Muitos proprietários ao colocarem imóveis a venda, comumente recebem propostas para alugar o imóvel, o que muitas vezes é aceito, até porque a intenção do proprietário é não manter um imóvel gerando custos sem nenhum retorno. Ocorre que mesmo locado não desaparece a intenção de venda do imóvel, e neste momento surgem as dúvidas com relação a viabilidade da operação, e diante disso, importante atentar que a legislação brasileira estabelece regras que envolvem transações de venda com inquilino.
A Lei do Inquilinato possibilita a venda do imóvel pelo locador durante a vigência do contrato de locação desde que oportunize o direito de preferência ao locatário.
Em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador/proprietário levar ao conhecimento do inquilino o negócio a ser realizado, por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, devendo conter nela todas as condições de negócio, como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais, como financiamento e hipoteca.
Após ser notificado da pretensão de venda do imóvel pelo locador/proprietário, o inquilino tem o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar sua aceitação (exercer o direito de preferência) ou recusa (assinar carta de renúncia de direito de preferência) a proposta apresentada.
Assinada a recusa pelo locatário, o imóvel passa a ser negociado com terceiros, nas mesmas condições em que foram apresentadas ao inquilino.
Concretizada a venda, com o devido registro do imóvel pertencendo agora ao novo proprietário, este passa a ter posse indireta sobre o imóvel, assumindo então responsabilidades perante a locação, com todos os direitos e deveres decorrentes desta.
Ocorre que, ciente da existência da vigência do contrato de locação, o novo proprietário do imóvel, tem o direito de mantê-la ou denunciá-la, e para isso tem um prazo de 90 (noventa) dias para notificar o inquilino, sob pena de presunção de aceite da manutenção ou continuidade da locação. Caso opte por denunciar, o inquilino tem um prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel, contados da demonstração de intenção do novo proprietário.
Importante destacar que, em casos de locações recentes, nada impede que o novo proprietário exerça o direito de denunciar a locação, como já dito, a lei faculta a ele manter ou não a locação, entretanto, existem situações em que o inquilino venha a se sentir prejudicado com o término da locação, e é recorrente ações em desfavor do locador pautadas em prejuízos gerados com gastos de entrada e saída do imóvel.
De fato, a construção jurisprudencial nestes casos, não é favorável ao locador, ora vendedor, que pode ser condenado em perdas e danos (reembolso de valor de mudança entrada e saída), e, ainda, correr o risco de condenação ao pagamento de multa prevista no contrato de locação firmado entre as partes.
Fontes: Lei do Inquilinato/Código Civil.
