O CADASTRO NO DIREITO IMOBILIÁRIO

Rogério Tadeu Romano

Ao passo que o registro imobiliário informa a situação jurídica do imóvel, o cadastro informa a sua situação física. O segundo traz grande vantagem sobre o primeiro. Para pô-lo em evidência basta lembrar que a maioria das dúvidas suscitadas perante os juízes dizem respeito a limites, sua metragem, sua localização, sua área perimétrica, como se aduz do princípio da especialização.

O cadastro imobiliário ministra a sua representação gráfica, exibindo em carta a sua imagem fiel. O primeiro transmite ao espírito uma ideia aproximada dos imóveis, ao passo que o registro dá a representação descritiva dos imóveis compreendidos no território.

As omissões no registro imobiliário trazem imensos problemas para os municípios.

A gestão e manutenção do Cadastro Imobiliário é um dos mecanismos para ajudar a vencer este desafio, mas mesmo a gestão e manutenção do cadastro imobiliário tem seus desafios, que geralmente são:

Inclusão apenas de informações relativas a cidade “legal”
Omissões de área construída
Omissões e sobreposição de área territorial
Falta de integração entre cadastros vindos de outras secretarias
Falta de ferramentas para gestão e manutenção dos dados cadastrais
Informações desatualizadas
Falta de padronização dos dados
Informações concentradas nas pessoas
Falta de equipe
Engajamento dos departamentos envolvidos
Recursos financeiros para contratação

Por certo são importantes as vistorias que devem ser procedidas pelo município para observar as divergências de limites e a existência de um vazio apreciável entre um e outro imóvel. O vazio ocorre sempre por erro na medida ora de um, ora de outro, ora de ambos os confrontantes, que podem efetuar medidas mais curtas em uma linha que passa de um para outro imóvel, de sorte que a distância entre dois pontos fixos fica menor.

Por certo, o impacto da má formação de um cadastro imobiliário poderá afetar sobremaneira na arrecadação do município no que concerne ao IPTU.

Sendo assim os cadastros seja do Município onde está situado o imóvel e o do Registro de Imóveis competente devem estar em absoluta conformidade.

O cadastro fornece a representação coletiva dos imóveis abrangidos no território e, embora sua aparência de um mosaico, devido a recorte dos limites, forma uma peça inteiriça, sem solução de continuidade.

É certo que dentro dele se pode indicar cada parte da superfície terrestre, como dentro desta se pode igualmente apontar cada imóvel porventura nela encerrado. Embora distribuído regionalmente, ele possibilita ou, se ainda incompleto, se destina a propiciar uma visão da totalidade dos imóveis inscritos.

Já a planta topográfica fornece a representação individual do imóvel, de sorte que, levantada cada qual com autonomia, o conjunto que resulta da justaposição sucessivamente empreendida de uma a outra pode deixar de coincidir com o correspondente trecho do território.

Para o conhecimento exato dos imóveis, reciprocamente considerados, e respeito aos direitos dos seus titulares, não basta a simples exigência da planta, apensar de ser esta tanto mais útil quanto, na maioria dos casos, representa de forma fiel o imóvel. Será preciso se fazer uma relação com o cadastro, no sentido de que se ajuste perfeitamente ao espaço que lhe cabe no conjunto, mediante o encaixe certo das linhas de seu perímetro, sem deixar sobras nem vazios.

A inscrição tem vida independente do cadastro imobiliário embora com esse deva se articular onde quer que se instale. Essa forma transacional se impõe até que generalize a instalação do cadastro.

Mas o cadastro no Brasil tem um papel diferente do que ocorre na Alemanha.

Ali a inscrição tem base oficial no cadastro, isto é, se faz de acordo com os dados descritivos e especificadores do catálogo emanado dele, os quais, sem intervenção da parte, são transportados para a seção do folio destinada a receber a descrição do imóvel, como aludiu Soriano Neto(Publicidade material do registro imobiliário, Recife, 1940, n. 26, pág. 61).

Como ainda ensinou o grande civilista Soriano Neto, no Brasil, convém que a inscrição continue a ter base particular.

Se a inscrição depende do placet do cadastro e se o registrador é civilmente responsável pelos erros da inscrição, nada mais natural que colocar um e outro sob o controle do registrador. Cabe ao registrador velar pela regularização de ambos.

Tem-se que a ligação do registro com o cadastro impõe que o primeiro faça passar pelo segundo todos os títulos e plantas, a fim de que se verifique se a representação individual dos imóveis é compatível com a sua representação coletiva. A generalidade desse encaminhamento operacional irá impõe abranger os títulos e plantas de divisões e demarcações, uma vez que, em correlação com a inserção dos títulos no registro, cabe a inserção dos imóveis ou limites novos no cadastro, uns e outros habitantes de futuras disposições.

Assim por intermédio do registrador, o cadastro manterá um contato com o juiz que será assíduo.

São imensas as vantagens da integração entre o registro e o cadastro imobiliário.

O cadastro, para cumprir com a função de proporcionar a garantia dos limites imobiliários, depende da informação sobre quais são os seus limites legais. O registro, para exercer plenamente a sua função de proporcionar fé pública à matrícula, precisa identificar inequivocamente o imóvel. É importante esclarecer ainda que a existência de uma coordenação entre os sistemas não deve resultar no desaparecimento da função cadastral ou registral, na fusão de competências e funções, na primazia de um tipo de informação sobre o outro ou no enfraquecimento institucional. A ideia é somar esforços para reduzir ou eliminar a duplicação ou inconsistência de informações.

Trago excelente abordagem da MundoGeo, em Cadastro Imobliário e Registro de Imóveis, por Andréa F. T. Carneiro:

“As vantagens da integração podem ser resumidas em alguns pontos. O cadastro teria sempre atualizada a informação sobre a situação legal do imóvel, proporcionando segurança nas transações imobiliárias e operações de crédito imobiliário. O serviço seria aperfeiçoado pela redução de documentos a serem exigidos do proprietário ou detentor do imóvel e pelo melhor atendimento ao usuário. Uma questão importante, também relacionada à disponibilidade da informação legal no cadastro, é a regularização fundiária. Os instrumentos jurídicos regulamentados pelo Estatuto da Cidade para a regularização em áreas urbanas teriam sua aplicação facilitada, com a redução do tempo necessário para a conclusão do processo, caso a situação jurídica da área a ser regularizada seja conhecida a priori. Para o registro imobiliário, o intercâmbio garante o aperfeiçoamento do princípio da especialidade, que estabelece que o imóvel objeto de matrícula seja identificado de forma inequívoca. O atendimento a essa exigência só é possível se essa identificação for estabelecida por profissionais habilitados para esse fim, reconhecida pelo cadastro como uma informação oficial.

O processo de integração entre sistemas distintos e multidisciplinares como os sistemas cadastrais e registrais tem implicações na sua implementação. Para o registro de imóveis, resulta na necessidade de uma redefinição de seus métodos e ferramentas, na possibilidade de incorporação de uma base geográfica em seu sistema, na atualização da informação registral e no aperfeiçoamento da qualidade dos serviços. Para o cadastro imobiliário, implica também na modificação de seus métodos e ferramentas, na melhora da qualidade dos serviços, no estabelecimento de uma codificação única nacional para os imóveis e no apoio ao fortalecimento dos profissionais de cadastro.

No Brasil, apesar da concordância, entre alguns estudiosos e profissionais de direito imobiliário e de cadastro, relativa à necessidade de um sistema de coordenação de funcionamento dos dois sistemas, observa-se até o momento poucas evidências práticas de sistematização, destacando-se o intercâmbio estabelecido pela lei 10.267/01, citada anteriormente.”

"Com a integração, o cadastro teria sempre atualizada a informação sobre a situação legal do imóvel, proporcionando segurança nas transações imobiliárias e operações de crédito imobiliário. O serviço seria aperfeiçoado pela redução de documentos a serem exigidos do proprietário ou detentor do imóvel e pelo melhor atendimento ao usuário"

Disse Afrânio Carvalho(Registro de imóveis, segunda edição, pág. 464), que a observância do preceito que manda franquear aos interessados, com a necessária cautela, o conhecimento das fotografias aéreas é muito importante para o correto levantamento das plantas e para o aperfeiçoamento do cadastro. Esse preceito aplica às plantas liberalmente, - porque não é só o conhecimento que se facilita, mas ainda o aproveitamento – uma regra que no regulamento anterior vinha expressa em relação aos livros do Registro de Imóveis.

Diga-se que a formação da mapoteca pela cópia das plantas entranhadas em processos findos de demarcação e divisão tem por fim tirar proveito desse material e colocá-lo ainda ao alcance imediato dos interessados para que facilite novos levantamentos.

A escala da planta do imóvel combinará conveniência do relacionamento com a área e a do manuseio e apensamento à escritura de compra ou a outro título.