio não tem implícita obrigação de garantir a guarda dos bens dos condôminos. Tal prestação deriva de natureza contratual quando prevista em convenção ou assembleia geral que adote essa prestação de serviço e reserve para ela verba própria no orçamento. Nesses casos, se lhe for cometida essa tarefa e ocorrer culpa (caracterizada por imprudência, negligência ou imperícia), aí sim a comunidade condominial responderá. Há quem entenda que o condomínio tem automático dever de vigilância. Diante de furto, dizem: houve culpa. E, dos elementos causadores desta, na hipótese perdem relevo a imprudência e a imperícia. Resta a negligência, que só pode ser atribuída a quem tem o dever de cumprir certa obrigação. A pedra de toque para que haja a responsabilização é a especificidade das funções dos empregados. Se o condomínio não se propôs a prestar supervigilância, funcionando como autêntico guardião e, para isso, não recebeu qualquer verba, como pode responder por aquilo a que não era obrigado? Entendimento diverso importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro. Parece-me destituída de um mínimo de razoabilidade essa visão, sobretudo na época atual, em que autênticas fortalezas, de aspecto medieval, tornam-se indefesas diante da violência que campeia. Aliás, qualquer morador ou visitante tem acesso à garagem pelo elevador, e dificilmente será observado por empregado comum do edifício. Não tem cabimento exigir-se desse empregado a performance de um 007. Se houver serviço especial, a responsabilização será viável, a não ser em caso de força maior; inexistindo serviço específico, o condomínio não deve ser, direta ou indiretamente, responsabilizado" (Questões Imobiliárias", ed. Saraiva, São Paulo, 1997, ps. 65/66).
É certo que J. Nascimento Franco e Nisske Gondo(Condomínio em edifícios, 2ª edição, RT,pág. 300 a 301) expressam que “pelo prejuízo que resultar a terceiro do descumprimento, pelo síndico, do seu dever de vigilância, responde patrimonialmente o condomínio”.
Trago à colação julgamento do STJ:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos." (2ª Seção, EREsp n. 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJU de 26.04.2006).
Na lição de Yussef Said Cahali(Furto de veículo de garagem e estacionamento. Responsabilidade Civil, Repertório IOB de Jurisprudência, n. 24/89, páginas 436 e 437), “não há um dever de guarda e vigilância pelo só fato de possuir o edifício garagem para os veículos; o dever de guarda só existe se efetivamente assumido pelo condomínio, com imposição da respectiva taxa de serviço pela segurança a ser assim prestada; se não há uma contribuição especial dos condôminos conveniada, para a manutenção de corpo de vigilantes com a função de fiscalização e guarda dos veículos estacionados na garagem do edifício, a responsabilidade do condomínio somente poderá ser reconhecida se provada a culpa de seus prepostos”.
