A Usucapião Extrajudicial é o procedimento de regularização de imóveis, realizado exclusivamente nos Cartórios Extrajudiciais, na presença de Advogado, baseado na prescrição aquisitiva (decurso do tempo), fundada na posse qualificada, desde que preenchidos os requisitos legais para a espécie de usucapião pretendida, na forma da Lei.
Nada há de novo além da nova via inaugurada pelo CPC/2015, que promoveu alterações na Lei de Registros Publicos - alterações estas substancialmente melhoradas com a edição da Lei 13.465/2017 assim como pelo Provimento CNJ nº. 65/2017.
Pela Usucapião Extrajudicial é possível regularizar a propriedade de imóveis sem a necessidade de ir à Justiça, submetendo-se a processos longos e custosos judiciais que tradicionalmente não levam menos que 05 (cinco) anos para o seu término, em média...
O procedimento inicia-se no Tabelionato de Notas com a lavratura da Ata Notarial para reconhecimento de posse para fins de Usucapião Extrajudicial e continua no Registro de Imóveis inaugurado com requerimento assinado por Advogado ou Defensor Público, objetivando o seu Registro - e com ele, a publicização da titularidade do usucapiente - no Cartório de Imóveis competente para os assentos do imóvel pretendido.
Não há dúvidas que o Registro no Cartório de Imóveis competente valoriza o patrimônio do ocupante do imóvel - agora formalmente coroado com o título de Proprietário do imóvel - conferindo igualmente segurança, publicidade, oponibilidade, disponibilidade e diversas outras garantias que somente o Registro Público pode conferir... mas quanto custa tudo isso?
Via de regra despesas previsíveis serão os custos relativos a:
1. Lavratura da Ata Notarial no Tabelionato de Notas da região do imóvel;
2. Planta e Memorial do imóvel assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT, salvo nos casos onde são expressamente dispensados cf. Provimento CNJ 65/2017;
3. Certidões e demais documentos expressamente exigidos pelos atos normativos;
4. Honorários Advocatícios que devem obedecer ao mínimo estabelecido pelas Tabelas das Seccionais das OAB e, ainda que ausente expressa previsão para o procedimento que se dá pela via extrajudicial;
5. Tramitação e Registro no Cartório do Registro de Imóveis competente;
Fora estes custos outros podem surgir no decorrer do procedimento como dívidas a serem solvidas pelo pretendente de forma a viabilizar o procedimento (como por exemplo dívidas em Prefeitura, taxas para regularização de um ou outro cadastros, baixas de processos etc).
Importa ressaltar por importante que o Advogado pode autenticar documentos que servirão no procedimento de Usucapião Extrajudicial, cf. regra do par.3º do art. 4º do Provimento CNJ nº 65/2017.
Importa também anotar que os custos suportados pelo interessado no Tabelionato de Notas assim como no Registro de Imóveis são diretamente atrelados à Tabela de Custas anualmente editada e reajustada pelas Corregedorias de Justiça dos Estados.
Em que pese alguns respeitáveis doutrinadores sustentarem que no procedimento em Cartório não tem lugar a Gratuidade de Justiça essa não nos parece ser a melhor interpretação, especialmente por inexistir qualquer norma expressa neste sentido. A bem da verdade, sabe-se que todo e qualquer serviços realizados pelos Cartórios Extrajudiciais - funções estatais delegadas pelo Estado ao particular, pessoal natural, investido mediante concurso de provas e títulos - podem ser realizados sob a gratuidade de justiça, isento de qualquer custos desde que preenchidos os requisitos legais. No Estado do Rio de Janeiro os Cartórios Extrajudiciais devem obediência ao Ato Normativo CGJ/TJ nº. 27/2013 que regulamenta e consolida a concessão de gratuidade para atos extrajudiciais.
É importante conhecer bem não só das normas específicas relativas à Usucapião, mas especialmente as normas de Direito Notarial, Registral e Imobiliário para dar efetividade ao procedimento que tende a ser outro caso de sucesso e inovação como são há mais de uma década os procedimento de Inventário, Separação e Divórcio pela via Extrajudicial conforme Lei nº. 11.441/2007.
Dr. Julio Martins (OAB/RJ 197.250) é Advogado no Rio de Janeiro, com ampla experiência em Cartórios Extrajudiciais. Possui também Pós-graduação em Direito Notarial, Registral e Imobiliário.
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