Retificação Administrativa de Área nada mais é senão a possibilidade jurídica de corrigir administrativamente, junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente, a devida correção das medidas perimetrais, podendo ou não resultar na alteração na área total do imóvel.
A Lei dos Registros Públicos 6015/73 preceitua em sem artigo 213 os requisitos para o devido trâmite, trazendo em seu inciso II os primeiros requisitos básicos como requerimento, memorial descritivo planta, ART e assinado pelos proprietários e confrontantes.
“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.”
Complementarmente vem o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Cataria, em seu artigo 704, exigir a menção aos números de matrículas ou transcrições, bem como reafirmando a necessidade da assinatura já solicitada em Lei Federal, apenas especificando a forma de seu reconhecimento de firma por semelhança e em seu parágrafo único indicando que em caso de não haver matrícula ou transcrição deverá ser indicado que trata-se de área de posse.
“Art. 704. Na planta e no memorial descritivo, constarão os números das matrículas ou dos registros de transcrição dos imóveis confrontantes, bem como as assinaturas, reconhecidas por semelhança, do confinante tabular, do possuidor do imóvel, do requerente da retificação e do responsável técnico, com indicação dos nomes e qualidades dos seus respectivos subscritores.
Parágrafo único. Caso o imóvel confrontante não tenha matrícula ou registro de transcrição, deverá ser indicado na planta e no memorial descritivo que se trata de área de posse.”
Em caso de não se conseguir a assinatura dos confrontantes nos trabalhos técnicos deve-se seguir a orientação do artigo 213 da LRP, em seus parágrafos segundo e terceiro quando se envia ao endereço do confrontante indicado pelo requerente, podendo ser o do próprio imóvel confrontante, podendo ser através do Correio com aviso de Recebimento em mãos próprias ou através do representante do Ofício de Títulos e Documentos da Comarca onde residir o confrontante, em caso de não ser localizado o confrontante ou o mesmo estar em local incerto ou não sabido o mesmo poderá ser notificado por edital, publicado por duas vezes em jornal de grande circulação.
“§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.”
Novamente temos a disciplina do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina com algumas complementações pontuais, no que diz respeito a anuência dos confrontantes, devendo em caso de confrontantes casados ou em composse bastará a assinatura de um, em caso de casados pelo regime da separação de bens bastará a assinatura do cônjuge que tenha a propriedade ou posse exclusiva, os entes da União, Estado, Município, suas fundações e autarquias poderão ser notificados através da AGU, ou suas Procuradorias, conforme preceitua o artigo 706 a seguir:
“Art. 706. Na manifestação de anuência, ou para efeito de notificação:
I – se os proprietários ou ocupantes dos imóveis contíguos forem casados entre si e incidindo sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um dos cônjuges;
II – na hipótese de o casamento ser regido pelo regime da separação de bens ou de o imóvel não estar sujeito à comunhão decorrente do regime de bens ou à composse, será suficiente a notificação do cônjuge que tenha a propriedade ou a posse exclusiva;
III – a União, o Estado, o Município, suas autarquias e fundações poderão ser notificadas por intermédio de sua Advocacia-Geral ou Procuradoria que tiver atribuição para receber citação em ação judicial.
Parágrafo único. As pessoas de direito público listadas no inciso III deste artigo poderão indicar, previamente, ao respectivo juiz dos registros públicos os procuradores responsáveis pelo recebimento das notificações e o endereço para o qual deverão ser encaminhadas.”
Após notificado, por qualquer das formas acima expostas o confrontante terá o prazo de impugnação de 15 dias o qual transcorrido in albis presumir-se-á como anuência, devendo o Oficial averbar a retificação, conforme artigo 213 paragrafo quarto da Lei 6015/73.
§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
Caso um ou mais dos confrontantes apresente impugnação em tempo hábil, fará o oficial nota de exigência comunicando tal impugnação e que o procedimento retificatório somente poderá prosseguir com a devida anuência dos confrontantes que impugnaram, conforme segunda parte do parágrafo quinto do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos.
“§ 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.”
O parágrafo sétimo expõe que pelo mesmo procedimento acima será apurada a área remanescente em casos de imóveis maiores que tiveram áreas menores vendidas, sem a devida regularização, quase que sua unanimidade antes da Lei dos Registros Públicos:
“§ 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão somente os confinantes das áreas remanescentes.”
O parágrafo oitavo indica que as áreas públicas se submetem ao mesmo procedimento desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados:
“§ 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.”
O parágrafo nono trata alteração de confrontação através de compra e venda, que deverá ser via escritura pública, respeitando se rural a FMP e se urbano a legislação urbanística:
“§ 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.”
O parágrafo décimo do mesmo artigo 213 que trabalhamos o artigo inteiro estabelece o que considerar confrontante, podendo ser além de proprietários, ocupantes, o condomínio geral representado por qualquer de seus condôminos e o condomínio edilício representado por seu síndico ou comissão de representantes, com suas representações devidamente documentadas e comprovadas
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.”
O Artigo 711 traz alguns caso em que o Oficial de Registro de Imóveis poderá negar a averbação da retificação de área, seja por não conseguir verificar que trata-se do mesmo imóvel constante dos trabalhos técnicos apresentados, não se conseguir identificar todos os confrontantes, haver a possibilidade de estar se englobando um outro imóvel, quando do aumento demasiado de área sem qualquer fundamentação fática.
“Art. 711. O oficial negará a retificação sempre que:
I – não puder verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo;
II – não conseguir identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado; e
III – implicar transposição, para o registro retificando, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que não seja impugnada.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, não basta a anuência das pessoas identificadas pelo interessado como confinantes do imóvel, nem a existência de posse quando desacompanhada do domínio, sendo dever do oficial lançar mão das diligências necessárias para verificação da efetiva localização geodésica e dos concretos limites tabulares de cada um dos imóveis envolvidos.
§ 2º Recusada a retificação, o oficial devolverá ao interessado, por meio de ato fundamentado, os documentos apresentados e produzidos por eventuais diligências.”
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm
