São correntes os problemas enfrentados por condôminos em casos de furtos e roubos em condomínios, problemas estes que geram várias dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio em face desses delitos em suas dependências e que acabam gerando ações de indenizações pelos furtos e roubos.
A Jurisprudência tem entendimento de que o condomínio só tem responsabilidade por furtos e roubos nas suas áreas comuns se estiver expresso tal responsabilidade na respectiva Convenção, ou seja, na maioria das vezes o condomínio não é responsável ao ressarcimento dos danos. Isto porque, a legislação condominial não tratou da matéria de forma clara.
O artigo 2° da Lei 4.591/64 disciplina somente sobre a natureza do direito e a guarda de veículos nas vagas de garagem e o artigo 1.338 e § 2º do artigo 1.339 do Código Civil disciplina sobre aspectos referente à locação ou eventual alienação das garagens sem dar menção nos casos de danos ocorridos nas garagens do condomínio, como furto e roubo de automóveis, nem tão pouco indicar soluções para resolver tais conflitos.
Tendo em vista a omissão da legislação e que responsabilizar o condomínio acarretaria um prejuízo para todos os condôminos, entende-se que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve estar expressa em Convenção.
Contudo, deve-se observar se o condomínio se compromete de forma expressa com a segurança e monitoramento do condomínio e se é cobrado do condômino valor pelo serviço de segurança, caso positivo o condomínio pode ser responsabilizado. Neste sentido, o entendimento do Professor Flávio Tartuce é de que:
“...O condomínio somente responde quando há um comprometimento com a segurança, de forma expressa ou implícita. Entendemos que tal posição é correta, devendo o Estado responder em casos, por tratar-se de problema de segurança pública, que foge totalmente da atividade desempenhada pelo condomínio”. (TARTUCE, Flávio, Direito Civil – Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil-2-ed. 12ª Gen, 2017, p.358)
O STJ firmou entendimento que não é suficiente a previsão da contratação de serviço de vigilância nos condomínios, nem mesmo a indicação de quais áreas serão supervisionadas pelos seguranças contratados.
No entendimento do STJ, é necessário que haja previsão expressa em convenção do condomínio no sentido de que o prejuízo decorrente de danos e furtos em áreas comuns será suportado pelos condôminos.
Entretanto, há entendimentos de tribunais divergentes do entendimento do STJ no tocante à responsabilização do condomínio, quando se comprova negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio resultando em culpa para consumação do dano.
CONDOMÍNIO – ROUBO – DANOS MATERIAIS E MORAIS - Ação de reparação de danos materiais e morais julgada improcedente – Apelantes que insistem na tese de responsabilidade das apeladas pelos prejuízos experimentados, argumentando que não houve a efetiva instalação de sistema de segurança, mas apenas a contratação de empresa terceirizada, com um único agente que, pela falta de funcionários no prédio no período noturno e finais de semana, operava o portão da garagem manualmente, facilitando a entrada de assaltantes no condomínio, invocando a teoria do risco e relação de consumo (a terceirização dos serviços de garagem e vigilância do condomínio atribui à referida empresa contratada a responsabilidade pelo evento), sustentando a existência de danos morais, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e postulando a procedência da ação ou, alternativamente, a redução da verba honorária – Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções – Falha, todavia, não verificada – Responsabilidade do condomínio não caracterizada – Antecedentes jurisprudenciais desta Colenda Câmara – Verba honorária fixada em percentual mínimo, não comportando redução – Hipótese de manutenção da sentença (proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos e bem lançados fundamentos – Recurso desprovido.
(TJ-SP - APL: 10071222220158260002 SP 1007122-22.2015.8.26.0002, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2018)
Por fim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos e roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há a presunção de culpa do condomínio.
