INTRODUÇÃO
É muito interessante conhecer bem o seguro-fiança, como funciona, vantagens e desvantagens para cada parte envolvida, porque essa é uma alternativa bastante viável para quem não tem um fiador ou como depositar um cheque caução no processo de locação de imóveis.
Principalmente porque um dos maiores entraves no momento de finalizar uma negociação de locação de imóvel é justamente encontrar a figura do fiador, para concretizar a locação, já com o seguro-fiança é mais prático e rápido finalizar a locação.
DESENVOLVIMENTO
O seguro-fiança locatícia é uma das três opções previstas em lei de garantia de recebimento do aluguel pelo locador. O uso desse seguro-fiança imprime agilidade na aprovação do candidato à locação, além de fornecer mais segurança para o locador e é contratado pelo locatário. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991, com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009), as outras duas opções de garantia de recebimento do aluguel são a caução em dinheiro depositado em caderneta de poupança, título de capitalização e o fiador.
A fiança, do latim fidere, significa fiar, confiar. É o contrato acessório, gratuito e unilateral (só gera obrigações), mediante o qual o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la (Código Civil, artigo 1.481).
O seguro-fiança, por sua vez, é contrato de seguro pelo qual o afiançado, mediante um prêmio, tem o direito de ver paga eventual inadimplência sua em face do contrato de locação durante o prazo contratado para o seguro. Jamais se confunde com o contrato de fiança, gratuito e unilateral.
A figura do fiador, por sua vez, vai se tornando rara. O locatário se sente constrangido ao ter que pedir a alguém que garanta o seu aluguel, taxas de condomínio e impostos, caso ele não possa pagar. E entre as exigências para aceitação de um fiador está a de que este possua mais de um imóvel residencial. Isso porque a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, segundo decisão do Supremo Tribunal Federal (RE 605.709).
Não bastassem essas dificuldades para encontrar um fiador, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possui imóvel localizado no mesmo município em que ele vai alugar. Além da complexidade, existe toda uma burocracia, que demora dias e exige documentação autenticada em cartório, entrega de documentos físicos, etc. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento. Com o seguro-fiança locatícia, a imobiliária transfere para a seguradora o trabalho e a responsabilidade pela aprovação da ficha do futuro inquilino.
Tenha-se presente a utilização do seguro-fiança evita o aborrecimento de se passar pelo constrangimento dos desagradáveis pedidos de favor aos fiadores, além do dispêndio excessivo com cauções em dinheiro e os inconvenientes da caução em bens móveis e imóveis, outras modalidades previstas na Lei do Inquilinato.
Com o uso do seguro-fiança diminui os riscos do proprietário, que é duplo, caso não opte por esta garantia, onde o inquilino e o fiador podem deixar de pagar as despesas da locação.
Nem se fale dos riscos para o locador de submeter o contrato aos “fiadores profissionais”, facilmente encontrados em anúncios de qualquer jornal.
Além disso, esse seguro pode ser feito tanto por pessoa física quanto, jurídica. A diferença é apenas a documentação exigida, que também varia dependendo do regime de contratação do profissional ou do tipo de empresa.
O que a indústria de seguros está propagando é que para o proprietário do imóvel pode ser mais interessante, ou mais seguro, que o inquilino contrate um seguro-fiança ou um título de capitalização (que também pode ser usado como garantia) do que estabeleça um fiador ou coloque um depósito caução de três aluguéis.
No caso do seguro-fiança, a ideia é bem parecida com o seguro de carro. Quem faz um seguro de automóvel e pode escolher “complementos” como reboque, vidros e uma série de outras coisas. Ao contratar esse seguro-fiança a pessoa pode também complementar a cobertura. É possível abranger não apenas o aluguel, mas também o condomínio e o IPTU, danos ao imóvel.
Portanto, o seguro-fiança mostra-se com uma garantia muito mais sólida para o proprietário. No caso do condomínio, se o inquilino não paga, o proprietário ainda é cobrado pela administração do imóvel e tem que incorrer em mais esse gasto. Mas se o seguro cobre, é uma tranquilidade a mais para o locador. Mas vale lembrar que o preço do seguro aumenta na medida que itens extras são incluídos.
Por fim, é sempre bom lembrar que há necessidade da inserção, no contrato de locação, de cláusula que imponha a obrigação de renovação por parte do locatário, vez que o seguro vige por determinado prazo que pode não coincidir com a efetiva entrega das chaves. Assim, e só nesse caso, o locador poderá, caso não renovado o contrato de seguro-fiança, pleitear o despejo por infração contratual.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
As modalidades de garantias foram aumentadas conforme as necessidades sociais, o instituto da locação encontra-se pautado na formação de direitos e deveres que envolvem tanto o locatário quanto o locador, entre as obrigações do locatário coexiste a de dar garantias para que a obrigação seja adimplida pelo garantidor (bem ou pessoa), caso por algum motivo não consiga cumprir com a obrigação.
Dentre as modalidades de garantias elencadas no Código Civil, a fiança, a caução e o seguro-fiança, também foram expressas na legislação referente à locação acrescentando-se a estas a modalidade de cessão fiduciária de cotas, a Lei 12.112/09 também trouxe importantes alterações na Lei do inquilinato.
Enfim, conclui-se, hoje, que as garantias no contrato de locação constituem instrumento jurídico fundamental para manter o equilíbrio social e a manutenção da paz entre os acordantes, essa matéria esta consagrada expressamente no ordenamento jurídico e influi diretamente na forma que o contrato é estabelecido, trazendo direitos e deveres as partes, com o objetivo de evitar que aconteçam prejuízos aos que de boa-fé pactuam.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CONSULTADAS
ALMEIDA, Washington Carlos de. Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Elsevier, 2008.
DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 11 ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2014.
