RENÚNCIA AO DIREITO DE RENOVAR O ALUGUEL DO PONTO COMERCIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA
Rogério Tadeu Romano
Discute-se sobre o ponto comercial e sobre créditos e dívidas.
Ponto é o lugar do comércio, em determinado espaço ou localidade, em que está situado o estabelecimento comercial e para o qual se dirige a clientela.
Assunto que palpita interesse na matéria é o direito que protege o ponto com relação a renovação do contrato. Há de se ver se há um direito à tutela do ponto comercial, integrante do fundo de comercio como bem incorpóreo.
Na matéria tem-se o Decreto 24.150, que protegia o ponto comercial.
Essa proteção somente se realiza quando concorrerem os seguintes elementos: contrato com prazo determinado, que deve vir por instrumento escrito; o prazo contratual u a soma dos prazos interruptos deve ser de cinco anos no mínimo; o arrendatário deve estar em exploração do seu comercio ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo, de três anos.
Para que defenda o seu ponto comercial com a ação judicial própria, obtendo compulsoriamente a renovação do contrato de locação por sentença do juiz, caso essa renovação não seja conseguida de forma amigável. Pode não haver contrato escrito e nem serem satisfeitos aqueles requisitos da Lei nº 8.245/91, mas o ponto continuará existindo, é certo que, sem a proteção da lei. Ele terá um valor, caso entenda o empresário de vender o estabelecimento a outrem. Mas poderá desaparecer a qualquer instante desde que o proprietário tenha direito de obter a retomada do prédio locado. Nesse caso, não há direito, na ação de despejo, de caráter executivo lato sensu, de reclamar a indenização correspondente ao fundo de comércio.
Para que o locatário tenha direito à renovação de seu contrato, é preciso que preencha os requisitos do art. 51 da lei 8245, verbis:
“ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
Ii - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
Iii - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
[...]
§ 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
Sylvio Capanema de Souza (Nova Lei do inquilinato comentada, 1994, pág. 183), acerca das condições de que trata o dispositivo em evidência, leciona:
“Como se depreende do texto legal, o exercício da atividade comercial, desde que atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteção ao fundo de comércio. Estas condições, essenciais e cumulativas, estão relacionadas nos incisos i, ii e iii. A primeira delas é que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteção especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua duração, o que é irrelevante. A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.”
Veja-se o que decidiu o STJ:
O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, 'acessio temporis', é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória" (STJ-5ª t., resp 547.369-mg, rel. Min. Félix Fischer, j. 23.3.04, deram provimento, v.u., dju 10.5.04, p. 335). No mesmo sentido: stj-6ª t., resp 693.729, rel. Min. Nilson naves, j. 22.8.06, deram provimento, v.u., dju 23.10.06, p. 359).
O prazo para ajuizamento da ação renovatória é, sabidamente, decadencial, diante de que se está de um direito potestativo. Daí por ser a ação renovatória tipicamente constitutiva.
Ocorrendo os requisitos da Lei nª 8.245/91, o empresário locatário terá direito de citar em juízo o proprietário, propondo-lhe a renovação do contrato e indicando desde logo a sua proposta. o proprietário terá três caminhos; aceita a resposta reconsiderando a recusa anterior que motivou a ação renovatória; ou aceita a renovação, mas impugna as condições por serem injustas ou porque tenha proposta melhor, caso em que a ação terá prosseguimento para seremos valores oferecidos testados por arbitramento; ou, finalmente, contesta a ação, visando a retomada do prédio.
No último caso, poderá dizer que o prédio vai ser usado por ele próprio, por seu cônjuge, ascendente ou descendente, não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de comércio ou indústria do inquilino. Não pode o proprietário se locupletar com o ponto formado pelo empresário.
Haverá indenização do ponto na hipótese em que, tendo sido oferecidas melhores condições por terceiro, o locatário não obtenha a renovação, quando então terá direito a uma indenização na conformidade do direito comum, envolvendo o que tiver que arcar para mudança, perda do lugar do comercio ou indústria e desvalorização do fundo de comercio.
Quando aos créditos, é comum ao dedicar-se à exploração do estabelecimento comercial, o empresário, para ampliar o mercado, facilita a aquisição de suas mercadorias pelos fregueses, concedendo-lhes crédito. Entende-se que esses créditos, assinados pelos compradores, tornando-se líquidos e certos, são elementos do fundo de comércio.
Quanto aos débitos será dito que eles não fazem parte de bens pertencentes aos empresários.
Mas o estabelecimento não poderá ser vendido enquanto não forem elas liquidadas, do que já se interpretou da lei de falências, artigo 2º.
Recentemente no REsp 1.707.365, o Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema
Consoante se lê do site do STJ, datado de 25 de janeiro de 2019,
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu parcial provimento ao recurso de uma empresa de varejo para acolher seu pedido de renúncia em ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por ela contra a proprietária do imóvel. O tribunal de origem havia rejeitado o pedido sob o argumento de que a renúncia havia sido requerida depois de transcorrido o prazo final do objeto da demanda renovatória.
Em seu voto, o relator do caso, ministro Villas Bôas Cueva, ressaltou que a jurisprudência do tribunal possui entendimento no sentido de que a renúncia “é ato unilateral, no qual o autor dispõe da pretensão de direito material, podendo ser apresentada até o trânsito em julgado da demanda”. O ministro, porém, determinou o cumprimento da sentença em relação ao pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação, o que evita que a locadora tenha de buscar seus direitos em novo processo.
Na ação, a empresa, que aluga o imóvel desde a década de 80, celebrou diversos aditivos e requereu a renovação do acordo pelo prazo de cinco anos (dezembro de 2010 a novembro de 2015). O primeiro grau julgou improcedente o pedido de renovação e determinou a expedição do mandado de despejo, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel. Houve, ainda, a determinação do pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação e de impostos e taxas não quitados.
Para o ministro Villas Bôas Cueva, não cabe ao Poder Judiciário, em regra, deixar de acolher o pedido de renúncia formulado pelo autor. O relator observou que a peculiaridade do caso está no suposto exaurimento da pretensão deduzida em juízo, já que o requerimento de renúncia só foi apresentado quando transcorrido o prazo para renovação. No entanto, segundo o ministro, o interesse da autora da ação subsiste.
“A renúncia tem como pressuposto lógico a existência, em tese, da pretensão formulada ao magistrado de primeiro grau. No presente feito, fica claro ainda subsistir o interesse da autora em reformar a sentença de improcedência, principalmente porque houve o reconhecimento de que ela deixou de efetuar o pagamento de impostos e de taxas e diante da determinação de pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação do imóvel”, assinalou.
Assim, considerando equivocado o fundamento de esvaziamento da pretensão pelo decurso do tempo, Villas Bôas Cueva decidiu pelo acolhimento da renúncia, mas esclareceu que essa decisão não exime a locatária de cumprir a obrigação de deixar o imóvel e efetuar o pagamento dos aluguéis devidos até a data da efetiva desocupação.
“A improcedência da pretensão renovatória, seja qual for o motivo, implica a expedição de mandado de despejo, além da possibilidade de cobrança dos aluguéis não quitados, consoante preconiza o artigo 74 da Lei 8.245/1991”, ressaltou, concluindo que “a esse respeito, o STJ também assentou que, devido ao caráter dúplice da demanda em análise, o despejo é cabível em qualquer hipótese de não renovação do contrato de locação, seja por improcedência do pedido, por desistência do autor ou por carência de ação”.
