Em alguns Serviços de Registros de Imóveis do país, vem sendo exigida, pelos registradores, a adequação dos contratos imobiliários, que tem como objeto imóveis rurais para implantação de parques eólicos, ao Estatuto da Terra.
Diante do enfrentamento de tal situação na prática, formalizada por meio de Notas Devolutivas ou de Exigências, desenvolvemos um breve estudo legal e jurisprudencial para refutar esse entendimento, uma vez que o fato de a relação jurídica envolver um imóvel rural não é, por si só, ensejador de um contrato agrário.
Inicialmente, é necessário analisar o tipo de negócio jurídico pretendido entre as partes – o proprietário do imóvel rural e o empreendedor que pretende realizar, numa primeira fase, estudos de viabilidade técnica e, numa segunda fase, implantar centrais geradoras de energia eólica e iniciar a operação comercial.
A Lei nº 4.504/1964, o Estatuto da Terra, e seu decreto regulamentador surgiram no Ordenamento Jurídico em momento anterior a Lei nº 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, e a Lei nº 10.267/2001, a Lei de Criação do Sistema Público de Registro de Terras.
Na época de sua criação, as informações imobiliárias, sobretudo do imóvel rural, não eram reunidas em um único assento registral – matrícula – e não existiam critérios técnicos uniformes para indicar, no fólio real, a área precisa, a localização, os limites e as confrontações dos imóveis, que hoje são georreferenciadas e certificadas no Sistema de Gestão Fundiária do INCRA, o SIGEF.
O critério adotado para descrição e identificação dos imóveis dependia muito do subjetivismo do registrador. Assim, para fins de maior segurança jurídica nas relações de direitos e obrigações no meio rural, o Decreto Federal nº 59.566/1966 consolidou a necessidade de reunir o máximo possível de informações com a finalidade de identificar e delimitar de forma inequívoca, pública e inconteste o imóvel rural objeto de exploração econômica.
O Estatuto da Terra impõe de forma muita clara em seu art. 1º, ora transcrito in verbis:
“Art. 1º Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola (grifos nossos).”
Por oportuno também se transcreve o art. 3º do Decreto Federal nº 59.566/1966.
“Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei (grifos nossos).”
Nos casos que pessoalmente enfrentamos, a finalidade do negócio jurídico entabulado entre proprietário do imóvel rural e o empreendedor estava bem definida no contrato: a locação, com exclusividade, para fins de instalação de centrais geradoras de energia eólica, de uma área de terras rurais.
Muito embora a atividade de geração de energia eólica tenha como matriz um recurso da natureza, a finalidade do contrato celebrado entre as partes em nada se enquadrava, e nem mesmo se aproximava, das atividades definidas na Lei nº 4.504/1964 e seu decreto regulamentador, que impõe a valorização da função social da propriedade e conferem benefícios para os que fazem uso da terra e exploram direta e pessoalmente a atividade rural.
A atividade de geração de energia, além ser regulada por normas especiais e por agência federal, é enquadrada como atividade industrial na Classificação Nacional de Atividades Econômicas – CNAE, afastando-se de forma inequívoca das atividades contempladas no Estatuto da Terra. Está, inclusive, em razão de sua essencialidade, imune à tributação seletiva do Imposto sobre Produtos Industrializados, por interpretação do art. 155, § 3º, da Constituição Federal da República, c/c o art. 18, do Decreto Federal nº 7.212/2010 (Regulamento do IPI).
É de bom alvitre também destacar que as partes, no caso em tela, tanto locadora como locatária, eram pessoas jurídicas de Direito privado que não tinham como objeto social a exploração de atividades rurais, seja em caráter primário ou secundário. Este fato também afasta a aplicabilidade do Estatuto da Terra, cuja finalidade é assegurar, entre outras coisas, a oportunidade de acesso à propriedade rural e o bem-estar dos que vivem e trabalham nela, a fixação, bem como permanência, do homem do campo e sua família na terra, o direto de posse às populações indígenas das terras que ocupam e etc (art. 2º).
Neste toar, mesmo nos casos de grandes empreendimentos de agronegócio, o próprio STJ vem decidindo de forma reiterada pelo afastamento do Estatuto da Terra, cuja tutela se restringe a quem explora a terra pessoal e diretamente, em face das regras protetivas da função social da propriedade e da justiça social. Vale transcrever a decisão paradigma que lastreia o entendimento do Tribunal Superior.
“RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. LOCAÇÃO DE PASTAGEM. CARACTERIZAÇÃO COMO ARRENDAMENTO RURAL. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. APLICAÇÃO DO ESTATUTO DA TERRA EM FAVOR DE EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE. DESCABIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA NO ART. 38 DO DECRETO 59.566/66. HARMONIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DA JUSTIÇA SOCIAL. SOBRELEVO DO PRINCÍPIO DA JUSTIÇA SOCIAL NO MICROSSISTEMA NORMATIVO DO ESTATUTO DA TERRA. APLICABILIDADE DAS NORMAS PROTETIVAS EXCLUSIVAMENTE AO HOMEM DO CAMPO. INAPLICABILIDADE A GRANDES EMPRESAS RURAIS. INEXISTÊNCIA DE PACTO DE PREFERÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA INEXISTENTE.
1. Controvérsia acerca do exercício do direito de preferência por arrendatário que é empresa rural de grande porte.
2. Interpretação do direito de preferência em sintonia com os princípios que estruturam o microssistema normativo do Estatuto da Terra, especialmente os princípios da função social da propriedade e da justiça social.
4. Proeminência do princípio da justiça social no microssistema normativo do Estatuto da Terra.
5. Plena eficácia do enunciado normativo do art. 38 do Decreto 59.566/66, que restringiu a aplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra exclusivamente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo.
6. Inaplicabilidade das normas protetivas do Estatuto da Terra à grande empresa rural.
7. Previsão expressa no contrato de que o locatário/arrendatário desocuparia o imóvel no prazo de 30 dias em caso de alienação.
8. Prevalência do princípio da autonomia privada, concretizada em seu consectário lógico consistente na força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda").
9. Improcedência do pedido de preferência, na espécie.
10. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS.
(REsp 1447082/TO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2016, DJe 13/05/2016) (grifos nossos).”
A Lei nº 4.504/1964 é inadequada para os casos de relação locatícia porque foco não é a produtividade da terra e a motivação dos envolvidos é completamente distinta dos objetivos perseguidos naquela lei especial: uma parte cede, em locação, a posse imediata e direta do imóvel rural que possui para que a outra parte faça estudos técnicos e econômicos e, possivelmente, instale um empreendimento de geração de energia, pagando em favor da parte cedente, em contrapartida, um valor a título de aluguel mensal.
Por fim, em razão da atipicidade do negócio jurídico, da natureza do objeto negociado e, sobretudo, da finalidade a que se destinam os imóveis rurais nesses casos, a norma legal de regência mais adequada são regras gerais sobre locação de coisas, contidas nos arts. 565 a 578, do Código Civil Brasileiro, porquanto também à referida relação jurídica não é aplicável outra norma especial, específica para locação dos imóveis urbanos, que é a Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato.
