O SEGURO HABITACIONAL
Rogério Tadeu Romano
I - O FATO
O STJ julgou, em recente decisão no REsp 1.717.112 – RN, questão de extrema importância para o entendimento do seguro habitacional diante do princípio da boa-fé e da sua finalidade social.
A quitação do contrato de financiamento não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios ocultos na construção de imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso de compradores de imóveis financiados pelo SFH, que pediam a cobertura do seguro para vícios de construção que somente foram revelados depois de quitado o financiamento.
Segundo os autos, as casas objeto da ação, construídas em um conjunto habitacional de Natal, apresentaram rachaduras, paredes fissuradas, quedas de reboco e instabilidade dos telhados. Diante da ameaça de desmoronamento, os proprietários buscaram a Justiça para que a seguradora contratada junto com o financiamento fizesse os reparos.
Em primeiro grau, a seguradora foi condenada a pagar aos autores da ação, a título de indenização, os valores individuais necessários à recuperação dos imóveis. Todavia, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) deu provimento à apelação da seguradora e julgou improcedente o pedido. Os compradores recorreram então ao STJ.
De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, o seguro habitacional é requisito obrigatório para financiar um imóvel pelo SFH. Isso porque o seguro habitacional tem conformação diferenciada por integrar a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda.
A ministra explicou ainda que o seguro habitacional é contrato obrigatório com o objetivo de proteger a família e o imóvel e garantir o respectivo financiamento, “resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema”.
“Por qualquer ângulo que se analise a questão, conclui-se, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a conclusão do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua extinção (vício oculto)”, esclareceu a ministra.
Nancy Andrighi afirmou que, conforme preceitua o Código Civil, o contrato de seguro, tanto na conclusão como na execução, está fundado na boa-fé dos contratantes, no comportamento de lealdade e confiança recíprocos, sendo qualificado pela doutrina como um verdadeiro “contrato de boa-fé”.
Dessa maneira, segundo a relatora, a boa-fé objetiva impõe que a seguradora dê informações claras e objetivas sobre o contrato para que o segurado compreenda, com exatidão, o alcance da garantia contratada. Também obriga que a seguradora evite subterfúgios para tentar se eximir de sua responsabilidade com relação aos riscos previamente cobertos pela garantia.
Ao dar provimento ao recurso e reformar o acórdão do TJRN, a ministra afirmou que, quando constatada a existência de vícios estruturais cobertos pelo seguro habitacional, os recorrentes devem ser devidamente indenizados pelos prejuízos sofridos, conforme estabelece a apólice.
II - SEGURO HABITACIONAL E SFH
O seguro habitacional para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em ambos os seus desdobramentos, independentemente de suas peculiaridades técnico-operacionais, apresenta os elementos essenciais à formação do contrato de seguro, nos termos do art. 757 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “… em seu caput, conceitua o contrato de seguro. Afirma que, por ele, alguém, denominado segurador, assume a obrigação, desde que lhe seja feito o pagamento de determinada quantia, a garantir interesse legítimo de outrem, identificado como segurado, que seja relativo à pessoa ou coisa, se ocorrer predeterminados riscos.” (JOSÉ AUGUSTO DELGADO. Comentários ao Novo Código Civil, Volume XI, Tomo I, Forense, Rio de Janeiro, 2004, fls. 71).
Nesse contexto, em termos nucleares, assimila-se do contrato de seguro habitacional adjeto a operações de financiamento do SFH (a) o segurador; (b) o segurado; (c) o risco; e (d) o prêmio. Adicione-se, nessa dinâmica contratual, a figura do (e) estipulante, também característica dessa modalidade de relação contratual securitária (DL 73/66, art. 21).
Verifica-se, pois, que, no seguro habitacional, um segurador ¾ absolutamente distinto da figura da instituição financeira mutuante ¾ garante riscos decorrentes do interesse legítimo de um segurado, mediante o pagamento de um prêmio.
Com efeito, no contrato de seguro habitacional, o mutuário é o segurado, na medida em que o “Segurado é a denominação técnica e jurídica do titular do risco”(Pedro Alvim, O Contrato de Seguro, FORENSE, 2ª ed., 1986, p. 195), valendo ressaltar, por outro lado, que “… o estipulante é a pessoa que contrata seguro por conta de terceiros, podendo acumular a condição de beneficiário.” (DL 73/66, art. 21, §1º).
Entendida essa distinção técnico-jurídica fundamental, “… necessário também discernir o conceito de segurado do de parte do contrato de seguro, sabido que segurado geralmente é aquele que detém o risco e transfere seus efeitos econômicos para o segurador, é aquele que, nos termos do art. 757, tem a titularidade da garantia, pouco importando quem pague o prêmio, por isso que segurado é em regra quem detém o interesse legítimo, pois afinal seguro é o contrato pelo qual ‘… o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado…” (Ricardo Bechara Santos, Direito de Seguro no novo Código Civil e Legislação Própria, 2ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 2008, pp. 104/105 – sublinhou-se e grifou-se).
Essa realidade também se percebe nos termos da Circular SUSEP nº 111, de 3 de dezembro de 1999, que “Dispõe sobre as Condições Especiais, Particulares e as Normas de Rotinas para a Apólice de Seguro Habitacional do Sistema Financeiro de Habitação – SFH e dá outras providências.” , fixando o clausulado obrigatório no seguro habitacional do SFH (SH/SFH Ramo 66).
Em perspectiva, constata-se que “Tal seguro [habitacional] é organizado de forma complexa. Os segurados são os mutuários. Os agentes financiadores, que concedem o empréstimo, têm a missão de cobrar os prêmios junto com as prestações e, mesmo que o segurado não pague, devem recolhê-los às seguradoras. Devem ainda escolher, anualmente, a(s) seguradora(s) de sua preferência, dentre aquelas autorizadas a operar pela Susep e sorteadas para atuar nas sub-regiões definidas por essa autarquia. As seguradoras regulam e liquidam o sinistro, pagam as indenizações e disputam entre si a preferência dos agentes com base na qualidade da prestação do serviço e não do preço, que é fixado pela Susep. O IRB foi até recentemente o responsável por parte dos riscos, atuando como câmara de compensação de déficits e superávits das seguradoras. A Susep atua como órgão de controle e o CNSP como órgão normativo. Finalmente, há o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) que, além de garantir a quitação dos saldos devedores residuais em contratos de financiamento habitacional do SFH, garante, desde 1988, as operações do seguro habitacional.” (Lauro Vieira Faria, Estudos Funenseg 21: Seguros e Financiamento Habitacional – Propostas de Mudanças, FUNENSEG, 2009, pp. 11/12).
III - O FCVS
Aplica-se o CDC a matéria? Sobre isso já decidiu o STJ:
PROCESSO CIVIL – SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – CONTRATO COM COBERTURA DO FCVS – INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SE COLIDENTES COM AS REGRAS DA LEGISLAÇÃO PRÓPRIA.
- O CDC é aplicável aos contratos do SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, incidindo sobre contratos de mútuo.
- Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL – FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.
- Os litígios oriundos do SFH mostram-se tão desiguais que as Turmas que compõem a Seção de Direito Privado examinam as ações sobre os contratos sem a cláusula do FCVS, enquanto as demandas oriundas de contratos com a cláusula do FCVS são processadas e julgadas pelas Turmas de Direito Público.
- Recurso especial improvido. (REsp 489701/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON, 1ª Seção, j. em 28.2.07, p. DJ 16/04/2007 p. 158;
Mostra-se dificultosa a tarefa de compreensão do SFH incluindo-se aí as espécies de seguro habitacional que garantem os riscos a que estão submetidos o mutuário sem que se realize adequada e conceitual análise acerca do FCVS.
O referido fundo institucional, público, apresenta-se como uma universalidade de bens e direitos cujo objetivo é a amortização das dívidas oriundas do SFH, e vincula-se à Conta Única do Tesouro Nacional. Levando-se em conta que, historicamente, é verificada, em relação aos contratos do SFH, manifesta discrepância entre os critérios de reajuste do saldo devedor e do cálculo da prestação mensalmente devida pelo mutuário, o FCVS foi criado para a quitação do saldo devedor residual e, consequentemente, para o encerramento do contrato de mútuo. Decorre de uma política pública de intervenção estatal, com vistas ao equilíbrio econômico-financeiro do financiamento habitacional e à higidez de todo o SFH.
O FCVS tem como finalidade precípua: (a) garantir o equilíbrio da Apólice do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação ‐ SH/SFH; (b) garantir o limite de prazo para amortização dos financiamentos habitacionais, contraídos pelos mutuários junto ao SFH; (c) assumir, em nome do mutuário, os descontos concedidos nas liquidações antecipadas, nas transferências de contratos de financiamento habitacional e nas renegociações com extinção da responsabilidade do Fundo; (d) cobrir o saldo devedor de financiamento imobiliário, total ou parcial, em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, as despesas de recuperação ou indenização decorrentes de danos físicos ao imóvel e as perdas de responsabilidade civil do construtor, observadas as condições existentes na Apólice do SH/SFH; e (e) liquidar as operações remanescentes do extinto Seguro de Crédito.
Os recursos do FCVS são provenientes de contribuições dos mutuários cujos contratos têm garantia de cobertura do FCVS, das instituições financiadoras (dentre estas, as que se valem dos recursos provenientes das cadernetas de poupança e do FGTS), e do extinto Fundo de Assistência Habitacional (FUNDHAB). A administração do fundo é feita hoje, em sua totalidade, pela CEF. O fluxo dos recursos, no que concerne ao recolhimento dos prêmios do seguro habitacional, foi administrado, até 2000, pelo IRB.
É importante deixar claro que o FCVS não cobre o inadimplemento da prestação do contrato de mútuo ou do prêmio do seguro. Deve ser utilizado quando existir saldo devedor decorrente da inflação (saldo devedor residual). Nesse sentido, entendeu a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça que “Se o resíduo do saldo devedor do mútuo, eventualmente existente após o pagamento das prestações contratuais, for responsabilidade do próprio mutuário, o contrato tem natureza estritamente privada, cabendo a uma das Turmas da Egrégia 2ª Seção o julgamento das causas dele decorrentes.” (REsp nº 94.604/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, j. em 06.8.97, p. DJ 22.3.99, p. 34).
IV - SEGURO HABITACIONAL E BOA FÉ
Nos termos do art. 757 do CC/02, pelo contrato de seguro, a seguradora se obriga a garantir o interesse legítimo do segurado contra riscos predeterminados. Acerca dessa garantia, afirma Bruno Miragem que “a noção de interesse legítimo comporta em si noção igualmente relevante no presente caso de expectativa legítima” (O contrato de seguro e os direitos do consumidor. Revista de Direito do Consumidor. v. 19. n. 76. out.-dez, 2010. p. 239-276). Com efeito, a par da regra geral do art. 422 do CC/02, o art. 765 do mesmo diploma legal prevê, especificamente, que o contrato de seguro, tanto na conclusão como na execução, está fundado na boa-fé dos contratantes, no comportamento de lealdade e confiança recíprocos. Por isso, inclusive, Clovis Beviláqua qualifica o seguro como um verdadeiro “contrato de boa-fé” (Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado. Vol. II. Ed. Histórica. Rio de Janeiro: Rio, 1979. p. 573).
Afirmou Gustavo Tepedino que “a boa-fé, no seguro, deve ser bilateral, como aliás em qualquer contrato, impondo-se igualmente ao segurador, desde a fase pré-contratual até a fase pós-contratual, antecedendo, portanto, a conclusão e prolongando-se após a execução do contrato” (Código Civil interpretado conforme a Constituição Federal. Vol. II. Rio de janeiro: Renovar, 2006. p. 572). Então, de um lado, a boa-fé objetiva impõe ao segurador, na fase pré-contratual, o dever, dentre outros, de dar informações claras e objetivas sobre o contrato para que o segurado compreenda, com exatidão, o alcance da garantia contratada; de outro, obriga-o, na fase de execução e também na pós-contratual, a evitar subterfúgios para tentar se eximir de sua responsabilidade com relação aos riscos previamente cobertos pela garantia. É dizer, da essência da boa-fé objetiva deflui o dever do segurador de, nas palavras de Judith Martins-Costa, “atender às justas expectativas do segurado à vista da natureza e da função do contrato de seguro” (A boa-fé e o seguro no Código Civil brasileiro. São Paulo: IBDS/EMTS, 2003. p. 68-69).
O que é o seguro habitacional?
O seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a família permaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s) que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ou parcial da dívida junto ao agente financeiro, a depender do percentual de participação de cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordo com a apólice contratada. O seguro habitacional tem como coberturas básicas: • Incêndio e explosão; • Inundação e alagamento; • Desmoronamento e ameaça de desmoronamento; • Destelhamento. O seguro habitacional, como se pode constatar, tem conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população. Trata-se, pois, de contrato obrigatório que visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema.
O STJ já decidiu que decidiu que, “em se tratando de seguro habitacional, de remarcada função social, há de se interpretar a apólice securitária em benefício do consumidor/mutuário e da mais ampla preservação do imóvel que garante o financiamento”, concluindo pela “impossibilidade de exclusão do conceito de danos físicos e de ameaça de desmoronamento, cujos riscos são cobertos, de causas relacionadas, também, a vícios construtivos” (EDcl no AgRg no REsp 1.540.894/SP, julgado em 24/05/2016, DJe de 02/06/2016). Na ocasião do julgamento, bem apontou o e. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, no voto condutor do acórdão: O contrato de seguro habitacional tem cunho social, porque erigido de modo obrigatório para o resguardo da garantia do financiamento contraído sob as normas do SFH. Como fiz ver anteriormente, não se coaduna a essa particular conformação de contrato a interpretação de que construção erroneamente realizada ou com materiais inapropriados -a levar o bem à ruína ou a fragilizar-lhe de tal modo a estrutura a ponto de fazer inabitável – representaria sinistro não acobertado pelo seguro habitacional. E tem sido este o entendimento desta Corte Superior, quando se colocou a interpretar a cobertura de vícios construtivos em imóveis financiados sob a égide do SFH, como ressaltei em assentada monocrática.
Naquela decisão citada concluiu a ministra relatora:
“Nesse mesmo sentido, a jurisprudência do STJ orienta que “os danos decorrentes de vício da construção se protraem no tempo e, por isso, não permitem a fixação de um marco temporal certo a partir do qual se possa contar, com segurança, o termo inicial do prazo prescricional para a ação indenizatória correspondente a ser intentada contra a seguradora. Dessa forma, considera-se irrompida a pretensão do beneficiário do seguro apenas no momento em que, comunicado o fato à seguradora, esta se recusa a indenizar” (AgRg no AREsp 454.736/SP, 3ª Turma, julgado em 19/08/2014, DJe de 29/08/2014; AgInt no REsp 1.497.791/SP, 4ª Turma, julgado em 17/11/2016, DJe de 07/12/2016; AgInt no AREsp 1.125.578/PR, 3ª Turma, julgado em 13/03/2018, DJe de 21/03/2018).”
