Durante todos esses anos exercendo a advocacia na área condominial, bem como nas andanças que faço para ministrar cursos e palestras, sempre surgem várias dúvidas interessantes acerca do condômino inadimplente.

Essas dúvidas não se limitam apenas a saber quais as formas de exigir que o inadimplente quite seu débito condominial, mas, também, quais são os direitos que o inadimplente possui quando encontra-se nesta situação.

Como sabemos, os artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil elenca os direitos e deveres dos condôminos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...);

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposições em contrário na convenção;

(...)

§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Como podemos ver, um dos principais deveres do condômino é o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.

Não cumprindo este dever, o condomínio deve impor duas medidas.

A primeira medida está disposta no parágrafo primeiro do artigo 1.336, o qual determina que o condômino inadimplente fica sujeito ao pagamento dos juros moratórios convencionados, ou, não sendo estes juros previstos, juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Este parágrafo demonstra que deve ser seguido o princípio da pecuniariedade das penalidades, o que significa dizer que a punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial, não podendo aplicar ao condômino uma pena que restrinja seus direitos, sob pena de aplicar duas penas cumulativas, configurando a tão combatida figura do non bis in idem.

Todavia, como diz o ditado, “toda regra tem sua exceção”.

A exceção desta regra encontra-se no artigo 1.335, inciso III, do CC, o qual diz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Ou seja, embora o princípio da pecuniariedade das penalidades deva ser aplicado, o condômino inadimplente perde o direito de votar e até mesmo participar das assembleias.

Desta forma, respondemos a pergunta do título deste artigo, o condômino inadimplente pode sim impugnar judicialmente uma assembleia condominial.

Apesar de estar inadimplente o condômino não perde seu direito de requerer judicialmente a anulação de uma assembleia que foi realizada de forma irregular. Lembrando que uma assembleia é um ato formal, ou seja, um ato jurídico, que, se for realizado de forma irregular ou ilegal, pode ser alvo de anulação judicial movida por qualquer condômino.

O condômino inadimplente tem até mesmo o direito de propor ação requerendo que o síndico preste contas aos condôminos, se aquele não o fizer no período determinado.

Em situações de extrema necessidade o condômino inadimplente pode até mesmo votar em assembleia, em casos que exigem quórum especial, tal como nos ensina Hamilton Quirino Câmara, em sua obra “Condomínio Edilício” – “Havendo exigência de unanimidade, todos devem votar, mesmo estando inadimplentes. Isto se aplicará, por exemplo, para a mudança da fachada, ou mudança de destinação do prédio, para o que se exige a unanimidade dos condôminos. Se é exigida unanimidade, esta só será alcançada com a manifestação de todos. Nesse caso não se indagará se alguém pode ou não votar, pois é exigida a unanimidade.”

Como já demonstrei em vários artigos já publicados, o condomínio também não pode cortar o fornecimento de água, gás e muito menos impedir que o inadimplente tenha acesso às áreas comuns do condomínio, pois isso fere o direito de propriedade.

Portanto, em resumo, o condômino que está inadimplente não perde seus direitos, podendo ter acesso livre às áreas comuns e até mesmo impugnar judicialmente uma assembleia de condomínio ou exigir a prestação de contas do síndico.

A penalidade para o inadimplente deve ser a penalidade pecuniária, exigindo que ele pague sua quota condominial acrescida de juros e multa.

A sua única restrição de direito é a determinada pelo artigo 1.335, inciso III do Código Civil, qual seja, a de votar e de participar da assembleia.


Autor

  • Miguel Zaim

    MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Palestrante, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).

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    Rita Aranha

    Olá! Doutor, tenho uma dúvida. Se um inadimplente pode impugnar uma assembleia, mas ele também não pode sequer votar na mesma, como ficam as decisões necessárias a serem tomadas neste caso? Por exemplo o que está acontecendo aqui no condomínio onde eu era síndica. Em novembro passado fizemos a AGO para eleição de novo síndico e prestação de contas. Inusitado caso em que os inadimplentes se juntaram e entraram com diversas ações judiciais, pedidos de liminares, para a suspensão da assembleia. Todos os pedidos foram negados por diversos juízes de diferentes varas, pois foram 6 ações que entraram e acabaram sorteadas em diferentes varas. Acontece que feita a assembleia no dia da publicação da Ata aos condôminos um outro inadimplente, que não participou das primeiras ações, entrou com outra ação pedindo a anulação da assembleia. Digo inusitado pois não conseguimos identificar qual a razão de impugnar uma AGO de eleição de novo síndico, pois eu a então síndica, não fui sequer candidata a reeleição. Me desculpe a minha ignorância no assunto, porém não entendo como justificar isso!?!?? Um inadimplente derrubar todas as decisões de uma assembleia sem que para isso ele sequer possa votar a favor ou contra... ou até mesmo participar da assembleia. Ficamos assim os adimplentes, sem poder tomar decisões importantes pois desta forma, quem não paga, além de não deixar a administração realizar o que precisa ser feito, ainda gera um custo na contratação de advogado para a defesa do condomínio, onde quem irá pagar a conta são os adimplentes. O que fazer neste caso?