Antes de tudo, é necessário fazer um breve levantamento das opções de garantia e alterações trazidas pela Lei nº 12.112/2009.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) possui em seu Artigo 37, quatro opções de garantia.
As mais utilizadas pelo mercado imobiliário são a CAUÇÃO e a FIANÇA.
Na garantia FIANÇA, deve ser apresentado um fiador, que possua algum bem imóvel, além de, comprovar renda 3 vezes maior que o valor do aluguel.
Mas porque é feita esta exigência neste tipo de garantia?
Considerando a pior hipótese!
Caso o locatário se torne devedor na locação e a imobiliária ou o locador necessitem tomar providências judiciais para cobrança do débito, é o bem imóvel ou móvel do fiador que será utilizado como penhora, para garantir o pagamento da dívida.
Já a garantia Caução, é a prestação na forma de depósito em dinheiro, comumente aceita no mercado pelo valor de 3 meses de aluguel.
A caução também pode ser representada por outros bens, como bem imóvel ou móvel, facilitando o oferecimento desta forma de garantia, principalmente pelas imobiliárias.
É importante saber!
A Lei do Inquilinato, Artigo 37, Parágrafo Único, veda a utilização de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação.
Um mercado que vem surgindo de forma crescente é a garantia em forma de seguro, conduzido pelas grandes seguradoras, no qual se paga um valor à vista ou parcelado para que estas forneçam a garantia contratual.
A Lei nº 12.112, de 2009, introduziu uma questão, da possibilidade de liminar em ação de despejo, em caso de ausência de garantia, conforme art. 59, § 1º, IX:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...]
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
Atualmente, a maior parte dos processos de despejo se dão em razão da inadimplência, ou seja, a falta de pagamento do aluguel e seus encargos.
Assim, a falta das garantias previstas no Artigo 37 ou no caso da sua extinção, possibilita o despejo de forma liminar. Já o contrato com uma garantia vigente, não possibilita o deferimento da liminar.
Com a morosidade de um processo judicial e todos seus melindres, é preciso analisar e ponderar sobre a escolha da melhor forma de contrato de locação.
A garantia, como o próprio nome diz, é uma forma do locador receber aquilo que foi contratado na locação em caso de inadimplência, mas por outro lado, o valor devido se tornaria muito grande no caso de um processo demorado, com vários recursos da parte contrária.
Em recente levantamento o CNJ – Conselho Nacional de Justiça, apurou que a Justiça estadual do Brasil leva em média 5 anos e 4 meses para proferir a sentença de um processo em 1ª instância[1].
Levantando os dados específicos do estado de Santa Catarina o tempo médio de sentença fica em torno de 2 anos e 11 meses.
Estes dados dizem respeito aos processos somente até a sentença. Deve-se levar em conta que ainda cabem recursos após essa decisão.
Então, em caso de inadimplência, existe a possibilidade de um locatário ainda permanecer no imóvel por até 3 anos sem pagar pela locação.
Um contrato com garantia (após o encerramento do processo) pode ser executado e assim fica praticamente certo o recebimento de tudo aquilo que o locatário ficou devendo.
Caso a garantia tenha sido feita por caução (na prática do mercado com depósito de 3 meses de aluguel), o locador certamente ficaria no prejuízo e não conseguiria receber outros valores além daqueles ali expostos. A não ser que o locatário, possua outros bens que possam vir a ser penhorados.
Entretanto, aquele locatário que já possui vários anos de inadimplência, certamente não terá bens em seu nome que possibilitem o recebimento futuro pelo locador.
Agora, o contrato de locação, sem qualquer garantia, poderia com o ingresso da ação de despejo e depositando a caução prevista em lei, obter a liminar para desocupação em 15 dias do locatário inadimplente.
Além disso, o contrato desprovido de garantia, pode exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel nos termos do Artigo 42 da Lei do Inquilinato, o que seria uma vantagem, já que na probabilidade de ingresso do despejo, o locador teria mais tempo para tomar as medidas judicias, antes que o débito se torne impagável.
A alteração promovida na Lei nº 12.112/2009 veio para ajudar os locadores de imóveis que não possuem conhecimento sobre as leis e para tentar desenfrear dos devedores contumazes de aluguel.
Referida possibilidade de liminar deve ser bem analisada quando da confecção do contrato de locação principalmente, para os locadores de imóveis que não pretendem sofrer com a morosidade do judiciário e querem retirar logo de sua propriedade o devedor, sem que o débito aumente consideravelmente.
[1] Relatório Justiça em Números 2017, disponível em: http://www.cnj.jus.br/files/conteudo/arquivo/2017/12/b60a659e5d5cb79337945c1dd137496c.pdf. Acesso em 06/02/2019
