A HIPOTECA REVERSA E A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA REVERSA
Rogério Tadeu Romano
I – A HIPOTECA REVERSA E UMA FORMA DE MÚTUO E DE GARANTIA REAL SOBRE COISA IMÓVEL
O governo federal anunciou um pacote de medidas que tem por objetivo desburocratizar o ambiente de negócios e estimular a economia. Uma das medidas propostas é a chamada hipoteca reversa, em que uma pessoa física ou jurídica paga uma espécie de aluguel do imóvel ao proprietário idoso, que permanecerá morando no imóvel até o final da vida. Ao final do prazo acordado, o banco ou credor torna-se dono do imóvel.
A hipoteca reversa é uma modalidade de direito real de garantia, pela qual uma pessoa, em regra, idosa, grava o seu imóvel em favor do credor com o escopo de receber determinada importância em dinheiro, entregue pelo mutuante de uma só vez ou em parcelas periódicas, valor que somente deverá ser quitado após o falecimento ou alienação do imóvel por parte do mutuário.
Como explicou o Desembargador Marco Aurélio Bezerra de melo(em artigo sobre o tema), essa espécie de hipoteca é utilizada em outros países, por exemplo, nos Estados Unidos, recebendo a denominação de reverse mortgage, e funciona como um produto econômico oferecido pelas instituições financeiras cujo destinatário é a pessoa idosa, a fim de que esta, com o notório aumento da expectativa de vida, reúna condições de extrair do patrimônio imobiliário, eventualmente granjeado, uma liquidez monetária apta a lhe atribuir melhor qualidade de vida, sem que com isso a pessoa tenha que se desfazer do patrimônio em vida.
Os estudiosos consideram que uma hipoteca reversa é um empréstimo hipotecário, geralmente garantido em uma propriedade residencial, que permite que o mutuário acesse o valor não-onerado da propriedade. Os empréstimos são normalmente promovidos a proprietários idosos e normalmente não exigem pagamentos mensais de hipoteca. Os mutuários ainda são responsáveis pelos impostos sobre a propriedade e pelo seguro do proprietário . As hipotecas reversas permitem que os idosos acessem o patrimônio residencial que construíram em suas casas agora e adiem o pagamento do empréstimo até que morram, vendam ou saiam de casa. Como não há pagamentos de hipoteca exigidos em uma hipoteca reversa, os juros são adicionados ao saldo do empréstimo a cada mês. O aumento do saldo do empréstimo pode eventualmente crescer para exceder o valor da casa, particularmente em tempos de declínio dos valores das casas ou se o mutuário continuar a morar na casa por muitos anos. No entanto, o mutuário (ou a propriedade do mutuário) geralmente não é obrigado a reembolsar qualquer saldo de empréstimo adicional em excesso do valor da casa.
Nos Estados Unidos, a hipoteca reversa HECM (hipoteca de conversão de home equity), também denominada hipoteca reversa, é um empréstimo sem recurso. Em termos simples, os mutuários não são responsáveis por reembolsar qualquer saldo de empréstimo que exceda o lucro líquido de vendas de sua casa. Por exemplo, se o último devedor deixasse a casa e o saldo do empréstimo em sua hipoteca reversa segurada pela FHA fosse de US $ 125.000 e a casa fosse vendida por US $ 100.000, nem o tomador ou seus herdeiros seriam responsáveis pelos US $ 25.000 do empréstimo reversível o valor da sua casa. Os $ 25.000 extras seriam pagos com o seguro da FHA que foi comprado quando o empréstimo HECM foi originado. Uma hipoteca reversa não pode ficar de cabeça para baixo. O custo do seguro hipotecário FHA é uma taxa única de 2% do valor avaliado da casa e, em seguida, uma taxa anual de 0,5% do saldo do empréstimo em aberto.
Serve como complemento da aposentadoria para o devedor, e para o credor há a vantagem de considerável segurança jurídica com relação à satisfação da recuperação do ativo emprestado por dois motivos:
1) a morte é evento futuro e certo e, com relação aos idosos, estatisticamente, é mais próxima;
2) os bens imóveis são dotados de perenidade, se comparados com os móveis.
Para os estudiosos, aplicar-se-iam, no caso, todas as características da hipoteca com a peculiaridade de que a satisfação do crédito se dará após o momento da morte do devedor ou mesmo da alienação, voluntária ou forçada, do bem onerado. Com o evento morte, faz-se um acerto de contas da importância que o credor emprestou e o valor do imóvel afetado ao cumprimento da obrigação.
Na verdade, estar-se-ia diante de uma alienação fiduciária em garantia reversa, e não, propriamente, de uma hipoteca.
Tratando-se de constrição imobiliária, se a pessoa for casada, indispensável será a outorga uxória, salvo se o regime for o da separação absoluta de bens (art. 1.647, I, CC). Importa ainda esclarecer, nesse passo, a dificuldade que a hipoteca reversa terá para subsistir perante o direito real de habitação que compete ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, que somente pode ser renunciado após a sua efetivação com a morte, conforme prevê o Enunciado 271 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ: “Art. 1.831. O cônjuge pode renunciar ao direito real de habitação, nos autos do inventário ou por escritura pública, sem prejuízo de sua participação na herança”. Com efeito, tal proteção, que encontra fundamento na proteção da entidade familiar e no direito à moradia, é dotada de interesse público, sendo irrenunciável antes de sua efetivação.
II – OS NEGÓCIOS FIDUCIÁRIOS
Há de se indagar se estaríamos diante de mais uma forma de negócio jurídico fiduciário.
Nos negócios fiduciários, como bem advertiu, para o direito moderno, Regelsberger, há uma desproporção entre o fim e o meio.
Três construções são encontradas na doutrina com relação ao negócio jurídico fiduciário;
a) A construção romana, pela qual o negócio fiduciário (que encontra seu precedente histórico na fidúcia romana) se caracteriza – segundo Regelsberger – pela desproporção entre a finalidade a atingir e o meio empregado para isso, e decorre da conjugação de um negócio jurídico de eficácia real (Transferência plena e irrevogável da propriedade ou de outro direito) com um negócio de eficácia puramente obrigatória (corresponde ao pactum fiduciae) e em virtude do qual o fiduciário se obriga a usar da forma convencionada o direito que adquiriu, restituindo-o, mais tarde, ao fiduciante, ou transferindo-a a terceiro) – é a concepção dualista do negócio jurídico do tipo romano, devida a Goltz, como alertou o ministro Moreira Alves, ou pela qual o negócio jurídico se distingue pelo poder do abuso que corresponde à existência de uma simples confiança pessoal do adquirente de que este não fará um uso do poder jurídico a ele transferido que esteja em contraste com as finalidades econômicas para as quais foi transmitido aquele poder. É a concepção unitária do negócio fiduciário do tipo romano, devida a Grassetti;
b) A construção germânica, segundo a qual – como esclareceu Schultze - , em negócio dessa natureza, o fiduciário adquire ou um direito de propriedade resoluível ou um direito real limitado sobre a coisa do fiduciante, ou, então, em se tratando de direito de crédito, obtém direito cujo conteúdo é limitado pela lei em conformidade com o escopo visado pelas partes;
c) A construção devida a Dernburg, em virtude da qual, no negócio fiduciário, se distinguem nitidamente a relação externa entre o fiduciário e terceiros, e a relação interna entre o fiduciário e o fiduciante; naquela, o fiduciário surge como proprietário de uma coisa ou como titular de um direito de crédito, dispondo, perante os terceiros, das faculdades que formam o conteúdo desses direitos; nesta, o fiduciário aparece como simples mandante do fiduciante.
Diz-se que a propriedade fiduciária decorrente da alienação fiduciária em garantia não se confunde com a propriedade que se transferiu ou se prometeu transferir através do negócio fiduciário propriamente dito. A propriedade fiduciária é uma nova garantia real que se não confunde com a propriedade que, através de negócio fiduciário, se transmite ao credor com o escopo de garantia, nem com qualquer dos direitos reais limitados de garantia (penhor, anticrese ou hipoteca).
Aliás, os direitos reais em garantia nada mais são do que direitos reais plenos (a propriedade plena) ou direitos reais limitados de gozo (como o usufruto), que, em virtude do negócio fiduciário do tipo romano ou do tipo germânico, se transferem (o próprio direito, ou conforme o caso, seu exercício) ao credor para, sem perderem suas características próprias, garantirem o crédito. Disse o ministro Moreira Alves (A retrovenda, 2ª edição, pág. 23), que “se é certo que há autores que pretendem distinguir, na propriedade que se transmite ao credor por força de negócio fiduciário, a propriedade formal que pertenceria ao fiduciário e a propriedade material que seria do fiduciante, é também indubitável que os juristas atualmente, em maioria esmagadora, salientam que a propriedade fiduciária transferida por negócio fiduciário ao credor, para garantir-lhe o crédito não difere estruturalmente do direito de propriedade que, sem tal escopo, se transmite ao adquirente. Em se tratando de negócio fiduciário do tipo romano, a propriedade é propriedade plena, tanto que o credor pode aliená-la a terceiro sem que o devedor, ao pagar a dívida, tenha outro direito contra ele que não o de exigir perdas e danos por não poder o credor retransferir-lhe a coisa como se obrigou pelo pactum fiduciae,; e contra o terceiro nenhum direito assiste ao devedor. Em caso de negócio fiduciário do tipo germânico, a propriedade fiduciária que dela resulta nada mais é do que uma propriedade limitada, porque subordinada a condição resolutiva (o pagamento do débito do devedor), motivo por que, se o credor, antes de ocorrida a condição, a transferir a terceiro, este adquirirá também como propriedade resolúvel, perdendo-a para o devedor, se dívida for solvida.”
Necessário, pois, entender a natureza do negócio fiduciário.
Costuma-se dizer que o negócio fiduciário se caracteriza por se usar um meio excessivo para alcançar o escopo almejado, como se lê de Cariota Ferrara(I negozi fiduciari, Padova, 1933, pág. 23 e seguintes), como em vez de dar ações em penhor para garantir o cumprimento de uma obrigação, o devedor as dá em pagamento, com a ressalva de as reobter de volta quando cumprir a obrigação. Tem-se então:
"5 - Deve fazer-se distinção entre negócios simulados e negócios fiduciários. Os negócios fiduciários são sérios e efetivam-se realmente entre as partes com o fim de obter um efeito prático determinado. Os contratantes querem negócio com todas as suas consequências jurídicas, ainda que se sirvam dele para uma finalidade econômica diversa. Assim, por exemplo, a transmissão de propriedade para fins de garantia, a cessão de crédito tendo em vista o mandato, o endosso total para fins de recebimento.
O negócio fiduciário, como querido realmente, produz todos os efeitos ordinários, ainda que entre si os contratantes assumam a obrigação pessoal de usar dos efeitos obtidos unicamente para o fim entre eles estabelecido.
Assim, pois, o vendedor ou cedente transmite o seu direito de propriedade ou de crédito ao comprador ou cessionário, e fica ao arbítrio ou fé - fidúcia - deste - donde a denominação do negócio fiduciário - o servir-se do direito adquirido unicamente para o fim convencionado. Se o fiduciário abusa da sua posição jurídica e aliena, a disposição é válida, mas fica obrigado à indenização.
Na prática, recorre-se a esta espécie de negócio, ou para suprir uma deficiência do direito positivo que não oferece a forma correspondente a uma certa finalidade econômica, ou a oferece mas ligada a dificuldades e inconvenientes, ou então para obter quaisquer vantagens especiais que resultam desta forma indireta de proceder".
Fala-se então que o conceito de negócio fiduciário é de difícil delimitação, representando uma construção jurídica de linhas ainda indecisas para muitos. Segundo Dernburg, como informou Belleza dos Santos(A simulação em direito civil, 1955, n. 21), esse ato consiste na transmissão de coisas ou direitos que economicamente não têm em vista um aumento patrimonial do adquirente, mas se destina a outros fins.
Fala-se na propriedade fiduciária.
A propriedade fiduciária, como as demais garantias reais, não é indivisível por natureza, mas, sim, por força da lei, para assegurar o cumprimento das obrigações.
A propriedade fiduciária, pendente o vencimento da dívida, significa para o devedor, seu direito expectativo à recuperação da propriedade. Nâo existe para o alienante apenas uma expectativa de direito. O alienante não é um proprietário sob condição suspensiva.
DIsse o ministro Moreira Alves(Da alienação fiduciária em garantia, pág. 133/135): " É esta propriedade fiduciária uma nova garantia real que se não confunde com a propriedade que, através do negócio fiduciário, se transmite ao credor com escopo de garantia(e que os autores, em geral, também denominam propriedade fiduciária), nem com qualquer dos direitos reais limitados de garantia(penhor, anticrese ou hipoteca)".
À luz da doutrina alemã, com Pagenstecher, “Lehrbuch der Pandekten”, costuma-se chamar este fenômeno jurídico de elasticidade da propriedade. Até o pagamento do débito, possui o alienante (devedor), ainda chamado de fiduciante, um direito expectativo à recuperação da propriedade passada ao credor (fiduciário) com a alienação fiduciária.
Com a morte do mutuário a propriedade que era dele passa a ser da entidade credora. Enquanto não ocorre o falecimento, o bem é de propriedade do tomador do mútuo. Esse valor mutuado somente deverá ser quitado após o falecimento ou alienação do imóvel por parte do mutuário. A entidade financeira fica com o direito expectativo ou eventual, sujeita a condição(evento futuro) de ser o possuidor direto e proprietário pleno, após os eventos citados.
Tem-se do projeto em discussão no Parlamento: Art. 33-K. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor da hipoteca reversa, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do credor hipotecário reverso. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o devedor hipotecário reverso, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do credor hipotecário reverso, pelo oficial do competente Cartório de Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, além das despesas de cobrança e de intimação.
Na hipoteca clássica, muitas vezes, é feito negócio jurídico de mútuo para facilitar a aquisição de um imóvel para fins de moradia, e, conforme se paga o financiamento, o bem, em proporção ao adimplemento, incorpora-se ao patrimônio livre do adquirente, como se via pelas regras, por exemplo, do Sistema Financeiro da Habitação. Nessa modalidade, ainda atípica no Brasil, os recursos entregues ao devedor, se não forem pagos, levarão à perda futura do imóvel, que não atingirá a esfera jurídica do devedor, mas dos seus pretensos herdeiros que, como sabido, possuem sobre a herança apenas a expectativa de direito.
III – O PLS 52/2018
Tramita no Congresso Nacional o PLS 52/2018, que acrescenta o Capítulo II-B à Lei 9.514/1997 para dispor sobre a hipoteca reversa de coisa imóvel, de autoria do Senador Paulo Bauer, e que, trata de um novo instituto que seria a alienação fiduciária em garantia reversa, não só porque altera a lei de alienação fiduciária de imóvel, mas também porque o art. 33-G da lei projetada prescreve que “a hipoteca reversa regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
O projeto permite a instituição de contrato entre o maior de 60 anos, que seja proprietário de um bem imóvel, e uma instituição financeira. Essa instituição ficará obrigada a pagar uma quantia mensal vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel.
O intuito do projeto é aumentar a renda das pessoas das classes mais carentes da população. Pelo texto, o imóvel objeto de hipoteca reserva não poderá ser negociado sem autorização expressa do devedor hipotecário reverso. Também não poderá ser alugado. O projeto ainda trata de conceitos e regras para credores e devedores, além dos prazos, carências e procedimentos.
A instituição financeira torna-se devedora, possuidora indireta e proprietária resolúvel do imóvel e o tomador do empréstimo fica como possuidor direto da coisa até o seu passamento.
Quem é idoso? A resposta é dada pelo Estatuto do Idoso que considera para tal quem tem 60 anos ou mais de idade Nos termos do art. 33-I, § 1.º, “para a constituição da hipoteca reversa, o credor hipotecário reverso deve ser pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos”. A norma projetada apresenta indisfarçável aspecto cogente com relação à idade mínima.
Em sendo garantia real sobre coisa imóvel, necessário, pois, para a sua constituição do registro no Cartório Imobiliário competente, obedecidos os princípios inerentes a tal.
Observe-se o texto da PL:
Art. 1º A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescida do seguinte Capítulo II-B: “CAPÍTULO II-B Da Hipoteca Reversa de Coisa Imóvel Art. 33-G. A hipoteca reversa regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1o A hipoteca reversa poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no credor hipotecário reverso; II - o direito de uso especial para fins de moradia do credor hipotecário reverso; III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; IV - a propriedade superficiária. § 2o Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. Art. 33-H. Constitui-se a hipoteca reversa de coisa imóvel mediante registro, no competente Cartório de Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. § 1 o Com a constituição da hipoteca reversa, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o credor hipotecário reverso possuidor direto e o devedor hipotecário reverso possuidor indireto da coisa imóvel. § 2o O imóvel objeto de hipoteca reversa não poderá ser objeto de negócio jurídico sem autorização expressa do devedor hipotecário reverso. Art. 33-I. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I – o credor hipotecário reverso; II – o devedor hipotecário reverso; III - o valor do imóvel dado em garantia para a hipoteca reversa; IV - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa; V – o valor do pagamento mensal em benefício do credor hipotecário reverso, a taxa de juros e demais encargos incidentes; VI - a cláusula de constituição da propriedade hipotecária reversa, com a descrição do imóvel objeto da hipoteca reversa e a indicação do título e modo de aquisição; VII - a cláusula assegurando ao credor hipotecário reverso a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da hipoteca reversa; VIII - a cláusula de carência da hipoteca reversa assegurando aos herdeiros do imóvel hipotecado em reverso o direito de adquirir o imóvel por herança em caso de falecimento do credor hipotecário nos termos do § 4o deste artigo; IX - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; X - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 33-L. § 1o Para a constituição da hipoteca reversa, o credor hipotecário reverso deve ser pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. § 2o O valor do principal da dívida não poderá ser superior ao valor do imóvel dado para a constituição da hipoteca reversa. § 3o O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa terá por termo final o falecimento do credor hipotecário reverso, cuja prova é realizada pela apresentação da certidão de óbito. § 4o Se no prazo de cinco anos após a constituição da hipoteca reversa o credor hipotecário vier a falecer, o imóvel dado em garantia reversa será entregue aos herdeiros do falecido, descontados em todo caso em benefício do devedor hipotecário as condições de reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa, acrescida dos juros legais, juros contratuais, correção monetária e demais despesas para a formalização e resolução do contrato. Art. 33-J. Com o falecimento do credor hipotecário reverso, resolve-se, com a quitação da dívida, nos termos deste artigo, a propriedade hipotecária reversa do imóvel o domínio útil se consolida, em nome do devedor hipotecário reverso. § 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de falecimento do credor hipotecário reverso, o devedor hipotecário reverso fornecerá o respectivo termo de resolução do contrato ao inventariante ou herdeiros do credor hipotecário reverso falecido, sob pena de multa em favor do espólio, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, calculado sobre o valor do principal da dívida. § 2o O inventariante e os herdeiros do credor hipotecário reverso falecido terão prazo de trinta dias para retirar os bens que guarnecem o imóvel e para levantar as benfeitorias voluptuárias. § 3º À vista do termo de resolução do contrato de que trata o § 1º deste artigo e da certidão de óbito do credor hipotecário reverso, o oficial do competente Cartório de Registro de Imóveis efetuará o registro do bem imóvel em nome do devedor hipotecário reverso. Art. 33-K. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o devedor da hipoteca reversa, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do credor hipotecário reverso. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o devedor hipotecário reverso, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do credor hipotecário reverso, pelo oficial do competente Cartório de Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao devedor hipotecário reverso, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Cartório de Registro de Imóveis, por oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4 o Quando o devedor hipotecário reverso, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 5º Purgada a mora no Cartório de Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de hipoteca reversa. § 6º O oficial do Cartório de Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao credor hipotecário reverso as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o deste artigo sem a purgação da mora, o oficial do competente Cartório de Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor hipotecário reverso, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O devedor hipotecário reverso pode, com a anuência do credor hipotecário reverso, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 33-L. Art. 33-L. O imóvel dado como garantia ao contrato de hipoteca reversa não poderá ser objeto de locação ou sublocação pelo credor hipotecário reverso. Parágrafo único. Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do devedor hipotecário reverso, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no nome do devedor hipotecário reverso, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. Art. 33-M. Responde o credor hipotecário reverso pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse direta fica mantida em benefício do credor hipotecário reverso, nos termos deste artigo, até a data em que o devedor hipotecário reverso vier a ser imitido na posse. Art. 33-N. A cessão do crédito objeto da hipoteca reversa implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade dada em garantia de hipoteca reversa. Art. 33-O. O devedor hipotecário reverso, com anuência expressa do credor hipotecário reverso, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da hipoteca reversa, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. Art. 33-P. É assegurado ao devedor hipotecário reverso, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que trata o art. 33-L, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em trinta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 33-J, a consolidação da propriedade em seu nome. Art. 33-Q. Na hipótese de insolvência do devedor hipotecário reverso, fica assegurada ao credor hipotecário reverso a restituição do imóvel hipotecado, na forma da legislação pertinente.” Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Tem-se na justificação do PL:
“A precária situação dos aposentados no Brasil vai melhorar, se for aprovado este projeto de lei, que propõe a criação da hipoteca reversa de coisa imóvel para aumentar suas paupérrimas aposentadorias e pensões, na maioria em mãos do INSS e que são, em média, de um salário mínimo mensal. Esse projeto tenta, justamente, aumentar a renda das pessoas das classes mais carentes da nossa população, por meio de um contrato firmado entre o maior de sessenta anos, que seja proprietário de um bem imóvel, e uma instituição financeira, que ficará obrigada a pagar uma quantia vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel hipotecado reversamente. Se aprovado este projeto, o contrato de hipoteca reversa estabeleceria um acordo vitalício entre o dono da casa e uma instituição financeira. Com base no valor da propriedade e no cálculo da expectativa de vida do proprietário seriam fixados o período de pagamento e o valor mensal até o final de sua vida. O aposentado continuará morando em sua casa até morrer, e quando isso vier a ocorrer a instituição financeira se torna proprietária do imóvel, devendo levá-lo a venda em leilão para se ressarcir da quantia entregue ao beneficiário.”
A hipoteca reversa é direito real de garantia assim como a propriedade fiduciária a é com relação a alienação fiduciária em garantia.
