1 Introdução
No ramo civilista, a regra é a liberdade contratual[1]. Assim, as partes podem livremente, de maneira consensual, realizar as tratativas que melhor lhe aprouver, nos limites da função social do contrato e observados os princípios da probidade e da boa-fé[2].
Na locação de imóveis urbanos, o contrato é regido pela lei 8.245/91, salvo nos casos de locação de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas ou de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, conforme prevê o parágrafo único do art. 1º da lei 8.245/91, que são regidos pelo Código Civil e leis especiais.
Nesse contexto, uma locação comercial, ou não residencial, na dicção legal, observará as regras que foram estipuladas no contrato (prazo, aluguel, forma de reajuste do valor pago pelo locatário, destinação do imóvel, etc.) e o arcabouço normativo acerca do tema, notadamente a lei 8.245/91, a denominada lei de locações.
Enquanto vigente, o contrato não deixa dúvidas qual o aluguel deverá ser pago, periodicidade e índice de reajuste. Porém, quando se aproxima do final do prazo avençado, na renovação do imóvel empresarial, pode surgir conflito na definição do valor devido a título de aluguel.
Como é cediço, o mercado imobiliário é variável e pode sofrer oscilações nos valores cobrados de aluguéis. Demais disso, a inflação pode contribuir para variações, positivas ou negativas, no seu valor. Após determinado período, não é incomum que o valor pactuado originalmente esteja defasado ou acima do praticado no mercado, para imóveis com as mesmas características.
Diante de impasse na estipulação amigável do valor dos aluguéis, a lei de locações faculta ao locatário de bem imóvel não residencial – atendidas as exigências cumulativas do art. 51 da lei de locações – mover ação renovatória com a finalidade de garantir o seu direito à renovação do contrato por igual período.
Com o ingresso da ação renovatória, após o transcurso da vigência da locação e apresentada a contestação, o juízo deve arbitrar os aluguéis provisórios, com fulcro no parágrafo 4º do art. 72 da Lei 8.245/1991[3], atendendo pedido do locador, não superior a oitenta por cento do valor que fora pedido.
A dúvida surge, justamente, quando findo a vigência do contrato de locação e o juízo não estipula a tempo os aluguéis provisórios. Qual o valor devido na ação renovatória? É essa indagação que este breve artigo pretende tratar e solucionar.
2 A ação renovatória e o impasse do aluguel
Dispõe a lei de locações que o locatário tem direito à renovação do contrato, atendidos determinados requisitos, cumulativos, conforme se observa do art. 51:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Se, na negociação, não houver consenso entre as partes, não existe acordo qual o valor do aluguel que irá vigorar na renovação da locação não residencial. Ainda que as partes tenham interesse na continuidade da locação do imóvel, o aluguel pode ser motivo de controvérsia.
Cumpridas as exigências acima, deve o locatário, sob pena de decadência, propor ação renovatória “no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”[4]. Por isto, deve o inquilino empresarial atentar para o prazo mencionado ao buscar renovar e negociar com o locador a renovação da relação locatícia.
Se a solução amigável não lograr êxito, ao propor a ação renovatória, deve o locatório instruir a petição inicial com o seguinte:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Enquanto vigente o pacto, os valores negociados devem ser adimplidos até o esgotamento do prazo do contrato, até para provar o “exato cumprimento do contrato em curso”, requisito necessário para procedência da ação renovatória.
Por outro lado, se arbitrado aluguel provisório, deve ser este o valor a ser pago até decisão definitiva sobre qual será o aluguel definitivo.
Impende destacar que, em discussão na ação renovatória, não raro existem diversos valores distintos, com viés revisional, por exemplo: a) ofertado pelo locatário, b) apresentado pelo locador, c) aluguel originário atualizado pelos índices inflacionários, d) valor de mercado de outros imóveis com características semelhantes.
Afinal, qual o valor devido a título de aluguel? Esta questão percorre diversas ações renovatórias em curso no país. Esta indagação surge quando findo a vigência do contrato de locação e o juízo não estipula a tempo os aluguéis provisórios. Qual o valor devido na ação renovatória neste lapso de tempo?
Rigorosamente, encerrada a vigência do contrato de locação, com o seu cumprimento integral, e sem arbitramento dos aluguéis provisórios pelo juízo, não há valor definido do aluguel a ser pago.
Nessa toada, com o fim da vigência do contrato de locação e do conflito judicial instaurado, enquanto não arbitrados os aluguéis provisórios, com fulcro no parágrafo 4º do art. 72 da Lei 8.245/1991, o locatário não está obrigado a realizar qualquer pagamento. Todavia, o valor devido dos aluguéis será, após apreciação judicial, no mínimo, o valor proposto pelo inquilino empresarial, se a ação for julgada totalmente procedente.
Contudo, não é razoável, tampouco aderente a boa-fé e a vedação do enriquecimento sem causa, que o locatário permaneça em imóvel de terceiro sem qualquer contraprestação após o fim de vigência do contrato primitivo.
Nesse sentido, já decidiu, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, no Resp 1.528.931 - SP (2015/0097366-2), de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, que “a locação pressupõe a entrega de um bem mediante contraprestação. Assim, enquanto o locatário estiver na posse do imóvel, é devida a retribuição pelo seu uso, ainda que findo o contrato, sob pena de enriquecimento sem causa, circunstância defesa à luz do art. 884 do CC/02, e violação da boa-fé objetiva, insculpida no art. 422 do CC/02”[5].
Por outro lado, cabe ponderar que o valor pedido pelo locador, ou, ainda, o valor atualizado do aluguel que vigia no contrato vencido, não é a melhor medida para se definir o valor devido.
Com efeito, o inquilino empresarial não é obrigado a aceitar o novo valor da locação proposto pelo locador sem o necessário consenso, bem como prova de compatibilidade do preço com o mercado. Bem por isso que é facultado a ele o manejo da ação renovatória para garantir, dentre outras questões, a locação com preço de mercado.
Depreende-se na ação renovatória que existe valor incontroverso, qual seja, o valor proposto pelo locatário. Este é o patamar mínimo que será arbitrado, a título de aluguel, na renovatória.
O próprio aluguel provisório, arbitrado pelo juízo, por força do art. 72, § 4º, da lei 8.245/91, não pode ultrapassar o valor “não excedente a oitenta por cento do pedido” pelo locador.
Desse modo, enquanto não haja decisão judicial a respeito do valor devido de locação, ainda que provisório, e após o fim do prazo contratual da locação, o locatário deve realizar os pagamentos pelo valor ofertado na ação renovatória, valor este incontroverso e que não está em discussão na disputa judicial.
Isso porque, acima do valor ofertado pelo locatário, não há consenso e está em contenda para ser dirimida pelo juízo, inclusive com, em muitos casos, perícia judicial, além dos laudos particulares, por vezes elaborados a pedido das partes. Sobre o tema, já houve decisão[6]:
AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - DISCUSSÃO RESTRITA À FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL - DISCREPÂNCIA EXAGERADA ENTRE OS LAUDOS DOS ASSISTENTES-TÉCNICOS - APROVEITAMENTO DO LAUDO OFICIAL, POR MAIS ADEQUADO À REALIDADE DITADA PELO MERCADO. Havendo exagerada discrepância entre os laudos dos assistentes-técnicos, mais preocupados, com isso, a satisfazerem os interesses das respectivas partes, deve ser acolhida a sugestão indicada no laudo oficial, por parecer mais adequada à realidade ditada pelo mercado.
Feito o pagamento dentro do valor proposta na renovatória pelo locatário, estar-se-á mantendo o pagamento a título de aluguel, evitando enriquecimento sem causa, além de não ter que arcar com valores acima do que proposto.
Se o inquilino empresarial não lograr êxito na sua proposta, se por acaso estiver aquém do efetivamente praticado no mercado, anote-se que eventuais diferenças, após a apreciação judicial, serão cobradas nos próprios autos, com os encargos devidos por eventual atraso[7]. Além disso, deverá arcar com o ônus de sucumbência (despesas judiciais e honorários advocatícios).
Por oportuno, cabe anotar que a jurisprudência[8] entende que a existência de ação renovatória em curso é prejudicial à ação de despejo, cabendo a suspensão desta enquanto não dirimida a ação prejudicial. Nesse sentido:
DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - SUSPENSÃO DO DESPEJO - PENDÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA- RELAÇÃO DE PREJUDICIALIDADE -RECONHECIMENTO - RECURSO IMPROVIDO. Havendo prejudicialidade entre ação renovatória de locação e ação de despejo por denúncia vazia e não tendo sido reunidos os feitos para julgamento conjunto, afigura-se recomendável a suspensão do despejo até o julgamento definitivo da causa prejudicial, nos termos do art. 265, inciso IV, alínea a, do CPC.
Até mesmo o deferimento de liminar para despejo é obstado[9], enquanto não decidida a ação renovatória:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LOCAÇÃO COMERCIAL - EXISTÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA PENDENTE DE JULGAMENTO - MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO - INDEFERIMENTO - DECISÃO MANTIDA. - O ajuizamento de ação renovatória pelo locatário obsta, momentaneamente, o deferimento da liminar de despejo de imóvel não residencial, ainda que o locador tenha cumprido todos os requisitos previstos no art. 59 da Lei nº 8.245/91.
É relevante destacar, ainda, que, na contenda travada, o locatário não é obrigado a realizar oferta igual ou superior ao valor do contrato locatício atual, mas sim apresentar proposta que corresponda ao valor locativo real do imóvel na época da renovação. Nesse sentido[10]:
(...) autora que ajuizou demanda de renovação de locação, apresentando proposta que contém valor de aluguel inferior ao atualmente praticado pelo locador. Petição inicial a atender aos requisitos do art. 71, do CPC, dentre os quais a “indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação”. Nada impede a parte autora de, ao ajuizar a demanda renovatória, propor valor de aluguel inferior ao atualmente praticado pela parte locadora. Assim, não há falar-se em ajuizamento simultâneo de ação renovatória de locação e demanda de revisão de aluguel e incompatibilidade de ritos, assomando-se acertado o ato judicial atacado, ao rejeitar a preliminar de extinção do feito, suscitada pela recorrente.
É até mesmo ilógico eventual ingresso de ação de despejo enquanto a ação renovatória está em curso, justamente buscando a manutenção da locação e a definição dos aluguéis devidos. Neste caso, é observável que o inquilino não está a descumprir o contrato pactuado ou se negando a pagar aluguéis, motivo de despejo, mas garantir sua permanência no imóvel com preço aderente ao praticado em locações da espécie.
O próprio art. 62 da Lei 8.245/1991 estipula como causa para a ação de despejo o inadimplemento do aluguel provisório “nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação (...)”, o que denota que o despejo somente pode ocorrer se houver descumprimento ou do aluguel pactuado, durante a vigência do contrato, por evidente, ou do aluguel provisório.
Tal solução, por óbvio, é possível, de maneira precária, apenas para manter o pagamento dos alugueis enquanto não definido o valor pelo juízo, a título de alugueis provisórios, ou ocorra sentença acolhendo a renovação da locação. Todas as diferenças porventura devidas, frisa-se, devem ser adimplidas nos próprios autos da renovatória.
Não se pode olvidar também que, com ação renovatória em curso, o aluguel provisório é admitido apenas quando pleiteado pelo locador, sendo de caráter subjetivo, dependendo, portanto, da faculdade e apreciação judicial.
Nesta situação, o pedido do aluguel provisório é admitido no prazo que o locador possui para contestar a renovatória e não será superior a 80% do pedido, sendo o aluguel provisório devido a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado, conforme estabelece o parágrafo 4º do artigo 72 da Lei nº 8.245/1991, como mencionado.
Nessa linha, eventuais diferenças, após a apreciação judicial, serão cobradas nos próprios autos da ação renovatória, com os encargos devidos por eventual atraso, bem como, a depender do caso, com o ônus de sucumbência.
Por outro lado, cabe ponderar que, como o valor pleiteado pelo locador não é utilizado nem no aluguel provisório, visto que neste o juiz irá arbitrar em até oitenta por cento do pedido, não se pode utilizá-lo após a vigência do contrato.
Nem se argumente que se deve utilizar como parâmetro o valor atualizado do contrato vencido neste interim, pois o contrato antigo estará sendo, justamente, discutido quanto a pertinência do aluguel na ação renovatória. Basta imaginar que, se o locador pede o aluguel anterior atualizado, o valor do pagamento durante o “vácuo” contratual estará maior até mesmo que o aluguel provisório. Não parece, pois, este parâmetro o mais adequado durante a ação renovatória, salvo se ele for patamar de consenso entre as partes.
3 Conclusão
À luz de todo exposto, existe plausibilidade jurídica para defender que, ante a indefinição do aluguel na ação renovatória, em razão do contrato ter atingido o termo final e não existir decisão judicial arbitrando os aluguéis provisórios, os pagamentos, neste interim, devem se pautar pelo incontroverso, qual seja, o proposto pelo locatário.
Definido o aluguel, seja o definitivo ou o provisório, cabe o pagamento das diferenças devidas, nos próprios autos, conforme autoriza o art. 73 da lei de locações.
Por fim, cabe registrar que nada obsta que as partes venham, posteriormente, mesmo com a ação renovatória em curso, chegar em um consenso e renovar amigavelmente a relação locatícia em comento, comunicando tal fato ao juízo para encerramento da ação judicial em curso.
[1] Art. 421 do Código Civil: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.
[2] Art. 113 do Código Civil: “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração” e Art. 422 do Código Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
[3] Art. 72, § 4º, da lei de locações: “Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel”.
[4] Art. 51, § 5º, da lei de locações.
[5] STJ - REsp: 1528931 SP 2015/0097366-2, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/11/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2018.
[6] TJ-MG 2825789 MG 2.0000.00.282578-9/000(1), Relator: JOSÉ DOMINGUES FERREIRA ESTEVES, Data de Julgamento: 29/03/2000, Data de Publicação: 11/04/2000.
[7] Art. 73 da Lei 8.245/91: “renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez”.
[8] TJ-SP. AI: 2700846220118260000. Relator: Renato Sartorelli. 26ª Câmara de Direito Privado. Data de Publicação: 06/02/2012.
[9] TJ-MG. AI: 10024120831441001. Relator: José de Carvalho Barbosa. 13ª Câmara Cível. Data de Publicação: 14/06/2013.
[10] TJ-RS. Décima Sexta Câmara Cível. Agravo 70044628030, Data do Julgamento: 29/09/2011.
