O termo ad corpus, por definição, seria “por inteiro” ou “assim como está”.
Usa-se a expressão em casos de transações imobiliárias onde o preço ajustado foi estipulado levando em consideração a propriedade como um todo, na maneira que foi apresentada ao adquirente, inexistindo qualquer relação com seu tamanho, ou, metragem.
Já o termo ad mensura, seria “por medida”, assim o preço da venda está condicionado a metragem da unidade (parte ou todo) desconsiderando o todo.
De acordo com o Código Civil Brasileiro de 2002, art. 500 e §§, se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Em contrapeso, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Conforme se pode aferir, as negociações que envolvem a expressão ad mensura, de modo expresso, possibilitam a discussão de diferença de metragem do imóvel e por conseguinte a possibilidade de abatimento do valor de negócio e já as que envolvem ad corpus, essa discussão não encontra respaldo.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MODALIDADE AD CORPUS - REFERÊNCIA ENUNCIATIVA ÀS SUAS DIMENSÕES - IMÓVEL RURAL VENDIDO COMO IMÓVEL URBANO - ERRO SUBSTANCIAL - VÍCIO DO NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO - NECESSIDADE - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURADOS.
- A compra e venda de imóvel é "ad mensuram" quando a área do imóvel é elemento determinante e essencial do contrato, com relação direta com o preço contratado, o que não se identifica no caso concreto, inexistindo, portanto, direito de rescisão contratual em razão de tal fato.
- Nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
- O simples descumprimento contratual, por si só, é insuficiente para gerar danos morais passíveis de ressarcimento, consistindo em mero contratempo, não indenizável. (TJMG - Apelação Cível 1.0692.13.002926-1/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2019, publicação da súmula em 05/07/2019).
EMENTA: APELAÇAO CIVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL - MODALIDADE AD CORPUS - MEDIDAS REAIS INFERIORES ÀQUELA INDICADA NO CONTRATO - INDENIZAÇAO - INVIABILIDADE. Nos termos do § 3º do artigo 500 do CC/02, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus". (TJMG - Apelação Cível 1.0878.14.002476-0/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/05/2019, publicação da súmula em 24/05/2019).
A expressão ad mensura é comunmente utilizada para negociações que envolvem imóveis com metragem elevada, como por exemplo a venda de imóveis rurais. Entretanto, nada impede que tais áreas sejam negociadas como unidade certa, o que se observa da denominação do local (fazenda, sítio etc) ou da existência de limites certos (cerca, rios, rodovias ou confinantes) vistoriados e aceitos pelo comprador.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MODALIDADE AD CORPUS - REFERÊNCIA ENUNCIATIVA ÀS SUAS DIMENSÕES - IMÓVEL RURAL VENDIDO COMO IMÓVEL URBANO - ERRO SUBSTANCIAL - VÍCIO DO NEGÓCIO JURÍDICO - RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO - NECESSIDADE - DANOS MORAIS - NÃO CONFIGURADOS.
- A compra e venda de imóvel é "ad mensuram" quando a área do imóvel é elemento determinante e essencial do contrato, com relação direta com o preço contratado, o que não se identifica no caso concreto, inexistindo, portanto, direito de rescisão contratual em razão de tal fato.
- Nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil, "não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus".
- O simples descumprimento contratual, por si só, é insuficiente para gerar danos morais passíveis de ressarcimento, consistindo em mero contratempo, não indenizável. (TJMG - Apelação Cível 1.0692.13.002926-1/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Aleixo , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/06/2019, publicação da súmula em 05/07/2019).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO QUANTI MINORIS - COMPRA E VENDA - COMPOSIÇÃO DO PREÇO EM RAZÃO DO TODO - IMÓVEL NEGOCIADO COMO UNIDADE CERTA - MODALIDADE AD CORPUS - DIFERENÇA DE DIMENSÕES - ABATIMENTO NO PREÇO - NÃO CABIMENTO
- Havendo no instrumento de compra e venda referência às dimensões do imóvel, pressupõe-se que o preço foi estipulado por medida de extensão, exceto se a indicação da área for simplesmente enunciativa, o que se presume quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada ou se extrai de comprovação de que o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada.
- É comum que a venda de terrenos rurais ocorra em razão da área, o que não ocorre, todavia, quando é alienada como uma unidade certa, o que se observa da denominação do local (fazenda, sítio etc) ou da existência de limites certos (cerca, rios, rodovias ou confinantes) vistoriados e aceitos pelo comprador.
- Tratando-se de venda ad corpus, o comprador recebe a coisa do modo em que ela se encontra, considerando-se apenas enunciativa a referência às suas dimensões, de modo que a diferença de área não constitui ao comprador direito de abatimento do preço. (TJMG - Apelação Cível 1.0878.14.003399-3/001, Relator(a): Des.(a) Vasconcelos Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2019, publicação da súmula em 10/06/2019).
A legislação prevê a possibilidade de haver diferença não excedente de um vigésimo da área total enunciada, nos contratos ad mensura, a fim de evitar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio (art. 500, §1º do CC/02).
Caso a área seja maior do que a negociada, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso (art. 500, §2º do CC/02).
Pode ainda, o vendedor ou o comprador, perderem o direito de reivindicarem o abatimento proporcional no preço ou rescisão do contrato ou complementação da parte faltante caso não reclamem em juízo em um prazo de um ano, a contar do registro do título ou a partir da imissão da posse, considerando a possibilidade de atraso por culpa do alienante (art. 501 do CC/02).
