UMA DECISÃO POLÊMICA
Rogério Tadeu Romano
Segundo se lê do site do STJ, datado de 28 de maio de 2019, o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.
O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.
Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
A matéria foi objeto de julgamento no REsp 1.699.022.
No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.
Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.
O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.
Na matéria aplica-se o artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil. Ali se diz:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
O Código Civil diz que o condômino inadimplente não tem direito de participar nem de votar nas assembleias. Claro que se trata de um limite ao direito de propriedade. Só que essa norma tem que ser interpretada “restritivamente”, observou o relator.
Mas a conservação da piscina e das outras áreas sociais depende do pagamento por parte de cada condômino. Assim não pareceria justo que um condômino que não pagou e é executado por conta da sua inadimplência continue a frequentar áreas de lazer do prédio?
Certamente essa proibição está longe de afetar o princípio constitucional impositivo da dignidade humana.
Lembrou, em análise da matéria, Rodrigo Alves Zaparoli(Considerações sobre o cerceamento ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por condôminos inadimplentes – Ius Navigandi) o que segue:
“Uma das principais motivações para a imposição dessa restrição reside no fato de que os condôminos que se encontram em dia com o pagamento de suas quotas condominiais declaram não ser justo que aqueles que não contribuem com a manutenção do edifício por intermédio da contribuição mensal possam usufruir de todos os benefícios fornecidos pelo condomínio, até mesmo pelo fato de que grande parte dos valores arrecadados são direcionados justamente à manutenção das áreas de lazer, estas que em regra exigem manutenção diária/semanal, ao contrário das demais áreas que compõem o condomínio edilício.”
Na defesa dos condôminos inadimplentes pode se sustentar que a sanção a ser imposta pelo condomínio não poderia ser outra que não a pecuniária, nos moldes previstos pelo artigo 1.336 do Código Civil, ou seja, busca assegurar o uso das partes comuns, incluindo as de lazer, pela ausência de previsão legal diversa, bem como pela tese de que o Regulamento Interno não pode suplantar juridicamente a lei civil e a Constituição Federal.
O entendimento acima exposto é defendido inclusive por Fábio Ulhoa Coelho(Curso de Direito Civil, Saraiva, vol. 04 , 1ª edição, 2006, p. 151.) que ensinou que a pena de suspensão do uso de áreas de lazer para o condômino inadimplente seria uma ótima providência para ele se sentir menos estimulado a inadimplir, todavia, ressalva que, pelo sistema legal, não cabe impor qualquer outra espécie de sanção ao condômino inadimplente além da pecuniária, que é a prevista pela legislação pátria.
Observe-se que o artigo 12, parágrafo terceiro, da Lei nº 4.591/64(Lei de condomínio e incorporações) já ditava:
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”
Parece nítido que a sanção traçada já estava na lei não cabendo interpretação extensiva.
Ao adquirir o apartamento seu novo titular submete-se às regras do regulamento e ás sanções nele editadas. A aquisição do apartamento se dá com o registro do título de aquisição.
Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.
O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência.
O ministro Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.
Assim pelo artigo 1.335 do Código Civil são direitos do condômino:
São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Ora, o condômino que não em dia com os pagamentos das verbas condominiais pode ser impedido de votar e participar das reuniões assembleias. Mas poderá, no entendimento suscitado frequentar a área de lazer do prédio, mesmo sem pagar as verbas necessárias para tal manutenção.
O ministro Salomão disse que o Código Civil, ao dispor sobre direitos dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.
“E como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”
O ministro ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.
Assim por não haver previsão legal o STJ entendeu que mesmo com relação a serviços não essenciais a lei de condomínio vertical e o Código Civil não impuseram penalidade de impedimento da frequência aqueles lugares.
