Formas de aquisição da propriedade imóvel pelo instituto...

Resumo: O presente artigo mostra breve estudo sobre a aquisição da propriedade imóvel, sua disciplina no Código Civil, na Constituição Federal e legislação específica. Apresenta a análise do conceito de posse pelas teorias subjetiva de Savigny e objetiva de Ihering, bem como detalha as diversas formas permitidas em lei para adquirir-se a posse pelo instituto da Usucapião, deixando claro que para a usucapião vale o conceito de posse de Savigny (teoria subjetiva).

Palavras-chave: Posse. Propriedade. Usucapião. Modalidades de usucapião

Sumário: 1. Introdução. 2. Posse e propriedade. 3. Usucapião. 3.1. Usucapião extraordinária. 3.1.1. Prazo e redução por moradia ou produtividade. 3.2. Usucapião ordinária. 3.2.1. Justo título e boa-fé. 3.2.2. Redução do prazo por registro cancelado e moradia ou investimento. 3.3. Usucapião especial urbana. 3.3.1. Área até 250 m2 e requisitos. 3.3.2. Usucapião familiar por abandono do lar. 3.4. Usucapião especial rural. 3.5. Usucapião no Estatuto da Cidade. 3.5.1. Usucapião individual urbana. 3.5.2. Usucapião coletiva urbana. 3.6. Limitações e causas de suspensão e interrupção. 3.7. Procedimento judicial e extrajudicial. 3.7.1. Requisitos processuais e registro. 3.7.2. Usucapião extrajudicial e notificações. 4. Conclusão.

1. INTRODUÇÃO

A usucapião é considerada modo originário de aquisição da propriedade imóvel. Desta forma, não existe qualquer relação entre o sujeito de direito anterior com o novo. Como ensina Orlando Gomes, como modo originário de aquisição, sua incorporação ao patrimônio do adquirente se faz em toda sua plenitude, “tal qual estabelece a vontade do adquirente”. (GOMES, Orlando, p.167).

A usucapião é modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada no tempo. Essa noção não é nova, como de resto não o são os conceitos trazidos pela doutrina. A usucapião é modo de adquirir, originalmente, a propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, com os requisitos estabelecidos em lei.

O código civil brasileiro disciplina as seguintes espécies de usucapião:

I) A usucapião extraordinária, que tem como requisitos a posse e o decurso do tempo, sendo o prazo de quinze anos. (art. 1.238cc/02, “caput”) O prazo nesta modalidade pode ser reduzido para dez anos se o possuidor estabelecer no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizar obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do art. 1.238. cc/02).

II) A usucapião ordinária, que reclama a posse, o lapso de tempo de10 anos, justo título e boa fé. (art. 1.242. cc/02, “caput”). O prazo admite redução para cinco anos se, Ipsis litteris : “Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico” (parágrafo único do art. 1.242cc/02).

III) usucapião de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadros. A posse exigida é de cinco anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-se do imóvel para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240242cc/02, “caput”).

IV) A Lei numero 12.424, de 16 de junho de 2011, introduziu o art. 1.240-A, disciplinando a usucapião urbana com prazo reduzido. Essa modalidade é denominada como usucapião especial urbana por abandono de lar ou usucapião familiar. O prazo é reduzido para dois anos, sendo assegurado a quem é casado(a) ou viva em união estável, em favor daquele que foi abandonado, exigindo a posse, devendo o imóvel ser utilizado para sua moradia ou de sua família, sendo vetado ser proprietário de imóvel urbano ou rural.

V) Usucapião de área rural não superior a cinquenta hectares, tendo o possuidor tornado-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, desde não seja proprietário de imóvel rural ou urbano (art. 1.239. cc/02).

A Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), na sua seção V nos seus artigos, 9º e 10º contemplam a usucapião especial de imóvel urbano e a usucapião coletiva, respectivamente. Pelo artigo 9º, temos que “Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Já pela dicção do artigo 10º: “Áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

A posse é requisito indispensável da usucapião, em qualquer uma de suas espécies, assim como o lapso de tempo, que varia segundo a espécie. Como ensina TITO FULGÊNCIO, “não há usucapião sem posse, precisamente porque ele é a aquisição do domínio pela posse prolongada”. (FULGÊNCIO, Tito. P.21).

2. POSSE E PROPRIEDADE

Posse e propriedade são modos de apropriação da propriedade imóvel. Não se confundem os dois institutos, têm efeitos particulares, e são independentes.

As duas teorias que informam as legislações, a objetiva de Ihering e a subjetiva de Savigny, estão presentes no direito brasileiro. A primeira é a base jurídica da disciplina da posse, e a segunda está presente na disciplina da usucapião.

Na verdade Ihering e Savigny não desenvolveram teorias sobre a posse, mas uma sistematização desse instituto no direito romano. Os dois juristas partem da noção de corpus e animus.

Para Savigny, corpus é o elemento material que traduz a possibilidade de dispor fisicamente da coisa. O contato físico entre o possuidor e a coisa não é relevante, sendo suficiente a possibilidade dessa relação. Já o animus reflete o aspecto espiritual, subjetivo, que é a intenção de ter a coisa como própria. Por esta teoria, somente a concorrência dos dois elementos permite que se fale em posse.

Opondo-se a Savigny, Ihering entende que o corpus não seria apenas o poder físico, mas uma relação exterior entre o possuidor e a coisa, segundo sua destinação econômica. Segundo Tartuce, nesta teoria “o corpus é formado pela atitude externa do possuidor em relação á coisa, agindo este com o intuito de explorar a coisa com fins econômicos”. (Tartuce, Flavio, p. 944). A teoria de Ihering acabou por prevalecer.

Na verdade na fase pré-clássica do direito romano, as noções de posse e propriedade eram diferentes. Sua conjugação se fez quando desapareceu a distinção entre direito pretoriano e direito “quiritário”. A impossibilidade de aquisição da propriedade “quiritária” levava à transferência da posse que, num momento a posteriori, admitia a aquisição da propriedade, pelo decurso do tempo, tendo por elemento psíquico o animus domini. A posse civil levava a esse caminho. O proprietário “quiritário” continuava com a nudus domini, e ao adquirente cabia o domínio útil, porque ele tinha o uso e o gozo.

A posse de imóvel, em Roma, nasce da necessidade de utilização de bens que não eram susceptíveis de se tornarem objeto de propriedade, e para atender à situação de certas pessoas que, devido a condições particulares, não podiam ser proprietários. A possessio civilis era denominada também de ad usucapionem.( Viana, Marco Aurelio) Ela tem por base uma justa causa. Constituía um direito autentico, protegido pela ação publicana. A transferência dos bens, segundo o direito quiritário, reclamava determinados requisitos, que não observados inibiam a aquisição do domínio. Tinha-se uma propriedade de direito, ex iure quiritium, e outra de fato, protegida pelo pretor, incidindo sobre o mesmo objeto (Viana, Marco Aurelio).

Durante o período pós-clássico há a vinculação entre posse e propriedade, estabelecendo-se uma correlação entre a propriedade e a posse, sendo a posse, o suporte jurídico desta. A posse deixa de ser uma relação de fato e torna-se uma consequência do direito. (VIANA, Marco Aurelio S., p. 12).

No direito pátrio, dúvida não resta quanto à adoção, em sede de posse, pelo diploma civil, da teoria de Ihering, como mola mestra, resvalando para a doutrina subjetiva quando se cuida da usucapião.

O Código Civil não define o que seja posse, mas apura na definição de possuidor, presente no art. 1.196cc/02, onde se lê: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade”. Do que se depreende que, se possuidor é quem tem de fato o exercício de alguns dos poderes inerentes à propriedade, posse é o exercício de fato dos poderes inerentes à propriedade. Devemos desta forma, ligar a posse ao elemento em que realmente se funda sua importância: o elemento econômico. A posse é a relação entre as pessoas e a coisa, tal como a dispõe o fim para que esta se utiliza do ponto de vista econômico”. (FULGÊNCIO, Tito. p. 25.).

Na realidade, todo instituto jurídico funda-se em um fato. Por isso a posse não pode ser considerada sob esse foco, mas como direito subjetivo cujo titular dispõe do imóvel sem justo título, e a apropriação decorre da destinação econômica e social que lhe dá. Modernamente, diante da solução da Lei Maior, ressaltando a função social da propriedade, conforme preconizado nos artigos 182 e 183cf/88, obrigatoriamente acolhido pelo Código Civil, claro fica que a propriedade tem uma finalidade econômica e social.

Porém, pode ocorrer que o proprietário, pode assumir uma posição de inércia, deixando de dar ao imóvel sua destinação econômica e social, impedindo que a riqueza sirva a todos. Embora possa ser convocado, pelo Poder Público, para dar ao bem a destinação que se pretende adequada ao interesse da sociedade, se isso não ocorre, pode ficar inerte.

O mesmo não se aplica quanto ao possuidor, porque a posse tem caráter dinâmico, o que significa que a posse somente pode ser reconhecida a quem extrai do imóvel os serviços que ele pode oferecer.

O conceito legal de posse que se extrai do art. 1.196. do Código Civil, não referenda a tese de ser a posse um fato. A expressão “tem de fato o exercício” de algum dos poderes inerentes à propriedade, quer dizer que se tem o exercício efetivo, real, ativo, do usar e gozar as faculdades inerentes à propriedade, dentro da função econômica e social.

3. USUCAPIÃO

Entende-se que a posse é a utilização do bem segundo sua destinação econômico-social (VIANA, (Marco Aurelio S.,p.34), porque todo bem tem uma destinação econômico e social. A interpretação dada não foge da noção desenvolvida por Ihering, porque ao dado econômico adiciono a ideia de função social. A apropriação de qualquer bem será sempre norteada pelo binômio econômico/social, porque a visão moderna do exercício de direito subjetivo está atrelado ao fim econômico e social, como está na dicção do art. 187. do Código Civil 2002, que consagra o abuso do direito. Vejamos o que reza o art. 187: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

Exemplificando: uma fazenda para ser considerado como tal tem destinação específica, que se manifesta na sua utilização para fim produtivo agrícola, pecuário ou agropecuário. Dentro desta noção de posse, e na esteira do pensamento já articulado por Ihering, somente podemos dizer que alguém possui imóvel rural se estiver dando a ele uma dessas finalidades. Basta tomar a dicção do art. 1.239. do diploma civil, In litteris: art. 1.239: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Resta óbvio que a produtividade é um dos requisitos da usucapião rural. Não bastando morar no imóvel. Evidencia-se que a posse, nesse caso, está atrelada ao fim econômico, qual seja a produtividade, bem como e o social, a moradia. Aquele que mora em imóvel rural sem produzir não atende à finalidade econômica e social que se pretende seja dada ao imóvel rural, não está atendendo ao estado normal de o bem imóvel servir ao homem. Vale a pena ver o que dispõe o Estatuto da Terra. Ao tratar sobre a reforma agrária deixa claro que seu objetivo são medidas que visem atender à justiça social e ao aumento de produtividade. A noção de justiça social está relacionada à posse vinculada à utilização real e efetiva da terra. Conforme seu artigo 2º “É assegurada a todos a oportunidade de acesso à propriedade da terra, condicionada pela sua função social, na forma prevista nesta Lei. § 1° A propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, simultaneamente: a) favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores que nela labutam, assim como de suas famílias; b) mantém níveis satisfatórios de produtividade”.

Desta forma condiciona o acesso à propriedade da terra à sua função social, dentro dos limites traçados pela lei. E nos parágrafo e alíneas o artigo citado traça as diretrizes dentro das quais a terra realiza sua função social.

Caso se requeira usucapião de terra rural, seja na modalidade especial citada, seja em qualquer outra, no caso concreto, basta apurar se o que se pretende possuidor está atendendo à finalidade econômico/social que se reclama de imóvel rural.

Por outro lado, para imóvel urbano a posse em zona urbana está atrelada à construção de residência para morar ou locar, para fim comercial, instalação industrial, tudo na dependência do zoneamento desenvolvido pelo Município e da legislação sobre uso e ocupação do solo. A lei municipal visa justamente estabelecer as utilizações que são convenientes às diversas partes da cidade e a “localizar em áreas adequadas as diferentes atividades urbanas que afetam a comunidade”. (MEIRELLES, Hely Lopes Meirelles p. 112)

O zoneamento urbano “consiste na repartição da cidade e das áreas urbanizáveis segundo a sua precípua destinação de uso e ocupação do solo. Nessa repartição de uso e ocupação do solo, o zoneamento urbano estabelece normalmente as áreas residenciais, comerciais, industriais e institucionais;” (MEIRELLES, Hely Lopes. P. 114)

O ajuizamento de ação de usucapião de imóvel urbano fica vinculado à prova de posse do autor, posse essa que depende da real utilização do imóvel, segundo sua destinação econômica e social, o que remete à legislação que regulamenta o uso e ocupação do solo e a orientação presente no zoneamento. Ou seja: só se pode falar em posse para usucapir se o que alega ser possuidor provar que está dando ao lote ou área, que pretende ter a propriedade, a destinação prevista na legislação municipal. Dizendo de outra maneira: que ele utiliza o imóvel segundo sua destinação econômico-social, que está necessariamente vinculada ao que o Município entende ser o adequado à vida da comunidade. Vejamos o caso do município de Fortaleza, no artigo 151 (Lei Orgânica):

“O poder público considerará que a propriedade cumpre função social, quando ela:

I - assegurar a democratização de acesso ao solo urbano e à moradia;

II - adaptar-se à política urbana no plano diretor;

III- equiparar sua valorização ao interesse social;

IV - não for utilizada para especulação imobiliária.”

Essa legislação facilita a decisão de demandas envolvendo usucapião de imóvel urbano, porque caberá ao juiz, no caso concreto, apurada a presença do autor da ação no imóvel, perquirir se ele lhe está dando destinação adequada segundo a legislação municipal, porque ela reflete a função social que a comunidade entende adequada. Por isso para dar procedência a pedido de usucapião, em zona urbana, a subordinação da atuação do possuidor ao aproveitamento socialmente benéfico de aproveitamento da coisa é fundamental, e esse aproveitamento é balizado pela lei de uso e ocupação do solo. (Viana, Marco Aurelio S)

Porém não basta a posse, sendo reclamado o lapso de tempo em que ela deve ser exercida para levar à aquisição da propriedade pela usucapião. E o decurso do tempo é matéria de política legislativa. Admite-se a acessio possessionis, que o possuidor acrescente à sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242cc/02, com justo título e boa-fé. (art. 1.243cc/02).

Já no caso da usucapião extraordinária, o decurso de tempo necessário será de quinze anos (art. 1.238cc/02 “caput”). Se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, o nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo é reduzido para dez anos. (parágrafo único do art. 1.238cc/02).

O prazo é reduzido para cinco anos se o possuidor pretende usucapir área de terra em zona rural, com dimensão que não ultrapasse a cinquenta hectares. (art. 1.239cc/02). Também é de cinco anos a usucapião envolvendo área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados. (art. 1.240cc/02).

Foi acrescentado ao diploma civil o art. 1.240-A, pela Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, normatizando a usucapião especial urbana, com prazo de dois anos. Essa modalidade é denominada como usucapião especial urbana por abandono do lar.

A usucapião ordinária reclama prazo de dez anos. (art. 1.242cc/02), mas o prazo é reduzido para cinco anos, na hipótese do parágrafo único do art. 1.242cc/02.

A usucapião especial de imóvel urbano exige posse de cinco anos (art. 9º do Estatuto da Cidade) e a usucapião coletiva, o mesmo prazo (art. 10. do Estatuto da Cidade). Ao lapso de tempo e à posse, cada uma das espécies de usucapião obriga a concorrência de requisitos específicos.

Bastante relevante: não podem ser objeto de usucapião os bens públicos (art. 102cc/02), as coisas fora do comércio, exceção feita àquelas que foram tornadas inalienáveis por disposição testamentária ou convenção entre vivos.

O art. 1.244. do Código Civil determina que se aplique ao possuidor o disposto quanto ao devedor com pertinência às causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, que se aplicam à usucapião. O dispositivo remete o intérprete aos arts. 197. e 198 e do diploma civil, que enumeram as pessoas contra as quais não corre a prescrição: quais sejam: entre cônjuges, na constância da sociedade conjugal; entre ascendentes, descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela; contra os incapazes de que trata o art. 3º; contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.

O nosso ordenamento comtempla também a chamada: usucapião extraordinária, com sede legal no art. 1.238, caput do Código Civil, na qual que é assegurado a “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, independente de título e de boa-fé…” No direito anterior era de 20 (vinte) anos, no diploma civil vigente é de 15 (quinze) anos.

O autor do pedido deve provar a posse e os demais requisitos indicados para obter sentença que lhe assegure a aquisição do imóvel. Terá que provar a posse, e que ela se prolongou por 15 (quinze) anos, ou seja, que deu ao imóvel sua destinação econômico-social pelo tempo indicado. A posse não conhece interrupção, ou seja, deve ser mansa, pacífica e continua. Não se confunde, contudo, posse sem interrupção com posse descontinua. Temos que a posse é ininterrupta, “enquanto contínua, sem intervalos, não-intermitente, ponderando que há interrupção se o possuidor, em que pese inexistir contato físico, tem a coisa à sua disposição, com a possibilidade de exercer este contato. (NASCIMENTO, p. 86). Além da posse ser sem interrupção, ela não pode ter sofrido oposição. Isso significa que a posse para usucapir extraordinariamente é posse tranquila, sobre a qual não haja contestação, que se revela publicamente. Não basta a possibilidade de oposição, mas a oposição efetiva, que se traduziu em juízo, quando se ataca a atividade desenvolvida pelo possuidor, no correr do tempo. O opositor visa recuperar a posse, ou mesmo interromper a continuidade ou tranquilidade ou seu exercício, visando evitar que o lapso de tempo seja consumado. Deve ser alicerçada em base séria e procedente A Lei civil fala em possuir como seu. A expressão deve ser entendida como utilização do imóvel segundo sua finalidade econômico-social. A relação entre o possuidor e o objeto é dinâmica. Se ao proprietário é dado manter-se inerte, porque respaldado no título, o mesmo não se admite em relação ao possuidor, de quem se exige sempre atuação ativa, de forma a dar ao bem a finalidade econômica e social que dele se espera, permitindo que a riqueza surja. Dispensa-se o justo título e a boa-fé.

O parágrafo único do art.1.238 do Código Civil dispõe a respeito da usucapião extraordinária com prazo reduzido. Dispensa o justo título e a boa-fé. O possuidor tem como ônus probatório a posse por 10(dez) anos, tendo estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O lapso de tempo de dez anos conta-se na forma do art. 132. do Código Civil. O possuidor, além do lapso de tempo, deve a ele unir o fato de fazer do imóvel usucapiendo sua moradia habitual. Em outras palavras ele deve habitar o imóvel, o que inibe pessoa jurídica de se servir dessa espécie. Pessoa jurídica não habita. A tutela é dirigida a pessoa física que more no imóvel por dez anos, alcançando seus familiares, haja casamento ou união estável. Não é necessário que o possuidor tenha construído a moradia, mas que more por dez anos. A finalidade da lei civil é valorizar a moradia, e não a construção. (NADER, Paulo p. 145).

Quanto à acessão, entende-se que a exigência no sentido do possuidor fazer do imóvel sua habitação, somente é legitima, para o pedido do possuidor direto. Não parece possível a acessão de posse se não há posse direta, porque o que se exige é que o possuidor more por dez anos no imóvel. Se o possuidor não habita no imóvel, ainda que o explore economicamente, alugando-o, por exemplo, ele não atende ao requisito legal. (VIANA, Marco Aurelio S. p. 149).

No caso do possuidor, se não tiver feito do imóvel sua moradia habitual, está apto a pedir a usucapião se atender a outro requisito, que é a realização de obras ou serviços de caráter produtivo. Percebe-se aqui, que a função social da posse destaca-se, dando ênfase ao trabalho, que gera riqueza, que é o destino dos bens a serviço dos seres humanos. O possuidor não mora no imóvel, mas tornou-o produtivo, fazendo dele fonte de riqueza, o que é compatível com a finalidade social da propriedade. É o que se dá com o imóvel de área rural, explorado segundo sua destinação econômica e social, embora o possuidor nele não resida; ou o imóvel em área urbana, que não é utilizado para moradia, mas para a prestação de serviços, a implantação de indústria, em tudo observado a legislação municipal sobre uso e ocupação do solo, e isso pelo prazo de dez anos.

O art.1.240 do diploma civil contempla a usucapião especial urbana, também conhecido como usucapião habitacional. Tem sede constitucional no art. 183. da constituição federal: art. 183.

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ “3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

A base, que autoriza a incidência da regra legal, é o seguinte: a) a posse se exerce sobre área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, e o requerente não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano; b) o tempus é de cinco anos, sem interrupção, e sem oposição; c) o imóvel deverá ser utilizado para moradia do requerente ou de sua família. O objeto da usucapião é área urbana, que não se confunde com unidade autônoma de prédio. De qualquer forma, é de se examinar o caso concreto, porque o fim da Lei civil e da regra constitucional é assegurar a habitação. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. O direito não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. A posse é pelo lapso de tempo de cinco anos. Deve ser ininterrupta e sem oposição.

A usucapião ordinária exige posse continua e inconteste, pelo prazo de dez anos, devendo o requerente apresenta justo titulo e boa-fé, conforme preconizado pelo artigo 1.242cc/02. A posse deve ser contínua, ou seja, sem interrupção e sem oposição. Mas não é bastante o tempus e a continuidade e ausência de oposição, reclamando o justo título e a boa-fé. A boa-fé, requisito que integra a usucapião ordinária, é a subjetiva, ou seja, o possuidor desconhecia o vício que desqualificava o título. O usucapiente estava certo que não ofendia direito alheio, ou laborou em erro de entendimento a permitir supor que razoavelmente seria proprietário. (SILVA PEREIRA, Caio , p. 119).

O justo título presume a boa-fé, presente na aquisição da posse e que se prolonga por todo o prazo, gozando o possuidor de presunção iuris tantum. Cabe ao réu provar a má-fé do autor. Tartuce ensina que a boa-fé “está presente quando o possuidor ignora os vícios ou os obstáculos que lhe impedem a aquisição da coisa ou quando tem um justo título que fundamente a sua posse” (Tartuce, Flavio, p.955). Ou seja, há a crença do possuidor que entende que a coisa sob sua posse lhe pertence. Ela decorre de erro de fato, que nasce da ignorância do vício ou obstáculo que impede a transferência do domínio, como se a coisa não era do alienante ou ele não tinha o poder de aliená-la, e o possuidor não o sabia. Acresce que o erro de fato só é aceito se escusável, ou seja, quando não existir negligência culposa. Se má-fé se instala, fica prejudicada a posse que ainda pende de consumação.

O parágrafo único do art. 1.242. do Código Civil mostra a figura da usucapião ordinária com prazo reduzido para cinco anos. Para tanto é necessário que haja aquisição onerosa do imóvel com registro do título, vindo este a ser posteriormente cancelado, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. São duas as situações previstas como requisito da usucapião, além da posse e o cancelamento do título: utilização do imóvel para moradia, ou a realização de investimentos de interesse social e econômico. O que a Lei civil diz é que, nas condições indicadas, o possuidor deu ao imóvel sua destinação econômica ou social.

A Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, introduziu o art. 1.240-A, no Código Civil, incluindo nova espécie de usucapião, que pode ser denominada como usucapião especial com prazo reduzido, ou usucapião familiar, ou usucapião especial urbana regular. Seus requisitos são: a) posse por dois anos sem interrupção ou oposição; b) a posse deve ser direta, e com exclusividade; c) a objeto é imóvel urbano de até 250m2; d) que a propriedade seja dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; e) utilização do imóvel para sua moradia ou se sua família; f) que não seja proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural. O que se busca é a aquisição da propriedade plena sobre o imóvel, ou seja, o usucapiente passa a ter a propriedade integral do imóvel.

A posse é reduzida, devendo se estender por dois anos, sem interrupção ou oposição. A posse deve ser direta e incidente em imóvel com área de até 250m2. (duzentos e cinquenta metros quadrados). A área é a mesma da usucapião coletiva e da usucapião prevista no caput do art. 1.240cc/02. A posse será necessariamente a direta, e o abandono do lar é que enseja o pedido, prolongando-se por dois anos. Legitima-se o ex-cônjuge ou ex-companheiro. Aquele que abandona o lar deve se resguardar no seu direito, para que sua ausência, pelo prazo citado, não enseje o pedido pelo que continuou morando no imóvel. Nessa linha, é conveniente que notifique o que ficou com a posse direta, anualmente, dando-lhe conta de que não abriu mão do seu direito sobre o imóvel. Instalada qualquer disputa entre os eles, a posse não se caracteriza para fim de usucapião. A pretensão jamais pode ser exercida se o autor for proprietário de outro imóvel rural ou urbano, e o pedido não será reconhecido mais de uma vez.

O Estatuto da Cidade admite como objeto tanto a área como a edificação, ao contrário do que se dá com a hipótese prevista no art. 1.240. do diploma civil, que faz referência apenas a área urbana. O herdeiro legítimo (art. 1.829cc/02), para efeito da usucapião prevista na Lei especial, continua de pleno direito a posse de seu antecessor, sob condição de que já more no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Convém mencionar que o Estatuto da Cidade no seu artigo 13, estabelece que a usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa e havendo sentença reconhecendo a prescrição aquisitiva, esta valerá como título para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Por outro lado, a Lei 6.969/81, que regulamenta a usucapião especial rural, em seu art. 7º, assim dispõe: "A usucapião especial poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para transcrição no Registro de Imóveis." O dispositivo foi repetido pela Lei 10.257/2001, que, em sua seção V, cuida da usucapião especial de imóvel urbano (GAZEBAYOUKIAN, 2003).

O rito dessa modalidade de usucapião está previsto no art. 14, sendo obrigatória a intervenção do Ministério Público. Os benefícios da assistência judiciária envolvem até mesmo as despesas com cartório de registro de imóveis. A sentença que reconhecer a usucapião é título para registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001), disciplina a usucapião coletiva. (art. 10. e seus parágrafos) O artigo 10, “caput” enumera os requisitos, da seguinte forma: a) ocupação da área por população de baixa renda; b) o exercício da posse se faz por população de baixa renda, ou seja, o pedido somente poderá ser formulado se os autores estiverem na situação de hipossuficiência indicada. Não basta a posse ser exercida por várias pessoas. É indispensável que os possuidores provem sua condição de pessoas de baixa renda; c) a área possuída deve ter pelo menos duzentos e cinquenta metros quadrados, sendo esse o limite mínimo; d) os autores, nas condições indicadas, devem utilizar a área para sua moradia. A finalidade é garantir habitação para pessoas de baixa renda; e) a posse deve ser sem interrupção e oposição pelo prazo de cinco anos.; f) a área deve estar em comum, ou seja, haja composse; g) os possuidores não podem ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A Lei especial admite a acessão de posse (ar. 1.243cc/02). A usucapião especial coletiva é declarada por sentença, que serve como título para registro no cartório de registro de imóveis.

A aquisição da propriedade se faz em condomínio, que o Estatuto da Cidade denomina como especial. Na sentença o Juiz atribuirá fração ideal do terreno a cada possuidor. A atribuição de fração ideal é obrigatória, o que independe da dimensão da área que cada compossuidor ocupe. A regra é que a fração ideal de cada um dos compossuidores seja a mesma, independentemente da área ocupada. Abre-se exceção quando os condôminos estabelecem, em documento escrito, frações ideais diferenciadas.

O condomínio especial criado pela sentença exarada na ação é indivisível, não podendo ser extinto senão por deliberação favorável tomada por no mínimo dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

Com pertinência à administração do condomínio especial, as deliberações serão tomadas pela maioria dos votos de condôminos presentes, obrigando aos discordantes ou ausentes. Aplica-se a essa espécie de condomínio a regras previstas, no diploma civil, relativas ao condomínio edilício, no que couber. (Viana, Marco Aurélio S)

A usucapião é reconhecida mediante sentença declaratória de propriedade (artigos. 1.238. e 1.241cc/02 e § 2º do art. 10. da Lei n. 10.257. de 10 de julho de 2001.). A sentença deverá ser registrada. (art. 176, n. 28. da Lei de Registros Públicos).

O Código de Processo Civil de 1973 inseria, no rol dos procedimentos especiais, a ação de usucapião de terras particulares, artigos. 941. a 945. A nova lei processual civil de 2015 não dá o mesmo tratamento, o que faz com que a tutela seja obtida em ação que se desenvolve pelo procedimento comum. (art. 318. do NCPC/2015)

Artigo 318: “Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei”. O NCPC/2015 introduz, no direito pátrio, a usucapião administrativa, artigo. 1.071: proposto inicialmente no Projeto da Câmara, introduz na Lei de Registros Públicos a possibilidade de “usucapião extrajudicial” nas condições que especifica, espelhando-se no que, a este respeito, já estava pelo artigo. 60. da Lei número. 11.977/2009, que ‘dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.”. (Bueno, Cassio Scarpinella, p. 704). O que o diploma processual fez foi disciplinar um procedimento extrajudicial e cartorário. Desta forma, o autor deverá atender, na petição inicial, ao comando do art. 319, I a IV do NCPC/2015, que será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação. Em se tratando de prova de posse, além de documentos que evidenciem a posse, como, por exemplo, o contrato de cessão de posse, , obras realizadas no imóvel, provadas com alvará expedido pelo município, etc. Na inicial o autor deverá descrever o imóvel. ADROALDO FURTADO FABRÍCIO enfatiza, no estudo do CPC/1973, em lição que se aplica no direito vigente, que “no caso específico da ação de usucapião, caracterizar com toda precisão o imóvel usucapiendo. É vital a importância do ponto. À parte a necessidade de correspondência entre petitum e decisum, e, portanto de ser o imóvel descrito com suas características e confrontações, para poder ser ao fim individualizado com exatidão na sentença, há mais a ponderar a particularidade de esta o título transcritível, donde a inarredável necessidade de se conterem na inicial, pelo menos, os elementos identificadores exigíveis para o registro, hoje explicita e até rigidamente especificados na Lei de Registros Públicos (nº 6.015, de 32 de dezembro de 1973), art. 225. Pode-se aduzir, mais, que a descrição das linhas divisórias serve não apenas à individualização da coisa, mas também à identificação dos confrontantes, que são réus certos. (Viana, Marco Aurélio S).

Por seu turno o artigo. 176. da LRP determina o registro da sentença, o que se faz independentemente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação. Ao contrário do registro derivado, que fica atrelado ao registro anterior, o mesmo não se dá em aquisição originária, como é o caso da usucapião. Por isso não se atende ao princípio da continuidade, nesse particular. SEBASTIÃO RODRIGUES DA COSTA adverte que importa para a usucapião a posse, o lapso de tempo, entendendo, com acerto, que os demais aspectos são “acidentais”, ou seja, se é aprovado, ou não, se a planta está aprovada, ou não, se há necessidade de apresentação de CND/INSS, ou não, “e, até mesmo, se, existindo registro anterior, há algum vínculo ou ônus incidente sobre o imóvel”. (COSTA, Sebastião Rodrigues da. p. 93).

Percebe-se, nas hipóteses previstas no art. 176. da LRP, que há permissão legal de registro de imóvel irregular. Contudo, as edificações não podem fugir das normas municipais sobre edificações e devem ser regularizadas pelos adquirentes junto ao Poder Público municipal, após o devido registro da sentença.

O autor deverá instruir a inicial com o registro imobiliário atualizado, onde consta o nome daquele em cujo nome está registrado o direito de propriedade, que é o réu da ação. Se não houver registro do imóvel em nome de alguém, a ação correrá contra réu incerto e não sabido, com citação por edital. Quanto as confinantes, devidamente qualificados na petição inicial, serão citados pessoalmente, exceção feita quando o objeto for unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada, conforme preconiza o artigo. 246, § 3ºdo NCPC/2015.

O pedido será no sentido de ser declarada a propriedade sobre o imóvel objeto da ação. Obtida a sentença, ela será levada ao registro imobiliário, não para aperfeiçoar a aquisição, mas para dar publicidade quanto ao novo proprietário, surtindo efeito erga omnes, permitindo que ele possa alienar o imóvel. Quanto ao princípio da continuidade, no que se refere a parcelamento irregular, esse princípio é quebrado. E o registro se faz à vista do que constar da sentença. Sendo modo de aquisição originário, quaisquer ônus que sobre o imóvel pairem, não são obstáculo ao pedido, desde que, além do proprietário do imóvel, que é o réu na ação, ao feito compareçam aqueles que tiverem direito decorrente de direito real.

Na usucapião extrajudicial, previsto pelo artigo 1.071 do NCPC/2015, e que acresceu o art. 216-A a LRP, a presença dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, é obrigação prevista no inciso II do art. 216-A. Se não assinarem a planta que deve acompanhar o pedido, e verificando o oficial que existem titulares de direitos reais, cabe a ele promover a notificação para que manifestem o seu consentimento.

A presença de titular de direito real é necessária, porque caberá a ele defender seu direito, opondo-se à usucapião, porque se o pedido for julgado procedente, e sendo a aquisição originária, os direitos reais ficarão prejudicados, porque a propriedade do autor da ação alcança todo o período da posse, desde sua aquisição, o que prejudica direitos reais que tenham sido constituídos pelo proprietário, pela perda da titularidade do direito de propriedade no lapso de tempo pertinente à posse para usucapir.

Não se deve esquecer que com o registro da usucapião ficam prejudicados registros ou averbações anteriores, e os ônus perdem eficácia. Por essa razão é que o art. 216-A da LRP, introduzido pelo NCPC/2015, exige o consentimento ou a notificação dos titulares de direitos reais, solução que alcança o pedido que seja formulado judicialmente.

4. CONCLUSÃO

A dignidade da pessoa humana consagrada no artigo 1°, III; a função social da propriedade, artigo 5°, XXIII; o direito social à moradia, artigo 6°, caput; a proteção da família, artigo 226, caput, todos positivados na Constituição da República Federativa do Brasil, são princípios constitucionais, que, ao longo da história, vêm ganhando destaque e tornam-se diretrizes capazes de fomentar normas e políticas públicas para efetivação de direitos, que são, sem sombra de dúvidas, os objetivos do instituto do usucapião, quer ocorra nas cidades ou na área rural. Essa evolução histórica impacta diretamente no direito real e no direito de família.

Pode-se verificar no decorrer do artigo que a usucapião de imóveis rurais trata-se de uma forma de aquisição da propriedade pela execução da posse, cumprindo os requisitos exigidos por lei e garantindo o direito ao cidadão que a utilize para sustento próprio e da família, fazendo produtivas as terras improdutivas, deste modo dando a ela uma função social.

Ademais, diante de grave crise econômica pela qual passamos, bem como da grande valorização da propriedade imóvel, rural ou urbana, agravado pela ocorrência do desemprego/subemprego, o que torna ainda mais vulneráveis muitas famílias brasileiras, a posse por usucapião vem muitas vezes garantindo o direito constitucional de moradia e atendendo as necessidades de um ser humano digno.

REFERÊNCIAS

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COSTA, Sebastião Rodrigues da. Registro de Imóveis. Belo Horizonte: Del Rey, 2008.

FABRÍCIO, Adroaldo Furtado. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio: Forense, v. VIII,, 1980.

FULGÊNCIO, Tito. Da Posse e das Ações Possessórias. 12ª. Ed., Rio: Forense. Atualizador: Marco Aurelio S. Viana.

GAZEBAYOUKIAN, Rodrigo. Da impossibilidade de registro da sentença que reconhece a usucapião alegada em defesa. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 126, 9 nov. 2003. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/4359/da-impossibilidade-de-registro-da-sentenca-que-reconhece-a-usucapiao-alegada-em-defesa>. Acesso em: 11 de agosto de 2019.

GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio: Forense, t. 1º, 1969.

MEIRELLES, Hely Lopes Meirelles. Direito de Construir. 3ª. Ed., São Paulo: Revista dos Tribunais.

NUNES, Elpídio Donizetti. Curso Didático de Direito Processual Civil. Belo Horizonte, Del Rey,1998.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único/Flávio Tartuce. 7. Ed. revista, atualizada e ampliada - Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÈTODO, 2017

VIANA, Marco Aurelio S. Comentários ao Novo Código Civil. 4ª. ed. Rio: Forense, v. XVI, 2013.

VIANA, Marco Aurelio S. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas. Rio: Forense, 2006.

VIANA, Marco Aurelio S. O Conceito Moderno de Posse. Revista da Faculdade de Direito da UFMG, v. 30.

Abstract: The present article shows a brief study about the acquisition of immovable property, its discipline in the Civil Code, the Federal Constitution and specific legislation. It presents the analysis of the concept of possession by the subjective theories of Savigny and objective of Ihering, as well as details the various forms allowed in law to acquire possession by the Institute of Usucapião, making it clear that for usucapião the concept of ownership of Savigny (subjective teory).

Key words : Possession. Property. Usucapião. Modes of usucapião.