A Lei n.º 17.202 e Decreto nº 59.164 do município de São Paulo trouxeram substanciais alterações no processo de regularização de imóveis tal como vinha sendo tratado nas leis municipais anteriores.
Em primeiro lugar, vale lembrar que a referida Lei agora em análise surge da previsão que o Pano Diretor Estratégico 2014 de São Paulo faz no artigo 367, quando determina que poderá ser elaborada uma Lei específica para regularização de edificações, a qual definirá normas e procedimentos especiais, condicionada, quando necessário, à realização de obras para garantir estabilidade física, salubridade e segurança de uso.
O presente artigo pretende tratar tão somente dos aspectos mais relevantes.
1. Do âmbito de aplicação
Inicialmente, temos um limite temporal, já que somente poderão ser regularizadas edificações concluídas até 31 de julho de 2014.A própria Lei explica, no artigo 1º§1º, que se entende por concluída aquela edificação com paredes erguidas e a cobertura executada nessa data.
Prossegue, exigindo que as edificações tenham condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade, habitabilidade e salubridade.
Contudo, em algumas situações caso as edificações não cumpram essas condições a Prefeitura poderá aceitar propostas de obras de adequação para garanti-las e enquadrá-las na legislação específica e caso sejam aceitas, o prazo máximo será de 180 dias prorrogáveis por igual período.
Finalmente, se pede, que abriguem usos permitidos na zona de uso pela legislação de uso e ocupação do solo até 31 de julho de 2014, podendo abranger aqueles usos não conformes, mas permitidos à época de instalação.
2.- Dos impedimentos
Em algumas situações, ainda estando dentro do âmbito de aplicação, existirão impedimentos para não conceder a tão almejada regularização, como no caso de edificações que estejam ou avancem sobre logradouros, ou terrenos públicos sem permissão, tenham sido objeto de Operação Interligada, ou beneficiárias das Operações Urbanas ou Operações Urbanas Consorciadas.
Também ficam impedidas as edificações em faixa não edificáveis de represas, lagos, lagoas, córregos, fundos de vale, faixas de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações e linhas de transmissão de energia de alta tensão ou atingidas por melhoramento viário previsto em lei.
Por último, estariam igualmente impedidas aquelas edificações que não atendam às restrições contratuais de loteamentos aprovados pela Prefeitura.
3.- Das anuências
Edificações tombadas ou localizadas no perímetro, ou raio envoltório do bem tombado; em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente (APP) precisarão também de anuência ou autorização do órgão competente para prosseguir com o procedimento de regularização.
Da mesma forma, necessitarão da aquiescência do órgão competente aquelas edificações que abriguem usos especiais e incômodos; que precisem consulta obrigatória ao serviço regional de proteção ao vôo; consideradas polo gerador de tráfego; e aquelas sujeitas a licenciamento ambiental.
Ademais, as edificações situadas em vilas e destinadas a uso diverso do residencial deverão apresentar a anuência da totalidade dos proprietários dos imóveis integrantes da vila.
4.-Dos procedimentos de regularização
Aqui a nova lei traz muitas novidades com três novos procedimentos eletrônicos conforme as características do imóvel, portanto teremos um procedimento automático, um declaratório e outro comum.
a) Procedimento automático
Enquadram-se as edificações residenciais R, R1 e R2h de padrão baixo e médio e que constem com isenção total do IPTU referente ao ano 2014, fora das hipóteses de impedimentos já elencados e não demandem de recolhimento de outorga onerosa por não superar o coeficiente básico de aproveitamento do terreno.
Não será aplicável este procedimento automático caso a edificação se localize em zoneamento classificado como especial, de lazer e turismo, ou de preservação e desenvolvimento sustentável; ou dependa da anuência ou autorização de órgãos competentes por encontrar-se tombada ou contida no perímetro, raio envoltório do bem tombado; ou em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente (APP).
Independe de solicitação ou requerimento e serão consideradas regulares ficando dispensadas de recolhimento de qualquer taxa, ou preço público, ademais não será lançado em um primeiro momento imposto de serviços de qualquer natureza-ISS, porém se deixa aberta a possibilidade de existir uma cobrança posterior pela Secretaria Municipal da Fazenda.
A comprovação da regularidade será disponibilizada no prazo de 1 ano após a regulamentação da lei e ficarão canceladas as multas incidentes decorrentes da aplicação da legislação edilícia e de uso e ocupação do solo, aplicadas até a data da publicação da lei, porém não existirá restituição dos valores já pagos.
b) Procedimento declaratório
Aplica-se às edificações concluídas até 31 de julho de 2014 de até 1.500 m2 construídos nos seguintes casos:
- Edificações residenciais unifamiliares (R1) e multifamiliares que não ultrapassem o coeficiente de aproveitamento básico da zona. No caso específico de edificações multifamiliares não poderão ultrapassar 10 metros de altura e 20 unidades.
- Edificações residenciais multifamiliares das categorias de uso habitação de interesse social (HIS) ou habitação do mercado popular (HMP) promovidas pela administração direta ou indireta.
- As edificações residenciais com uso misto ou não residencial, desde que permitido na zona de uso, considerados de baixo risco e local de culto enquadrados nas subcategorias nR1 e nR2, observadas as normas em vigor.
O requerimento será feito pelo proprietário, possuidor ou responsável pelo uso por meio eletrônico em formulário padrão, acompanhado da matrícula do imóvel o outro documento que o legitime como possuidor ou proprietário e deverá anexar também no pedido peças gráficas simplificadas, compostas de quadro de áreas, plantas e cortes, as quais deverão ser elaboradas e apresentadas por profissional habilitado.
Finalmente, com o pedido haverá que apresentar os comprovantes de recolhimento de preço público, taxa específica no valor R$10,00 por metro quadrado, e imposto sobre serviços (ISS) relativo à área a ser regularizada.
O prazo para o protocolamento do requerimento acompanhado dos documentos exigidos e recolhimentos correspondentes será de 90 dias, a contar da data da publicação do respectivo decreto regulamentar, prorrogáveis por até 3 períodos iguais a critério do executivo.
O Decreto nº 59.164 estabeleceu um procedimento declaratório simplificado para os imóveis com área total de até 500 m2.
c) Procedimento comum
Dispõe o procedimento a seguir para as edificações que não se enquadrem nos supostos anteriores ou quando constatada alguma das situações descritas no artigo 8º não seja de aplicação o procedimento declaratório, dentre outras a necessidade de execução de obras de adequação, de parcelamento do solo, incidência de duas ou mais zonas de uso, ou conste processo em andamento referente à regularização da edificação.
Se inicia através de requerimento por meio eletrônico com os mesmos documentos, recolhimentos, peças gráficas, e prazos que já vimos para o declaratório.
Neste procedimento se exige apensar junto ao requerimento a prévia anuência de órgão competente ou dos vizinhos, caso esteja em alguma das situações sujeitas a anuência descritas acima.
Em algumas situações específicas para edificações não residenciais será exigido no requerimento o certificado de segurança, e para os locais de reunião o alvará de funcionamento ou certificado de licença do corpo de bombeiros nos casos de capacidade superior ou inferior a 250 pessoas respetivamente.
5.-Da Outorga Onerosa
No caso de área construída maior que coeficiente básico de aproveitamento da zona o requerente será notificado por via eletrônica posteriormente para o recolhimento da outorga onerosa (OODC), que incidirá somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo da zona ou aquele constante das leis específicas para o respectivo uso, vigente até a data da publicação da Lei nº 16.050, de 2014.
A contrapartida financeira (OODC) terá um acréscimo, na forma de fator de regularização de 1,2 e poderá ser paga, na forma a ser regulamentada pelo decreto, em até 12 parcelas fixas mensais, sendo o valor mínimo de cada parcela de R$ 500,00. Entretanto, o deferimento do processo aguardará o recolhimento total do valor.
Para nos casos que precisem demolir ao exceder o coeficiente de aproveitamento máximo, e tenha ao mesmo tempo que pagar outorga onerosa (entre coeficiente básico e máximo) o fator de regularização será de 0,50 e nos casos de edificações em área de preservação permanente será 0, incentivando dessa forma aos proprietários a demolir o excedente para enquadrar-se dentro do coeficiente máximo de aproveitamento.
Desta forma, áreas construídas maiores ao coeficiente máximo não serão passiveis de regularizar por nenhum dos procedimentos agora descritos, permanecendo em situação irregular indefinidamente.
A outorga onerosa não incidirá nos imóveis de uso institucional e/ou prestadores de serviços sociais sem fins lucrativos, em parceria com o Poder Público inclusive CEI/creches, uso religioso ou locais de culto, inclusive locados.
6.- Outras disposições
No caso de descumprimento da taxa de permeabilidade exigida, em terrenos com área impermeabilizada superior a 500m², serão passiveis de regularizar aquelas edificações que atendam uma porcentagem de reserva mínima de 15% ou construam um reservatório com dimensões especificas conforme a área do terreno, índice pluviométrico e tempo de duração. Esgotadas essas possibilidades poderão convertê-lo em recursos financeiros a depositar obrigatoriamente no Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB).
Ademais, a Administração Pública poderá, a qualquer tempo, verificar a veracidade das informações, valores recolhidos e as condições da edificação. Constatadas inveracidades o interessado será notificado a saná-las sob pena de anulação do certificado de regularização.
CONCLUSÕES
A Lei está em sintonia com o artigo 367 do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, Lei n.º 16.050/14, que prevê a definição de normas e procedimentos especiais para possibilitar a regularização de edificações.
Podemos concluir, que após 16 anos da última regularização municipal, trata-se de uma Lei acertada e oportuna, possibilitando assim a regularização de um número expressivo de edificações existentes com três novos procedimentos simplificados dependendo das caraterísticas do imóvel.
