USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

17/09/2019 às 10:32
Leia nesta página:

O ARTIGO DISCUTE SOBRE O USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL E AS OUTRAS FORMAS EXISTENTES NO ORDENAMENTO BRASILEIRO.

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Rogério Tadeu Romano

I – MODALIDADES DE USUCAPIÃO  

Usucapião é uma forma de aquisição originária de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente. .

Os bens privados são objeto do usucapião.

O Código Civil de 2002 manteve a impossibilidade de se usucapir bens públicos, já delimitada na Constituição Federal de 1988 em seu artigo 183 § 3º e 191, § único.

Bens públicos , em lato sensu, são aqueles que pertencem à União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Observando-se de maneira específica, mais precisamente o disposto no artigo 98 do Código Civil de 2002, consideram-se públicos os bens de domínio nacional que pertencem às pessoas jurídicas de direito público interno, incluindo-se nestes os bens de uso comum do povo, de uso especial, os dominicais e as terras devolutas.

O nosso ordenamento jurídico caracteriza como espécies comuns de usucapião de bens imóveis a extraordinária, a ordinária e a especial ou constitucional, e cada uma possui particularidades e requisitos formais que devem ser observados quando houver a pretensão de buscar o seu reconhecimento. Vale lembrar que também existe a usucapião indígena, tida como modalidade especial, prevista no Estatuto do Índio (lei 6.001/73), e também a possibilidade de usucapião da servidão (art. 1.379, do Código Civil), usucapião coletiva (Art. 10, da lei 10.257/01) e usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A, do Código Civil).

O Código Civil de 2002 estabelece a usucapião ordinária e seus requisitos no artigo 1.242:

Artigo 1242. Adquire também propriedade de um imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

Para que o usucapiente possa adquirir através da ação de usucapião a propriedade do imóvel, é necessário a presença de requisitos que são considerados à sua caracterização, que são a posse animus domini, lapso temporal, justo título, boa-fé e objeto hábil, além das condições da ação: legitimidade de partes, interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido. A falta de qualquer um deles obsta sua pretensão de aquisição do domínio do bem usucapiendo.

Esta modalidade de usucapião possui dois requisitos essenciais inerentes somente a ela dentre todas as outras presentes em nosso ordenamento jurídico: o justo título e a boa-fé. Pode-se afirmar ser aquele o fundamento do direito do prescribente. Exige a lei que o mesmo seja justo, isto é, formalizado e devidamente registrado, para que seja hábil à aquisição do domínio, como, por exemplo, a escritura.

No entanto, o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil possibilita a redução do prazo prescricional para cinco anos, caso exista título que tenha sido válido durante o decurso do prazo legal, mas que fora cancelado posteriormente.

A doutrina entende que a boa-fé, recai na crença do usucapiente de que lhe realmente pertence a coisa possuída, pois ele possui a certeza de seu direito, ou seja, tem a convicção de não ofender um direito alheio. Deve estar presente desde o início da posse e subsistir por todo o período aquisitivo.

Deste entendimento emana a existência de uma das condições da ação do usucapião que é a legitimidade ativa, vez que somente pode ingressar no polo ativo aquele que de fato exerceu a posse. Além disso, o pedido é considerado juridicamente possível, pois foram atendidos todos os requisitos explicitados na lei e o interesse de agir resta configurado ante a necessidade de que da posse se constitua o domínio daquele que esbulhou e adquiriu o imóvel pela prescrição aquisitiva

A usucapião extraordinária está definida no artigo 1.238 do Código Civil:

“Artigo 1.238, CC: Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Esta forma de usucapião é conhecida como prescrição de longo prazo, ou quinzenária. É necessário que estejam presentes seus requisitos essenciais, quais sejam, posse com animus domini, lapso temporal e objeto hábil, para que se possa obter a propriedade do imóvel usucapiendo.

A longa duração da posse supre a falta de justo título, podendo-se adquirir a coisa, possuída em sua totalidade – tantum praescriptum quantum possessum, ao contrário da usucapião ordinária, na qual a prescrição somente pode ocorrer dentro dos contornos contidos no próprio título.

A posse deverá ser ininterrupta, ou seja, contínua e sem oposição, que é aquela incontestada, tranquila, mansa e pacífica, sendo de conhecimento público e notório.

O artigo 1.243 do Código Civil de 2002 estabelece que “o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (artigo 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do artigo 1.242, com justo título e boa-fé”. Significa a acessão de tempo a junção do lapso temporal, durante o qual alguém exerceu a posse, ao período de posse exercido pelo seu antecessor, o que se dá a título universal ou singular.

Fala-se num usucapião especial.

Preceitua o artigo 1.240 do Código Civil de 2002:

“Artigo 1240: Aquele que possuir, como sua, área urbana de ate duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Esta forma de usucapião é considerada uma nova modalidade no ordenamento jurídico pátrio, distinguindo-se das demais modalidades presentes no direito brasileiro. Cumpre-se destacar, que esta usucapião tem caráter eminentemente social.

A usucapião especial urbano não exige como elemento essencial o justo título e a boa-fé.

No entanto, a norma constitucional, seguida pelo Código Civil de 2002, criou outros elementos essenciais para esta modalidade de usucapião, fato que a distingue, sobremaneira, da usucapião extraordinária. São estes elementos: sua incidência se dá apenas em área urbana; a área usucapienda se restringe a no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados; é exigido que o usucapiente utilize a área urbana para sua moradia ou de seus familiares; e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Seus demais requisitos essenciais são o animus domini, a posse contínua e sem oposição. Nesta modalidade de usucapião, não é admissível a acessão ou junção de posses em favor do sucessor singular, vez que há exigência de que a posse seja pessoal e com o intuito de moradia, desde o início do lapso temporal.

A prescrição aquisitiva válida será também única, ou seja, aquele que tornar-se proprietário de bem imóvel após sentença decretada mediante esta modalidade de usucapião, não poderá se valer deste instituto por mais de uma vez, mesmo que a localidade seja diversa.

O artigo 1.239 do Código Civil de 2002 disciplina que:

“Artigo 1239: Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

Também conhecida como pro labore e agrária, esta modalidade de usucapião não pode ser adquirida caso o prescribente possua outro imóvel urbano ou rural. São requisitos essenciais da mesma, animus domini, lapso temporal, posse ininterrupta com obrigatoriedade de moradia na área rural usucapienda e o dever de torná-la produtiva por seu trabalho ou de sua família, sem oposição.

Há ainda outra forma de usucapião que é objeto de disciplina no  artigo 9° do estatuto da cidade:

Artigo 9º: Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”

   
II – USUCAPIÃO JUDICIAL

É sabido que o usucapião poderá ser requerido em juízo.

A usucapião ordinária é uma das modalidades menos exigentes do tipo, exigindo apenas que para reclamar a propriedade do bem o usuário comprove que mantém sua posse pacífica e mansa há, ao menos, 10 anos (reduzidos para cinco caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem sua produtividade), e ao mesmo tempo que possua justo título e que esta posse seja de boa fé e ininterrupta.

Por outro lado, a usucapião extraordinária não exige que o solicitante possua título da posse, nem que ela seja mansa ou pacífica: basta que ele comprove que detém a posse do bem ininterruptamente há pelo menos 15 anos (reduzidos para 10 caso o morador utilize o imóvel como moradia habitual ou tenha nele realizado obras que aumentassem sua produtividade).

Vale lembrar que o justo título pode ser entendido como qualquer documento apto a comprovar e justificar a posse e vontade de uma pessoa de ser dona do bem como, por exemplo, um contrato de compra e venda assinado por duas testemunhas.

Legitimado, enquanto condição da ação, é o possuidor, que, na ação de usucapião, tenha a posse atual, a teor do art. 1.243 do Código Civil.

O procedimento, rito, como se dá o movimento segue para o usucapião ordinário e extraordinário, sendo o   comum,  ordinário.  Já no  usucapião especial,  o  rito  é  sumário  (Lei n.°  9.245/95).

Assine a nossa newsletter! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.
Publique seus artigos

Para tanto, deve-se observar o pressuposto processual de validade, capacidade, para ajuizamento. Capacidade é qualidade, legitimidade é relação. Sou capaz, pois tenho mais de 18 anos, e tenho legitimidade porque sou possuidor atual.

Réus são os proprietários e confrontantes, cônjuges,, pois a ação é real . 

Os vizinhos confinantes serão citados pessoalmente, a não ser que se trate de imóvel em condomínio quando se dispensa essa citação, à luz do artigo 246, § 3º, do CPC.

Junta-se à ação processual (demanda) planta do imóvel e sua confrontação (RJTJSP 65/245), certidão do registro de imóveis (RT 510/217).

O pedido é para declarar a existência do direito de propriedade, feito pelo proprietário ad instar.

Sob o Código de Processo Civil de 1973, eram citados os réus certos, para se que quiserem contestar, sob pena de revelia, aplicando-se o art. 191, podendo ser a citação: por carta, por oficial de justiça, por edital.

Intimam-se por edital os interessados. É o juízo provocatório, velha tradição do direito românico-germânico, muito utilizado, no período reinol, até o século XVII. A ausência não gera necessidade de curador especial.

A intervenção do Parquet é como custos legis, bastando para fins de saúde do processo à intimação, sob pena de nulidade relativa e cominada (RT 252/300).

Intimam-se a União, Estado-Membro, Município, Distrito Federal, para que manifestem interesse. Aliás, é inusucapível área pública (Súmula n.° 340 do STF).

Discute-se a questão dos prazos.

Recorde-se que, segundo o artigo 219, na contagem de prazo em dias, estabelecido por lei computar-se-ão somente os dias úteis. E segundo o artigo 230, o prazo para a parte, o procurador, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública e o Ministério Público será contado da citação, da intimação ou da notificação, considerando-se dia do começo do prazo a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio; a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça; a data de ocorrência da citação ou da intimação, quando ela se der por ato do escrivão ou do chefe de secretaria; o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação for eletrônica; a data de juntada do comunicado por carta precatória, rogatória ou de ordem ou, não havendo este, a data de juntada da carta aos autos de origem devidamente cumprida, quando a citação ou a intimação se realizar em cumprimento de carta; a data de publicação, quando a intimação se der pelo Diário da Justiça impresso ou eletrônico; o dia da carga, quando a intimação se der por meio da retirada dos autos, em carga, do cartório ou da secretaria.

Por fim, havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente.

Os efeitos do usucapião retroagem a data em que é completado o lapso temporal previsto. A sentença é meramente declaratória. O registro no Cartório de Imóvel é consequência e há, se mesmo não pedido na exordial.

E as hipotecas sobre o imóvel? No usucapião ordinário, a existência de hipoteca, direito real de garantia impede sua configuração.  O titular do direito real de garantia é atingido reflexamente, pode entrar como assistente simples no feito. Esses direitos se extinguem com a consumação do usucapião extraordinário (art. 1.238), usucapião, do art. 1.239 e do art. 1.240 do Código Civil, na medida em que instituídos quando já havia o curso do lapso temporal. A aquisição é originária. A sentença não atribui tal propriedade, o reconhece. O registro dá publicidade (Lei n.° 6.015, art. 167, I).

Declaração de usucapião só há por ação não por alegação em defesa. Isso porque a ação reivindicatória não é dúplice, salvo o que era instituído no art. 7.° da Lei n.° 6.969/81, diverso da possessória (art. 922 do CPC). A defesa com relação a usucapião só serve para tornar improcedente o pedido na reivindicatória, assim como na publiciana.  

II – O USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) regula, em seu artigo 1.071 um procedimento administrativo extrajudicial para o usucapião de bens imóveis.

O instituto já foi tratado pela Lei 11.979/09, que instituiu o chamado programa Minha Casa Minha Vida.

Com base no artigo 1.071, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) passa a ser acrescida do artigo 216-A, que regula o procedimento do usucapião a ser requerido perante o oficial de registro de imóveis.

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório. Essa justificação, por certo, não tem caráter litigioso.

O usucapião extrajudicial será requerido pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A ele compete conduzir o procedimento administrativo que levará ao registro do usucapião, se forem provados os seus requisitos legais e não houver litígio. A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio. Se assim vier a fazer, na órbita judicial, o procedimento da ação de usucapião será o comum ordinário. Como tal a ação de usucapião continua, como sempre teve, a eficácia puramente declaratória.

Desta forma o interessado deverá apresentar o pedido fundamentado, acompanhado dos documentos abaixo descritos:

a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;

b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;

c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;

d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Fala-se em justo título.  

Justo título é o instrumento que conduz um possuidor a iludir-se por acreditar que ele lhe outorga a condição de proprietário. Trata-se de um título que, em tese, apresenta-se como instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, malgrado apresente algum defeito que impeça a sua aquisição.

O justo título pode se concretizar em uma escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, ou seja, um instrumento extrinsecamente adequado à aquisição do bem por modo derivado. Importa que contenha aparência de legítimo e válido, com potencialidade de transferir direito real, a ponto de induzir qualquer pessoa normalmente cautelosa a incidir em equívoco sobre a sua real situação jurídica perante a coisa.

Para fins de usucapião o justo título dispensa a formalidade de registro. O que se deve comprovar é a posse visando o usucapião, forma de aquisição a propriedade imóvel.

Com a apresentação de todos os documentos acima descritos, caberá ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis proceder à intimação dos confinantes, da(s) pessoa(s) em cujo nome estiver registrado, das Fazendas Públicas (municipal, estadual e federal) para se manifestarem no prazo de 15 (quinze) dias.

Veja-se que a presença do advogado, representando interesses do requerente, é ainda imprescindível.

Caso não haja manifestação dos interessados ou ainda, caso estes manifestem sua concordância quanto ao pedido de usucapião e estando em ordem a documentação apresentada, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis procederá ao registro da aquisição do imóvel em sua matrícula de conformidade com as descrições apresentadas ou abertura de uma nova matrícula, se for o caso.

O procedimento se inicia a requerimento do usucapiente, respeitando o princípio da instância que rege o direito registral imobiliário (Afrânio de Carvalho, Registro de imóveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998, pp. 269-289). A parte deverá estar assistida por advogado, exigência legal decorrente da complexidade do ato postulatório. À petição será acostada a prova documental pré-constituída, para comprovar a posse prolongada pelo tempo exigido no suporte fático de usucapião invocado, bem como as certidões negativas de distribuição, que comprovam a natureza mansa e pacífica da posse.

De toda sorte, como ação real, em havendo direitos reais em discussão, deve o requerente promover o pedido juntamente com seu cônjuge.

Sobre os documentos a serem apresentados, inclui-se o justo título, se houver, prova da quitação de tributos e taxas e quaisquer outros que evidenciem a posse, como contratos de prestação de serviço no imóvel, correspondências, etc.

Os estudiosos falam em dez passos procedimentais:

  1. Cálculo dos emolumentos devidos
  2. Pagamento dos emolumentos
  3. Reapresentação do processo
  4. Prenotação - o processo ganha um número de ordem
  5. Procedimento de buscas - verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
  6. Exame e Registro - Verifica-se se há exigências a serem formuladas
  7. Existem exigências a serem cumpridas
    1. Examinador emite Nota Devolutiva - exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
    2. Cumpridas as exigências
    3. Reentrada do processo no cartório
    4. Nova prenotação
    5. Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
  8. Não existem exigências a serem cumpridas
  9. Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
  10. Publicação do Edital pela Parte - para ciência de terceiros.

Fala-se ainda como meio de prova numa ata notarial, que é regulada pelo artigo 384 do novo CPC.

A ata notarial é instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contato.

Tal como na ação de usucapião, o requerente deverá trazer a planta do imóvel.

Respeitam-se os princípios notariais. Legalidade, prioridade, presunção, inscrição.

Pelo princípio da inscrição, presume-se que é o proprietário do bem imóvel a pessoa em nome de quem o imóvel está registrado, noticiando quem é o titular.

Diante do princípio da prioridade o oficial de registro competente do Cartório de Imóvel, a quem deverá ser encaminhado o pedido, deverá proceder a prenotação no livro de protocolo e a autuará. Se entender que há falta de documento irá formular uma nota devolutiva a ser entregue ao requerente.

Serão notificados o proprietário do imóvel, os confinantes.

O tabelião competente deverá notificar a Fazenda Pública, municipal, estadual e federal, para dentro de sua faculdade legal, oferecerem, se quiserem, impugnação. Sabe-se que bens públicos, por determinação constitucional, não são objeto de usucapião.

Os terceiros poderão apresentar quaisquer impugnações contrárias à consumação do usucapião, enquanto que aos confinantes ou titulares de direitos reais sobre o imóvel notificados cabe impugná-lo ou prestar a anuência que não foi outorgada mediante assinatura na planta. As manifestações deverão ser deduzidas por escrito e protocoladas perante a serventia extrajudicial.

O registrador poderá realizar diligências in loco.

Fala-se a seu valor que há a redução dos custos, porque não se arcará com as custas judiciais, somente as taxas obrigatórias dos cartórios. Desse modo, em menos tempo e com custos menores, o cidadão pode se ver dono legal e regular do imóvel que ocupa.

Trata-se de mais uma providência de importância e de interesse social que é tratada pelo novo Código de Processo Civil. De outra parte, é mais uma tentativa de diminuir a demanda judicial, criando-se alternativas outras de solução para a efetivação dos direitos.

 

Sobre o autor
Rogério Tadeu Romano

Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelos autores. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi

Leia seus artigos favoritos sem distrações, em qualquer lugar e como quiser

Assine o JusPlus e tenha recursos exclusivos

  • Baixe arquivos PDF: imprima ou leia depois
  • Navegue sem anúncios: concentre-se mais
  • Esteja na frente: descubra novas ferramentas
Economize 17%
Logo JusPlus
JusPlus
de R$
29,50
por

R$ 2,95

No primeiro mês

Cobrança mensal, cancele quando quiser
Assinar
Já é assinante? Faça login
Publique seus artigos Compartilhe conhecimento e ganhe reconhecimento. É fácil e rápido!
Colabore
Publique seus artigos
Fique sempre informado! Seja o primeiro a receber nossas novidades exclusivas e recentes diretamente em sua caixa de entrada.
Publique seus artigos