São dois assuntos em um único artigo. Leia até o final que vale à pena.

Texto originalmente postado no meu site:

https://regesadvogado.blogspot.com/2018/11/1-infiltracoes-no-meu-apartamento-e.html

Tem esse e outros diversos temas interessantes postados semanalmente. Fica aqui meu convite! Ao tema:

São inúmeros casos todos os dias que relatam problemas de infiltrações no apartamento. Manchas e umidades nas paredes, obstruções nos encanamentos, pinturas descascando, podem ser indícios/sinais de infiltrações.

Normalmente, derivam de andares superiores para os andares abaixo e são transtornos comuns de defeitos internos, seja por decorrência da construção (falhas estruturais, por exemplo), seja por decorrência do tempo que acabam provocando danos e prejuízos à outras unidades.

Muitas dúvidas são lançadas pra este tipo de episódio e, diante desta gama de possibilidades e consequências, não cabe à mim esgotar o tema. Daí que tratarei de maneira geral acerca da questão e tratarei de uma situação bem peculiar que pode surtir muitas dúvidas dos condôminos.

Por isso, é IMPORTANTE LER O ARTIGO ATÉ O FINAL! Te garanto que você vai tirar algumas perguntas que possam circundar sua cabeça. Vamos ao assunto da semana.

Antes de adentrar ao assunto em questão, gostaria apenas de deixar claro que não adentrarei nas situações em que o condomínio ainda está acobertado pela garantia da construtora, ou aqueles que não possuem mais de 5 anos.

A legislação que rege os condomínio verticais, a Lei nº 4.591/64, em seuart. 19º, salienta sobre esses inconvenientes que possam surgir em torno do condomínio. Diz o artigo:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

As partes grifadas realçam a importância dos termos que queremos destacar pro assunto em debate.

A partir deste artigo, surge para os condôminos um DEVER de não causar prejuízos aos demais condôminos, devendo, se for o caso, promover obras e reparos em sua unidade para que não venha a, futuramente, avariar/danificar o imóvel alheio, além de abster-se de ocasionar atos potencialmente nocivos aos seus pares.

Mas, Dr., no meu condomínio o dono da unidade não quer realizar os reparos e se recusa a fazê-lo. Já aprovamos os orçamentos em assembleia, encaminhamos ao condômino e ele não fez nada no prazo que estipulamos para que ele desse início às obras. Como devemos proceder?

Primeiramente, comunique ao síndico. Ele tem, obrigatoriamente, que analisar a situação num plano geral e inicial, investigar de onde estão vindo os sinais e tentar corrigir.

Caso não seja possível corrigir pelos meios extrajudiciais, infelizmente, não existem muitas opções a não ser a intervenção judicial.

O condômino prejudicado, ou melhor, a unidade afetada tem a opção de realizar os reparos em seu imóvel por conta própria e depois pedir o ressarcimento através de Ação Ressarcitória/Indenizatória, conforme autoriza o art. 247 e 249, do Código Civil de 2002.

Caso não tenha condições ou não queira fazê-lo, a opção que resta, que também é a judicial, seria promover uma Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Urgente (liminar) somado aos pedidos de indenização se, eventualmente sofreu alguma perda material. Danos morais são possíveis somente em casos extremos, por isso, a depender da situação concreta, são passíveis de serem pleiteados. Do contrário, a indenização será eminentemente material.

ADVOGADO ESPECIALIZADO e atento poderá promover uma demanda chamada Ação de Produção Antecipada de Provas, fundada no art. 381 e seguintes, do Novo Código de Processo Civil, para o (a) responsável da unidade afetada com as infiltrações. Essa ação visa realizar uma prova técnica (perícia), de maneira antecipada, a fim de colher o máximo de informações acerca da necessidade das obras e a causa de sua origem, comprovando, perante o juiz, com convicção probatória a imprescindível feitura das obras de reparo.

A depender da situação, se o condômino da unidade na qual está se originando as infiltrações se negar a deixar os profissionais habilitados à efetuar as reparações adentrarem ao seu imóvel, mesmo diante de uma decisão judicial que assim determine, poderá haver intervenção policial para liberação da passagem.

Doutor, no meu caso as infiltrações não originam de uma unidade e sim da parede do condomínio, ou canos de água da coluna, ou do telhado...ou seja, de alguma área comum. E aí? O que fazer?

A mesma linha de raciocínio serve para o condomínio, caso os problemas da unidade devirem de partes comuns do edifício. O responsabilizado pelas obras de reparo será o condomínio. Ele (o condomínio) é quem arcará com os reparos.

Diante deste cenário, surgiu um ponto relevante que me foi apresentado há alguns dias atrás. Milito na área de Condomínios e prestamos serviços para algumas Administradoras de Condomínio na cidade da Grande Vitória, Espírito Santo.

Me narraram que uma condômina sofreu infiltrações em sua unidade e, por conta disso, parou de pagar as taxas condominiais ordinárias, aquelas taxas obrigatórias que se vencem mensalmente. Indagado por uma dessas Administradoras, de pronto respondi que NADA TEM A VER/NEXO UMA SITUAÇÃO COM A OUTRA.

Obrigações condominiais possuem natureza diametralmente distinta de prejuízos e estragos advindos de infiltrações na unidade. Não se resolve um problema ocasionando outro.

As taxas condominiais, como já aduzi num outro artigo (você pode acessá-lo neste link), são tidas como DEVERES dos condôminos, na forma do art. 1.336, do Código Civil de 2002 e são obrigações propter rem, ou seja, estão sujeitas à coisa (ao imóvel), e não podem ser afastadas à qualquer título de preceito.

Portanto, se caso o condômino estiver com algum problema de infiltrações, nada justifica parar de arcar com suas obrigações condominiais, principalmente, o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias.

No mais, caso haja alguma dúvida a respeito do tema, como de praxe, me coloca à disposição para saná-las.

Importante SEMPRE contar com um profissional habilitado, expediente e de sua confiança para tratar sobre seus assuntos. O Direito que é seu deve ser tratado com o máximo de zelo possível.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrando do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES como aluno especial, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Fonte das imagens:

https://politintas.com.br/dica-de-pintura/perigos-do-mofo-e-infiltracao/

http://www.casagrandenetimoveis.com.br/deu-problema-no-seu-imovel-alugado-2/


Autor

  • Pérecles Ribeiro Reges

    Bacharel em Direito e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

    Ênfase em Prática Civilista pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS)

    Advogado civilista, especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, atuante, também, nas áreas do Direito de Família e Direito Empresarial .

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Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

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