O direito de propriedade pode ser considerado, em um de seus aspectos, como uma forma de exercício do direito à liberdade. Sem embargos, um instrumento propulsor de felicidade e bem-estar. Por isso, sua privação costuma ser motivo de litígios, frustações e desamparo.
A judicialização costuma ser encarada por uns como derrota, por outros como ardil. Mas, em todas as situações, como ação judicial que guarda relações com questões como o risco do êxito processual e com a irregularidade confessada do domínio, tornando-se uma “anotação” em certidão positiva de ações, que em uma ocasião ou outra deve ser justificada perante órgãos em geral.
Para nós, operadores do Direito, verificamos o uso deste instrumento por, no mínimo, dois grupos distintos: a) os que buscam sanar vícios em sua titulação (regularização); b) os possuidores, titulados ou não, que desejam adquirir todos os atributos da propriedade.
A necessidade de incluir-se a “usucapião” como um instrumento de “regularização fundiária” fez com que a legislação fosse alterada, a fim de tornar possível a sua utilização pela via extrajudicial. Assim, para tornar efetivo o Direito Fundamental de acesso à justiça, é preciso que o Estado fomente a utilização de meios extrajudiciais de solução de conflitos. (DEBS. 2018. P. 1693)
Quem atua no ramo do Direito Notarial e Registral e Agro Imobiliário, certamente já se deparou com situações esdrúxulas, cuja solução não era de fácil constatação, fugindo dos meios ordinários que habitualmente conhecemos.
Sem dúvida, com o ingresso de novos Registradores, com o aumento de fiscalização de Institutos de Terras e, principalmente, com o uso de novas tecnologias e métodos de Cadastro Imobiliário como o Georreferenciamento, a regularização de situações consolidadas tornaram-se os hard cases dos últimos anos.
Insiro como primeiro fator o ingresso de novos Registradores, pois estes deram importantes passos no sentido de colocar em evidência as irregularidades que estavam sendo cometidas, somada à criação de soluções para a sua regularização. Como marco deste fator, cito a criação dos Projetos More Legal e Gleba Legal, no Rio Grande do Sul, a regularização fundiária por situação consolidada, no Maranhão, entre outros.
Foram soluções como estas que, por procedimentos específicos, regularizaram situações que, até então, ou eram irregulares, com declarações de bloqueios a direitos, ou estavam em via de se tornarem irregulares.
Outro fator foi o aumento de fiscalização de institutos de terras. Análises realizadas pelo INTERMAT (Instituto de Terras de Mato Grosso) identificaram graves problemas em títulos outorgados há décadas, cuja localização real passou a ser questionada, ante a ocorrência de deslocamentos/sobreposições. Tais análises, em verdade, apenas destacaram problemas que não eram solucionáveis pelas vias existentes, forçando a criação de instrumentos de regularização, tais como a “escritura pública declaratória de localização de imóvel rural”, no Mato Grosso.
De mais a mais, o uso do georreferenciamento contribuiu com o destaque de irregularidades nos perímetros da área rural. Estas sanadas com a retificação imobiliária ou com litígios demarcatórios.
O leitor que tiver curiosidade de buscar as medidas, provimentos e projetos citados, irá verificar que parte deles traze um procedimento de regularização muito próximo ao da usucapião. Obviamente que já existia a usucapião, contudo, não havia a permissão de sua utilização extrajudicial e, desta forma, criou-se medidas que se utilizavam de pressupostos ou de elementos verificadores próprios da usucapião, tais como a diligencia dos Oficiais ou Tabeliães ao local do imóvel, colheita de depoimento de testemunhas, anuência de confrontantes, documentos que atestassem a sua posse, a expedição de edital com o fim de comprovar a inexistência de oposição, etc.
Outra curiosidade a ser delineada é que alguns desses procedimentos de regularização se referiam a imóveis sem matrícula ou de cuja matrícula não lhe retratava.
A própria retificação imobiliária, decorrente do georreferenciamento, culmina na retratação de um imóvel distinto do constante na matrícula anterior, seja pelo aumento/redução de área, seja pela alteração do perímetro e/ou confrontantes.
Procedimentos como a da “escritura pública declaratória de localização de imóvel rural” originam-se com a declaração do proprietário de que a localização real do seu imóvel não se identifica com a localização titular.
E a usucapião? Seria possível usucapir um imóvel sem matrícula?
Primeiramente, devemos partir da premissa da sua utilização como forma de regularização fundiária e, sendo assim, a existência ou não matricula, não é óbice para a sua implementação.
Não foi diferente a solução legislativa, conforme o previsto no parágrafo 6º, do artigo 216-A, da Lei 6.015/73.
No mesmo sentido, o art. 3º, IV, do Provimento 65/2017 do CNJ, afirma a possibilidade do pedido de usucapião recair sobre imóvel que não está matriculado, nem transcrito.
É possível usucapir um imóvel que não estava matriculado, mas sim transcrito, ou de um imóvel localizado em mais de uma matrícula ou de apenas parte dela. Como também é possível usucapir um imóvel sem matrícula.
E por que temos tanto receio?
O fato é que carregamos a herança lusitana de que todo imóvel não registrado é público. De um lado, porque o registro de imóveis foi criado para a propriedade privada, sendo que somente nos dias atuais vemos algumas menções de matrícula de imóvel público e até mesmo o enfrentamento da natureza desses imóveis, sem a comprovação de suas “inscrições”. De outro lado, porque pensamos, em nosso íntimo, ser de direito do Estado todos os imóveis vagos.
Estas afirmações, principalmente a segunda, guardam sim algum aspecto verídico. Entretanto, premissas não podem ser utilizadas como regras. O fato é que a determinação de ser ou não o imóvel público ou privado demanda vasta e complexa análise fática e documental, não podendo o Estado se utilizar de argumentos rasos e violadores de direitos individuais.
Ora, até 1864 não havia no Brasil a obrigatoriedade do Registro de Imóveis. E mesmo após a sua criação, a obrigatoriedade era relativa, já que havia situações em que o registro era dispensável, como nos casos de sucessão “causa mortis”. Desta forma, podemos ter resquícios de situações sem registro de propriedade privada.
No Estado do Mato Grosso foi adotada uma solução interessante para os casos de usucapião extrajudicial de imóvel sem matrícula. Consoante ao provimento 26/2018 – CCJ/MT, nos casos em que o pedido de usucapião não contemplar o número de matrícula ou transcrição, o procedimento deve ser instruído com a “Certidão para fins de Usucapião”, fornecida pelo INTERMAT. Tal medida visa assegurar, em tese, a inexistência da natureza pública do imóvel.
Situações diversas, de cada Unidade da Federação, poderão ser objetos de normatização própria, a fim de compatibilizar o pedido com a realidade local. Entretanto, em nossa opinião, o procedimento extrajudicial de usucapião já oferece a Municípios, Estados, DF e União a oportunidade de impugnação, inclusive para consignar a impossibilidade do pedido, não sendo necessário maiores cautelas.
Entendemos, por fim, ser necessário uma forte reflexão por parte dos operadores do Direito, acerca da utilização do pedido extrajudicial de usucapião como uma forma de regularização fundiária; tornando possível que este instrumento alcance variadas situações e, inclusive, levante questionamentos sobre a necessidade da existência de imóveis públicos como forma de impedir a propriedade privada. Não é a inexistência do número de matrícula que devemos ultrapassar, mas sim o efeito psicológico e Estatal que lhe resulta.
