O ARTIGO DESTACA A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO TORRENS E SUA APLICAÇÃO NO BRASIL DIANTE DE REGISTRO DOUTRINÁRIO E JURISPRUDENCIAL.

BREVES ANOTAÇÕES SOBRE O REGISTRO TORRENS

 

Rogério Tadeu Romano

 

O sistema de Registro Torrens, de origem australiana, foi introduzido no Brasil em 1890, por Rui Barbosa, como método alternativo e facultativo, a ser utilizado em paralelo com o registro comum, na época bastante ineficaz, a fim de proporcionar maior segurança às operações de transmissão da propriedade rural e constituição de ônus reais.

Referido registro protegeria o proprietário contra reivindicações posteriores que se resolveriam em indenização a ser suportada por um fundo especial previsto na legislação que criou o instituto.

Para Maria Helena Diniz( Sistemas de registros de imóveis. 10. ed. São Paulo: Saraiva, pág. 2012, págs. 564-565) e Afranio de Carvalho. Registro de imóveis. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, pág. 417) o sistema está  em desuso, pois se trata de instituto ultrapassado, deficitário e, na maioria das vezes, desnecessário diante do fato de o registro comum da propriedade imobiliária ser atualmente plenamente eficaz para garantir os direitos de propriedade.

Originariamente compreendia os imóveis urbanos e rurais. Sobrevindo o CCB, isso em l916, longas discussões travaram-se em torno da revogação ou não do sistema, eis que consagrada outra modalidade para outorga do título de domínio. Essa discussão somente foi superada com a entrada em vigor do Código de Processo Civil, de 1939 que, em seu art. 457, disciplinou o processamento de inscrição, reavivando a matéria, mas restringindo o ingresso futuro somente aos imóveis rurais. Poder-se-ia concluir, então, que as dúvidas estariam dissipadas e que somente os imóveis rurais estariam submetidos ao regime Torrens, liberados os urbanos. Ocorre que tal dispositivo deve ser conjugado com o art. 3.º do Regulamento da Lei Torrens (Decreto 955-A, de 5.11.1890), que mantém a seguinte redação originária: “O imóvel registrado para os efeitos do Decreto n. 451-B, de 31.5.1890, ficará para sempre sujeito ao regime deste regulamento”.

O Código de Processo Civil de 1939 o previu entre os procedimentos especiais(artigos 457 – 484), sendo seguido pelo seu congênere de 1973, que o  incluiu entre os extravagantes que continuam em vigor(artigo 1.218, IV). A matéria foi objeto de discussão na Lei de Registros Públicos. Por sua vez, tem-se o artigo 1.046 do CPC de 2015 onde se diz:

Art. 1.046. Ao entrar em vigor este Código, suas disposições se aplicarão desde logo aos processos pendentes, ficando revogada a Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.

§ 1o As disposições da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, relativas ao procedimento sumário e aos procedimentos especiais que forem revogadas aplicar-se-ão às ações propostas e não sentenciadas até o início da vigência deste Código.

§ 2o Permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aos quais se aplicará supletivamente este Código.

§ 3o Os processos mencionados no art. 1.218 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, cujo procedimento ainda não tenha sido incorporado por lei submetem-se ao procedimento comum previsto neste Código.

§ 4o As remissões a disposições do Código de Processo Civil revogado, existentes em outras leis, passam a referir-se às que lhes são correspondentes neste Código.

§ 5o A primeira lista de processos para julgamento em ordem cronológica observará a antiguidade da distribuição entre os já conclusos na data da entrada em vigor deste Código.

O Registro de Torrens é uma forma de registro diferenciada, pois uma vez efetivado, fornece ao proprietário um título com força absoluta vez que contra ele não é admitido prova em contrário.

É a única forma de registro que goza dessa presunção absoluta.

No Brasil, atualmente, esse registro somente é permitido para imóveis rurais, depois um processo muito rigoroso especificado em lei.

As regras principais deste processo se encontram dentre os arts. 277 a 288 da Lei nº6.015/73.

Art. 277. Requerida a inscrição de imóvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolará e autuará o requerimento e documentos que o instruirem e verificará se o pedido se acha em termos de ser despachado.                 (Renumerado do art. 278, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 278. O requerimento será instruído com:                   (Renumerado do art. 279, pela Lei nº 6.216, de 1975)

I - os documentos comprobatórios do domínio do requerente;

II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade;

III - o memorial de que constem os encargos do imóvel os nomes dos ocupantes, confrontantes, quaisquer interessados, e a indicação das respectivas residências;

IV - a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

§ 1º O levantamento da planta obedecerá às seguintes regras:

a) empregar-se-ão goniômetros ou outros instrumentos de maior precisão;

b) a planta será orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinação magnética;

c) fixação dos pontos de referência necessários a verificações ulteriores e de marcos especiais, ligados a pontos certos e estáveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta possa incorporar-se à carta geral cadastral.

§ 2º Às plantas serão anexadas o memorial e as cadernetas das operações de campo, autenticadas pelo agrimensor.

Art. 279. O imóvel sujeito a hipoteca ou ônus real não será admitido a registro sem consentimento expresso do credor hipotecário ou da pessoa em favor de quem se tenha instituído o ônus.                     (Renumerado do art. 280, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentação, poderá conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente não estiver de acordo com a exigência do oficial, este suscitará dúvida.                   (Renumerado do art. 281, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remetê-lo-á a juízo para ser despachado.                   (Renumerado do art. 282, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 282. O Juiz, distribuído o pedido a um dos cartórios judiciais se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente, mandará expedir edital que será afixado no lugar de costume e publicado uma vez no órgão oficial do Estado e três (3) vezes na imprensa local, se houver, marcando prazo não menor de dois (2) meses, nem maior de quatro (4) meses para que se ofereça oposição.                     (Renumerado do art. 283, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 283. O Juiz ordenará, de ofício ou a requerimento da parte, que, à custa do peticionário, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas.                  (Renumerado do art. 284, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 284. Em qualquer hipótese, será ouvido o órgão do Ministério Público, que poderá impugnar o registro por falta de prova completa do domínio ou preterição de outra formalidade legal.                    (Renumerado do art. 285, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 285. Feita a publicação do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o imóvel, no todo ou em parte, poderá contestar o pedido no prazo de quinze dias.                    (Renumerado do art. 286, pela Lei nº 6.216, de 1975)

§ 1º A contestação mencionará o nome e a residência do réu, fará a descrição exata do imóvel e indicará os direitos reclamados e os títulos em que se fundarem.

§ 2º Se não houver contestação, e se o Ministério Público não impugnar o pedido, o Juiz ordenará que se inscreva o imóvel, que ficará, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.

Art. 286. Se houver contestação ou impugnação, o procedimento será ordinário, cancelando-se, mediante mandado, a prenotação.                        (Renumerado do art. 287, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 287. Da sentença que deferir, ou não, o pedido, cabe o recurso de apelação, com ambos os efeitos.                      (Renumerado do art. 288, pela Lei nº 6.216, de 1975)

Art. 288. Transitada em julgado a sentença que deferir o pedido, o oficial inscreverá, na matrícula, o julgado que determinou a submissão do imóvel aos efeitos do Registro Torrens, arquivando em cartório a documentação autuada.  

O Registro Torrens, além de facultativo, tinha as seguintes características:

  1. Passagem dos títulos antigos do imóvel, acompanhados de planta topográfica deste, por um processo de depuração do domínio, após o qual dá-se a sua substituição por um título novo;
  2. Matrícula do imóvel, identificado pela planta, em um livro matriz, cujas folhas, portadoras de sua descrição e dos seus encargos, tem sucedâneo na indenização pagável à conta do fundo especialmente criado para esse fim;
  3. Transferências e onerações mediante simples averbações no título do proprietário e no livro matriz.

Anote-se que, ao passo que, na Austrália, obedecia o sistema a um processo administrativo, numa repartição central dirigida pelo registrador geral, a que competia o exame dos documentos descritos e cartográficos do imóvel e a substituição dos títulos antigos pelo título novo, inserível no livro matriz, no Brasil, veio a subordinar-se a um processo principalmente judicial, pouco administrativo, o primeiro a cargo da justiça comum e o segundo em Cartório de Registro de Imóveis, em cujos livros entra o título novo, com a menção na coluna das averbações de ligar-se ao sistema Torrens(Decreto nº 955 – A, de 1.890, artigo 19).

Como explicou Afrânio de Carvalho(Registro de Imóveis, 1977, segunda edição, pág. 474), ao ser lançado no Brasil foi-no com caráter facultativo que até hoje mantém, exceto no tocante às terras públicas, o que importa em dizer que o proprietário da terra podia escolhê-lo ou deixar-se ficar sob o regime comum.

Disse ainda Afrânio de Carvalho(obra citada, pág. 479) que “se de nascença ele já apresentava nítido caráter fragmentário quer por depender de iniciativas isoladas de particulares, estas mesmas desligadas de um cadastro coletivo, quer por favorecer a marginalização dos imóveis hipotecados com a exigência do consentimento do credor para a matricula(Dec. Nº 451 – B, de 1.890, artigo 6º).”

É certo que o Código Civil de 1.916, no seu artigo 1.807, para muitos, tornou insustentável a permanência do Registro Torrens.

Soriano Neto(Publicidade material do registro imobiliário, Recife, 1.940, n. 58, pág. 105) depois de provar, em sua monografia, que o Código Civil não adotara o princípio da fé pública, ressalvou que a Lei Torrens o adotara anteriormente, firmando a invulnerabilidade da matricula do imóvel, contra a qual não prevalece a reivindicação do proprietário por ela eventualmente prejudicado, que se converte em indenização, pagável por um fundo adrede instituído.

À luz do Código Civil de 1916, o princípio da fé pública, o Registro de Imóveis adotado no Brasil, já oferecia segurança satisfatória ao adquirente de boa-fé, tornando a garantida da evicção cada vez menos necessária à medida que ele se aperfeiçoa com a continuidade das inscrições.

Comparado o registro de imóveis, em seu modelo adotado, com o Registro Torrens, vê-se que o fato de que o Registro de Imóveis basta por si mesmo, sendo interno o processo de todos os títulos, ao passo que o Registro Torrens carece de autossuficiência, sendo externo, ou judicial, o processo de onde provêm os títulos examinados na sua matrícula, o que os torna de obtenção mais demorada e mais cara.

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a inscrição do imóvel rural no Registro Torrens, por si só, não inviabiliza o pedido de usucapião e, quando presente o requisito subjetivo – posse com a intenção de dono –, é válida a ação ajuizada para a prescrição aquisitiva.

Com base nesse entendimento, o colegiado negou, por unanimidade, recurso contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, por entender presentes os requisitos necessários – como a prova da posse, o animus domini, o tempo e a inércia do proprietário –, havia julgado procedente o pedido de usucapião formulado por um homem que, desde 1972, vive em um terreno de 2.376 metros quadrados em um bairro de Porto Alegre (RS).

Segundo o relator, ministro Villas Bôas Cueva, ao contrário do que foi alegado pelos recorrentes, a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e independe da idoneidade do título registrado. Assim, para o relator, a matrícula do imóvel rural no Registro Torrens, por si só, não inviabiliza a ação de usucapião.

“Não há hesitação na doutrina a respeito da possibilidade de usucapir imóvel inscrito no Registro Torrens, mormente por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade que independe de verificação acerca da idoneidade do título registrado e não envolve transferência de domínio”, explicou o ministro.

O entendimento se viu no REsp 1.542.820.

 

 

 


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