Inicialmente faz se esclarecer que quando se atrasa o pagamento do condomínio, o morador geralmente tem o prazo de 30 dias para quitar a dívida, no entanto, este prazo para o pagamento varia de acordo com as regras estipuladas na convenção do condomínio, alguns empreendimentos chegam a permitir a quitação da dívida em até 60 ou até mesmo 90 dias.
Juntamente com o valor da taxa condominial, o condômino devedor deve pagar o valor da cota condominial do mês e multa de dois por cento sobre o valor do débito, como também ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, que geralmente é de 1% ao mês e ainda é necessário bancar a correção pela inflação do período atrasado. O valor dos juros e o prazo podem variar de acordo com o estipulado na convenção do condomínio, onde tais condições, somente poderão ser alteradas pelo condomínio ou síndico em reunião de assembleia geral com votação e aprovar por 2/3 dos condôminos.
O morador que não quitar seu débito em atraso dentro do período previsto pela convenção, abrirá margem para que o condomínio, por direito entre com uma ação de cobrança judicial. Nessas situações, arcará o devedor quando condenado no Tribunal de Justiça a pagar as despesas condominiais conforme o estipulado pelo juiz em até três dias. No caso de não ocorrer por parte do devedor o pagamento da dívida, o valor devido será penhorado de sua conta bancária e repassado para o condomínio, já, no caso do devedor não dispor do saldo devido em conta, arcará seus bens, móveis ou até mesmo imóveis, como por exemplo, o imóvel de sua propriedade ir à leilão.
Nesta análise, cumpre observar que atualmente novas regras entraram em vigência, em março, com o novo Código de Processo Civil, o medo de moradores de deixar de pagar e enfrentar sérias consequências já mostrou resultados.
Conforme divulgado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo “AABIC”, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram cerca de 64%.
Para melhor esclarecer, como advogado especialista em direito condominial, segue abaixo algumas situações que podem ocorrer de grave caso um condômino deixe de pagar suas despesas condominiais, vejamos:
- Sua conta pode ser penhorada
Conforme observado anteriormente, cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”, na maioria dos casos, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça a partir de 60 dias sem pagar a taxa. De acordo com o novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, o mesmo terá até três dias úteis para quitar seu débito, caso isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.
- Nome Negativado
Em Estados como a grande São Paulo, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito, podendo ser impedidos de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.
- Perca de Bens Móveis ou Imóveis
Após ser notificado, decorrido o prazo de três dias e o condômino não quitar sua inadimplência, se assim determinar a sentença da ação de cobrança impetrada contra o mesmo, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida, sabido frisar que de acordo com a legislação vigente, o devedor poderá perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família.
De acordo com a Lei 8.009/90, em seu artigo 3º, permite que o único imóvel do devedor seja penhorado nas seguintes situações:
- Para pagamento do crédito de financiamento de construção ou aquisição do próprio imóvel. São os casos clássicos (mas não exclusivos) de imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal (CEF), cuja dívida, se não paga, permite à CEF executar o contrato de financiamento e penhorar o imóvel adquirido pelo devedor.
- Pelo credor de pensão alimentícia, mas resguardado o direito de coproprietário que, com o devedor, seja casado ou com ele conviva em união estável, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida (redação da Lei 13.144, de 06/07/2015). Veja mais no próximo tópico: “defesa do cônjuge para proteção de sua meação”
- Para pagamento de impostos que incidem sobre o imóvel, como IPTU, ITU e despesas condominiais. O condômino inadimplente que não paga as taxas de condomínio poderá ter o seu único bem de família penhorado para o pagamento dessa dívida, conforme, inclusive, dispõe o art. 1.715 do Código Civil.
- Para pagamento de dívida resultante de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia da dívida, como nos casos de empréstimos bancários em que o devedor oferece sua própria casa ou apartamento como garantia à instituição financeira. Não paga a dívida, o banco pode executar o contrato e obter a penhora do bem de família ofertado em garantia hipotecária.
- Para pagamento de dano resultante de crime pelo qual o devedor foi condenado criminalmente por sentença transitada em julgado. São casos de lesões corporais, tentativa de homicídio, estupro. Devido aos efeitos dessa sentença (art. 91, I, do Código Penal, e art. 63 do Código de Processo Penal), a vítima do crime poderá propor contra o condenado a respectiva execução para se ressarcir dos danos causados, cujos valores normalmente são apurados em liquidação de sentença. Nessa execução poderá ser penhorado o único bem imóvel residencial do devedor (o condenado pelo crime praticado contra a vítima).
- Para pagamento de dívida do fiador, que nesta condição se vinculou a contrato de locação de imóvel. Note que o único imóvel residencial do fiador poderá ser penhorado para pagamento das dívidas do locatário, mas a recíproca não é verdadeira. O único imóvel residencial do locatário não poderá ser penhorado pelo fiador em execução por este proposta regressivamente contra o locatário. A exceção que permite a penhora do bem de família do fiador é restritiva e não abrange o bem de família do locatário (art. 3º, VII, da Lei 8.009/90).
- Impedido de votar em assembleia
A administradora pode impedir a participação ativa condômino inadimplente em assembleias importantes do condomínio, como também nas escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento.
- Pagamento de multa e juros
De acordo como o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.
- Impedimento quanto a utilização das áreas de lazer
Pode ocorrer o impedimento quanto a utilização das áreas de lazer comuns, por entender que o condômino inadimplente estaria se utilizando de serviços no qual o mesmo não estaria pagando.
No entanto, essa questão não é um consenso, em recente entendimento o STJ, se posicionou no entendimento de que o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.
De acordo com decisão, do Processo Nº 0018816-26.2012.8.26.0223, REsp nº 1699022 / SP (2017/0186823-3), o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.
Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.
Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.
O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.
Controvérsia
Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.
O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência.
Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.
O ministro destacou a regra do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil – clara, segundo ele, na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino.
“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.
Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.
Sem previsão legal
O relator concordou com um dos argumentos da recorrente, de que o parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002 é claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente, e entre elas não está a proibição de utilização das áreas comuns.
Salomão disse que o Código Civil, ao dispor sobre direitos dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.
“E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”
O ministro ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.
Ao final, como advogado especialista no direito condominial, dentre outras ramificações do direito, recomendo por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.
Todas as consequências negativas listadas neste artigo, podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça, e isto pode ocorrer normalmente a partir de 60 dias sem pagar, ou conforme prazo estipulado na convenção do condomínio.
No caso do imóvel ser alugado, e o contrato estabelecer que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, é ele que sofrerá todas as consequências em caso de inadimplência, no entanto, se o locatário se comprometer em pagar as despesas e descumprir seu contrato deixando de pagar e gerar dívidas ao dono do imóvel, o contrato de locação do imóvel poderá ser rescindido imediatamente e mesmo assim, caberá ao proprietário de qualquer modo o pagamento das devidas despesas pois a figura responsável pelo condomínio perante a administração é o proprietário.
