Artigo aborda as principais diferenças entre condomínios e Associações de Proprietários, Controle de acesso (impossibilidade de proibir a circulação de terceiros e, o rateio da despesas entre os associados.

Por Paulo Caldas Paes

 

Introdução:

 

Loteamentos ou residenciais fechados, representam uma das principais formas de moradia existentes na região de Alphaville (grande São Paulo).

No presente artigo, será abordado especificamente os fatos relacionados a associação de proprietários, passeando, pela aprovação do loteamento pela municipalidade, a eleição da diretoria, Diferenças entre Condomínios e Associações de Proprietários, Controle de acesso (impossibilidade de proibir a circulação de terceiros e, o rateio de despesas entre os associados.

 

  • Definição legal:

A definição de loteamento, encontra-se indicada no parágrafo primeiro do artigo 2º da Lei nº 6.766/79 (Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências).

Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

II – Diferenças entre Loteamentos e Condomínios.

Apesar, da similaridade existente entre Condomínios e Associações de   Proprietários, importante distinguir as principais diferenças entre estes.

 

Condomínios:

 

Associações:

Conhecidos por Condomínio Edilícios.

 

Loteamentos fechados ou abertos

Regulamentado pelos artigos 1.331/1358 do Código Civil

Regulamentado pelos artigos 53/61 do Código Civil

Desmembrado em áreas privativas e comuns

Composto por propriedades particulares e públicas (áreas institucionais

Representação exercida pelo síndico

Representação exercida por um grupo composto por ao menos 2 associados

Controle de acesso total – face a natureza da propriedade particular de toda sua área

Controle de acesso parcial em razão da natureza pública das áreas internas

Desprovido de personalidade jurídica

Possui personalidade jurídica

Regras internas: Convenção Condominial

Regras internas: Estatuto Social

 

A principal diferença entre os dois tipos de propriedades refere-se a natureza das áreas que às compõem.

Condomínios são compostos por áreas, exclusivamente, particulares, ou seja, pertencente aos seus condôminos.

  Já nos loteamentos, além das áreas privativas correspondentes aos lotes, existem as áreas públicas compostas pelas vias de circulação, praças e demais áreas institucionais. Estas áreas, pertencem aos municípios nas quais se encontram localizados, ou seja, se referem a locais de uso públicos.

 

II - Concessão/ Outorga do direito de uso.

A natureza pública das áreas institucionais representa, um dos fatores de maior preocupação dos associados isto porque, tal natureza, possibilita a livre circulação de pessoas não residentes no local.

Entretanto, por se tratar de um bem público, cabe a municipalidade arcar com a manutenção destas áreas.

Tais investimentos por vezes, restringem a aplicação de recursos públicos na construção de escolas, hospitais e outras necessidades da população.

Visando, reduzir tais investimentos, é comum que a municipalidade conceda a outorga de uso das áreas públicas às Associações.

 

III – Loteamentos fechados na região de Alphaville.

Em nossa região, os municípios de Barueri e Santana de Parnaíba através de Leis promulgadas respectivamente em 2014 e 1998, passaram a regulamentar a cessão de uso de tais áreas para as associações de proprietários.

 

Barueri: Lei nº 2360/2014 – “Dispõe sobre a concessão de direito real de uso dos bens públicos do município incrustados em loteamentos”.

 

Santana de Parnaíba: Lei nº 2071/1998 - Dispõe sobre a concessão de direito real de uso dos bens públicos do município incrustrados em "loteamentos residenciais".

As Leis mencionadas, possibilitam que a municipalidade outorgue às associações, o direito de uso das áreas de lazer, institucionais bem como das vias públicas que sirvam exclusivamente ao acesso do loteamento.

Um dos objetivos da cessão de uso de tais áreas para as Associações de Proprietários é de que estas, passem a gerenciar a segurança, o lazer, a limpeza e a manutenção do local desvinculando as prefeituras de tais despesas.

As Leis mencionadas, estabelecem os direitos e obrigações opostos às Associações de Proprietários:

Portarias - Controlar e monitorar a entrada de pessoas no loteamento, garantindo a segurança da população em geral e, a dos moradores;

Administração - abrigar o aparato da concessionária destinado a organizar a gestão das áreas públicas do loteamento e do pessoal envolvido nessa atividade;

Áreas de lazer - propiciar o divertimento da comunidade residente no condomínio, bem como de seus convivas.

A concessão servirá, exclusivamente, aos proprietários e moradores do loteamento, sendo vedada sua cessão ou transferência a terceiros.

 

III.1 – Como se procede a outorga/concessão de uso entre municipalidade e associações:

Compete à Associação de proprietários, representada por seus diretores, requerer a outorga de uso.

O requerimento, deverá ser instruído com os seguintes documentos:

- Atos constitutivos (Estatuto Social) e ata da assembleia de eleição da diretoria, devidamente registrados.

- Plantas das áreas que se pretende obter a concessão;

- Menção ao uso que se pretende conferir às áreas relatadas.

Após o protocolo do requerimento, instruído com os documentos e informações mencionados, a municipalidade firmará junto à associação, contrato de concessão de direito real de uso o qual, indicará:

- Especificação dos bens concedidos;

- Destinação a ser conferida a cada bem;

- Deveres relativos à manutenção do patrimônio público;

- Direitos, garantias e obrigações dos moradores relativos a utilização dos bens concedidos

- Direitos, garantias e obrigações da associação;

- Sanções contra eventuais descumprimentos das responsabilidades por parta da associação;

- Indicação do foro e modo para solução extrajudicial das divergências contratuais;

 

III.2 – Prazo da concessão:

As concessões serão efetivadas pelo prazo de 49 (quarenta e nove) anos, assegurado o direito à renovação.

 

III.3- Obrigações, e direitos opostos à municipalidade e, às associações:

 

III.3.1 – Municipalidade:

 

A municipalidade manterá, após a outorga do direito real de uso, todas as prerrogativas e deveres relativos ao loteamento, cabendo-lhe especialmente:


- Fiscalizar o uso dos bens concedidos;


- Promover a vigilância sanitária;

- Realizar a coleta de lixo;


- Manter iluminação pública.

 

III.3.1.2 – Obrigações da Concessionária/Associação:

- Manter e conservar os bens concedidos;

- Atender às finalidades estabelecidas no contrato para cada bem concedido;


- Manter pessoal para a implementação das atividades relacionadas ao contrato de concessão;


- Submeter-se à fiscalização da municipalidade;


 - Construir ou manter o muro externo de proteção das áreas concedidas;


- Efetuar o pagamento dos tributos municipais incidentes sobre as áreas.

 

IV - Controle de acesso.

O parágrafo 8º do artigo 2ª, da Lei nº 6.766/79 define o conceito de controle de acesso.

Art. 2º...

  • § 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
  • Por se tratar de Lei Federal específica, não é permitido às associações, restringir o acesso de terceiros estranhos ao loteamento.
  • Entretanto, permite-se realizar o cadastro das pessoas que pretendam acessar os loteamentos com exibição de documentos de identificação.

 

V – Rateio das despesas das áreas institucionais.

A exemplo dos condomínios, as associações demandam custos de manutenção e investimentos.

Tais custos, devem ser rateados entre os associados cabendo, ao Estatuto Social definir a importância que recairá sobre cada lote.

Entretanto, uma dúvida recorrente recaí sobre este rateio.

Amparado no artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal, questiona-se a possibilidade de desvinculação da associação a qualquer momento.

Art. 5º....

Inciso XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado.

Entretanto, pode-se imaginar as consequências geradas pela recusa do associado em participar do rateio?

Serviços básicos porém, necessários para a manutenção e funcionamento do loteamento tais segurança, limpeza estre outros deixarão de ser efetivados.

Ademais, a recusa em arcar com tais despesas, representa um enriquecimento desproporcional em relação aos demais associados.

 

V.1 - Jurisprudência sobre o rateio das despesas.

  • Apelação. Associação. Cobrança de taxa de manutenção de loteamento. Sentença de procedência. Não provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (artigo 252, RITJSP). 1. Cobrança de despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento. Precedentes julgados pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos de controvérsia – REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP – definem tese segundo a qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5º, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de manutenção caso não associado e não tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer ponderação com outros princípios constitucionais igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio constitucional da solidariedade (artigo 3º, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5º, inciso XXIII, CF/88), a admitir que todos os proprietários imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, estão vinculados à repartição dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, independentemente de manutenção da filiação formal à associação. Caso concreto revela que réu, ao tempo da aquisição de seu lote de terreno, filiou-se voluntariamente à associação, não tendo sido demonstrada, documentalmente, sua exclusão. Cobrança, nesses termos, legítima, demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento. 2. Recurso de apelação da parte ré não provido.  

    (TJSP; Apelação Cível 1007605-75.2017.8.26.0004; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2019; Data de Registro: 21/08/2019)

 

  • Apelação. Associação. Cobrança de taxa de manutenção de loteamento. Sentença de procedência. Não provimento. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (artigo 252, RITJSP). 1. Cobrança de despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento. Precedentes julgados pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos de controvérsia – REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP – definem tese segundo a qual nenhum proprietário/possuidor de bem imóvel é compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da comunidade local (em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se associado, artigo 5º, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de manutenção caso não associado e não tenha anuído à sua cobrança. Situação a merecer ponderação com outros princípios constitucionais igualmente aplicáveis ao caso. Princípio do enriquecimento sem causa, ora em questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio constitucional da solidariedade (artigo 3º, inciso I, CF/88) e da função social da propriedade (artigo 5º, inciso XXIII, CF/88), a admitir que todos os proprietários imobiliários que estejam em apropriação dos benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, estão vinculados à repartição dos custos decorrentes da exploração dessa atividade pela entidade associativa, independentemente de manutenção da filiação formal à associação. Caso concreto revela que réu, ao tempo da aquisição de seu lote de terreno, filiou-se voluntariamente à associação, não tendo sido demonstrada, documentalmente, sua exclusão. Cobrança, nesses termos, legítima, demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento. 2. Recurso de apelação da parte ré não provido.  

    (TJSP; Apelação Cível 1007605-75.2017.8.26.0004; Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2019; Data de Registro: 21/08/2019)

Paulo Caldas Paes.

Advogado. OAB/SP 220.138

- Palestrante;

- Articulista;

- Coordenador da comissão de Direito Condominial da OAB Subseção de Barueri.

 



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