Para entendermos melhor sobre as Vantagens do Patrimônio de Afetação, se faz necessário alguns esclarecimentos sobre o que é Patrimônio de Afetação e sobre o que é Incorporação Imobiliária.
Inicialmente, devemos explicar que a Incorporação, é um mecanismo obrigatório para que possa haver a venda de unidades autônomas de um prédio que será construído ou já está em construção, ou seja, “compra e venda de imóvel na planta”. Para que seja possível a alienação desses imóveis, é necessário a elaboração do Memorial de Incorporação do empreendimento, que deve ser levado a registro no Cartório competente.
Agora que já explicamos o que é a Incorporação Imobiliária, vamos entender um pouco do aspecto mercadológico que as envolve. As compras de imóveis na planta sempre foram objeto de grande insegurança jurídica para os adquirentes deste tipo de empreendimento, por se tratar de “venda de papel” (Promessa de Compra e Venda) que sempre envolve vultuosos valores.
Pensando nisso, o legislador criou o instituto do Patrimônio de Afetação, Lei 10.931/04 (art. 53 e art. 54) e Capítulo I-A, art. 31-A a 31-F da Lei 4.91/64, que foi destinado a resguardar a incorporação de modo a viabilizar sua finalização, com a entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes, formando uma espécie de escudo de blindagem daquele empreendimento, aumentando a credibilidade do negócio por proteger a obra contra os riscos patrimoniais inerentes à qualquer incorporação.
Nestes casos, o terreno, as acessões e demais bens e direitos vinculados àquela Incorporação, formarão um patrimônio próprio, que não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do Incorporador, respondendo apenas pelas obrigações vinculadas ao empreendimento afetado.
A submissão da incorporação imobiliária ao Regime de Afetação é critério do Incorporador, não sendo obrigatória a utilização deste instituto. No entanto, a Incorporação quando submetida ao patrimônio de afetação acarreta inúmeras vantagens para todos os envolvidos (incorporador e comprador), que veremos a seguir.
Vantagens para o Incorporador que submeter o empreendimento à afetação:
1) Aumentará a credibilidade do negócio e, consequentemente, as vendas;
2) Terá um diferencial importante no processo de decisão do comprador/investidor na escolha entre comprar um imóvel na planta ou um imóvel já construído.
3) Poderá adotar o Regime Especial de Tributação (RET) que tem caráter opcional e irretratável. Se optar pelo RET, ficará sujeito ao pagamento do percentual equivalente a 4% da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/PASEP e Cofins.
4) Somente será afetado o montante de recursos que corresponder ao orçamento da obra, que deve considerar as variações de custo que se verificarem durante a realização da construção (custo da construção). O que exceder será de livre disposição do incorporador.
5) Vantagens nos casos de Distrato ou de resolução quando a causa se der por inadimplemento absoluto do adquirente e houver Patrimônio de Afetação:
A. A pena convencional poderá passar de 25% para 50% da quantia paga até aquele momento pelo adquirente.
B. O prazo para restituição dos valores pagos pelo adquirente passa de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato, para 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
Vantagens para o Comprador/Adquirente do empreendimento que estiver com Patrimônio de Afetação:
1) Proteção contra os riscos patrimoniais da Incorporação
2) Em caso de falência ou insolvência civil do Incorporador, os imóveis afetados pelo instituto do Patrimônio de Afetação não serão afetados, podendo, nos sessenta dias após a decretação da falência ou da insolvência do incorporador, decidir sobre a continuação da obra (que poderá ser repassada para outro incorporador) ou a liquidação do patrimônio de afetação.
3) O patrimônio afetado, não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do Incorporador, respondendo apenas pelas dívidas e obrigações vinculadas aquela incorporação imobiliária.
4) A Comissão de Representantes receberá trimestralmente balancetes e relatórios de acompanhamento da obra e sua correspondência com o prazo pactuado
5) Os recursos financeiros do patrimônio de afetação terão conta de deposito aberta especificamente para este fim, fazendo que os recursos vindos da venda das unidades não sejam desviados para outras obras.
6) A Comissão de Representantes receberá, também trimestralmente, balancetes relativos a cada patrimônio de afetação.
Para finalizar, temos que frisar que a compra de imóvel na planta é, sem sombra de dúvidas, muito vantajosa por inúmeros fatores (valor reduzido do imóvel que ainda está em construção, forma de pagamento que pode ser parcelado até a entrega das chaves) e, com a implementação do Patrimônio de Afetação, os compradores terão maior segurança em optarem por comprar um “imóvel na planta”, além dos Incorporadores terem inúmeros benefícios em submeter a Incorporação a este instituto.
