De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios regidos pela Lei n. 8.245/91. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53
Essa orientação consta dos seguintes julgados:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO CÍVEL. INAPLICABILIDADE DO CDC A CONTRATOS DE LOCAÇÃO. SHOPPING E EXPOSITOR DE FEIRA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Está cristalizado na jurisprudência desta eg. Corte Superior que o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado a relações jurídicas estabelecidas com base em contratos de locação, para as quais há legislação específica, qual seja a Lei 8.245/91. 2. No caso dos autos, foi constatada a relação regida pela Lei 8.245/91, portanto, o Codex consumerista torna-se inaplicável à espécie, o que afasta a responsabilidade solidária do shopping locador pelos danos causados a consumidor. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1285546/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 27/03/2018)
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE DE APART-HOTEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CONSUMIDOR FINAL. AFASTAMENTO. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. FUTURA ADMINISTRADORA DE SERVIÇOS HOTELEIROS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESCARACTERIZAÇÃO. OFERTA E PUBLICIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INEXISTÊNCIA. INFORMAÇÃO CLARA. ATUAÇÃO ESPECIFICADA. ADQUIRENTE. CIÊNCIA EFETIVA. POOL DE LOCAÇÃO. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. CONTRATAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) delinear se a futura administradora de empreendimento hoteleiro, cujas obras foram paralisadas, possui legitimidade passiva ad causam, juntamente com a promitente vendedora, a intermediadora e a incorporadora, em demanda resolutória e reparatória de contrato de aquisição de unidades de apart-hotel. 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. 4. O apart-hotel (flat services ou flats) é um prédio de apartamentos com serviços de hotelaria. No caso, é incontroverso que o empreendimento se destina a aluguéis temporários. Como não é permitido aos condomínios praticarem atividade comercial, e para haver a exploração da locação hoteleira, os proprietários das unidades devem se juntar em uma nova entidade, constituída comumente na forma de sociedade em conta de participação, apta a ratear as receitas e as despesas das operações, formando um pool hoteleiro, sob a coordenação de uma empresa de administração hoteleira. 5. Na hipótese, é inegável que a promissária compradora era investidora, pois tinha ciência de que as unidades habitacionais não seriam destinadas ao próprio uso, já que as entregou ao pool hoteleiro ao anuir ao Termo de Adesão e ao contratar a constituição da sociedade em conta de participação para exploração apart-hoteleira, em que integraria os sócios participantes (sócios ocultos), sendo a Blue Tree Hotels a sócia ostensiva. Pela teoria finalista mitigada, a Corte local deveria ao menos aferir a sua vulnerabilidade para fins de aplicação do CDC. 6. Na espécie, não há falar em deficiência de informação ou em publicidade enganosa, porquanto sempre foi divulgada claramente a posição da BTH no empreendimento, tendo se obrigado, nos termos da oferta ao público e dos contratos pactuados, de que seria tão somente a futura administradora dos serviços hoteleiros após a conclusão do edifício, sem ingerência na comercialização das unidades ou na sua construção. Reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam. 7. Deve ser afastada qualquer responsabilização solidária da recorrente pelo não adimplemento do contrato de promessa de compra e venda das unidades do apart-hotel, seja por não integrar a cadeia de fornecimento relativa à incorporação imobiliária, seja por não compor o mesmo grupo econômico das empresas inadimplentes, seja por também ter sido prejudicada, visto que sua pretensão de explorar o ramo hoteleiro na localidade foi tão frustrada quanto a pretensão da autora de ganhar rentabilidade com a aquisição e a locação das unidades imobiliárias. 8. Recurso especial provido. (REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019)
A locação de imóveis urbanos está disciplinada na lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).
As locações de imóveis públicos, de vagas autônomas de garagem, de espaços para estacionamento de veículos e de espaços destinados à publicidade, são reguladas pelo Código Civil.
Entre outros motivos, nos termos do art. 9º da Lei de Locações, a locação poderá ser desfeita: i) por mútuo acordo;[1] ii) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse permiti-las.
Exceto nos casos de desapropriação, independentemente do motivo que der ensejo ao rompimento do contrato de locação, a retomada do imóvel pelo locador deverá ser pretendida mediante a propositura de uma demanda de despejo.[2]
Salvo ajuste contratual em sentido diverso, para conhecer, processar e julgar as demandas que cuidam de despejo será competente o juízo do lugar do imóvel.
Nas demandas de despejo o valor da causa[3], como regra, corresponderá a doze meses de aluguel. No caso de rompimento da locação em virtude de extinção do contrato de trabalho do locatário, o valor da causa será correspondente a três salários vigentes no momento do ajuizamento da demanda.
Preenchidos os requisitos ligais, nos termos do art. 59 da Lei de Locações, após a propositura da demanda de despejo, o juiz poderá determinar liminarmente a desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária. A desocupação liminar, com regra, estará condicionada à garantia do juízo, mediante oferta de caução no valor de três meses de aluguel.
Além disso, essa modalidade procedimental só poderá ser utilizada se o fundamento do pedido de despejo estiver elencado nos incisos do art. 59 da Lei de Locações.
Tutela Jurídica do consumidor
A defesa do consumidor está assegurada no art. 5º, inciso XXXII, da Constituição Federal, ao prever que o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor.
Teorias sobre destinatário final
A doutrina concebeu algumas teorias para definir quem é o destinatário final, para fins de tutela jurídica consumerista.[4]
Para a Teoria Maximalista (Objetiva), destinatário final é qualquer pessoa que adquire produto ou serviço, retirando-os do mercado. Para ser considerado como tal basta a retirada do bem de consumo da cadeia de produção consumidor. Nesse caso, é irrelevante saber se o produto ou serviço será revendido, empregado profissionalmente ou utilizado para fim pessoal ou familiar. Nota-se que é uma teoria extremamente abrangente.
Já a Teoria Finalista (Subjetiva) considera que o destinatário final é o destinatário fático e econômico do produto ou serviço. Assim, para ser considerado consumidor o sujeito deve empregar o bem ou serviço em proveito próprio. Esta teoria afasta a inclusão da pessoa jurídica no conceito de consumidor.
Por fim, a Teoria Finalista Mitigada, resulta da atenuação da teoria finalista. Pela apreciação concreta, a jurisprudência tem admitido a aplicação do CDC inclusive para pessoas jurídicas em condições de vulnerabilidades concretas: vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica.
Consumidores por equiparação
Alguns sujeitos podem ser considerados consumidores por equiparação.
As vítimas do acidente de consumo, ou bystander, nos termos do artigo 17 do CDC[5], são consideradas consumidores por equiparação. A finalidade dessa orientação é estender o alcance das normas protetivas do CDC para toda e qualquer vítima de acidente de consumo.[6]
O consumidor potencial, ou virtual, também é considerado um consumidor por equiparação. Com isso se busca ampliar o campo de aplicação do CDC, para alcançar os consumidores potenciais, assim entendidos os que, sem terem praticado, concretamente, um ato de consumo, estão expostos às práticas comerciais e contratuais irregulares e abusivas. Essa classificação diz respeito às pessoas expostas às práticas comerciais de oferta, publicidade, práticas abusivas, cobrança de dívidas, bancos de dados e cadastros de consumidores, nos moldes do artigo 29 do CDC.[7]
Também será considerado por equiparação o consumidor em sentido coletivo, conforme indicação do artigo 2º, parágrafo único, do CDC. O propósito da equiparação é instrumental, ou seja, viabilizar a tutela coletiva dos interesses dos consumidores, determináveis ou não, sem que para isso se exija a prática de um ato de consumo.
Referências
ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LOPES, João Batista. Tutela antecipada. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
MARCATO, Antonio Carlos. Ação de consignação em pagamento. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
[1] “Consoante o art. 515, § 2.°, a autocomposição judicial pode abranger terceiro(s), ou seja, quem não figura como parte no processo pendente, e envolver matéria estranha a objeto litigioso. Não fica muito claro se, além da matéria alheia ao objeto litigioso e da inserção de terceiro(s) no negócio jurídico submetido à homologação, também devem as partes compor o objeto litigioso. Porém, admitindo-se a homologação de autocomposição extrajudicial “de qualquer natureza” (art. 515, III), a questão parece secundária. Que a transação judicial possa se referir a matéria estranha ao processo, a par de regular a própria res in judicium deducta, é questão induvidosa; o problema sempre residiu em outro aspecto: o alcance da resolução judicial. Por exemplo, na ação de despejo movida por A contra B, fundada em inadimplemento de B, as partes transacionam, e, além da dissolução do contrato, fixando prazo para a desocupação do imóvel pelo inquilino, e da disciplina quanto aos locativos, também incluem cláusula versando o dever de reparar o dano sofrido pelo bem, no curso do contrato, o seu montante e atribuindo a obrigação de pagar a C (v.g., o pai de B). Este último tópico, alheio ao objeto litigioso, adquire a mesma estabilidade e submete-se ao mesmo remédio de rescisão conferido ao negócio jurídico quanto ao objeto litigioso. Do contrário, nenhuma necessidade haveria de o legislador intervir, acrescentando a cláusula do art. 515, § 2º.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
[2] “[...] como era o caso da existência de conexão entre uma ação de despejo por falta de pagamento e uma ação de consignação em pagamento propostas entre as mesmas partes, situação que não era resolvida pela teoria e que, no passado, acabou gerando enormes debates nos tribunais, até que restasse pacificado o entendimento da existência de conexão entre tais tipos de feitos.” OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/179/edicao-1/conexao-e-continencia
[3] “Por mais que possa parecer subjetivo, o valor da causa será sempre extraído de forma objetiva. Apenas a causa de pedir que vai indicar a finalidade do processo é que é subjetiva, em localização exterior, como pedido a título de domínio ou a título de despejo etc. A eleição do pedido é subjetiva do autor que pode eleger o pedido de acordo com a sua vontade e subjetividade; todavia, uma vez eleito o pedido, o valor deve ser objetivamente retirado deste. O valor da causa deve sempre corresponder ao valor do pedido, ou ainda, em outros termos, deve corresponder ao benefício pretendido pelo autor.” SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/190/edicao-1/valor-da-causa
[4] “Hoje, muitos são os dispositivos, na legislação brasileira, que encamparam a noção de abuso do direito como espécie do ilícito, no sentido mais amplo do termo. Poder-se-ia citar, sem qualquer pretensão sistematizadora, a Constituição Federal (arts. 170, § 4º, 182, § 4º e incisos, 184 e 186), o Código de Águas (arts. 69, parágrafo único, 71, caput, 73, parágrafo único, 78, 90, 94, 96, 103, parágrafo único, 1º, e 109, todos do Decreto 24.643/1934), o Código de Processo Civil (arts. 77, §§ 1º e 2º, 79, 81, e parágrafos, 142, 258, 339, 772, II, 774, parágrafo único, 776 e 1.026, § 2º, todos da Lei Federal 13.105/2015), a Lei das Sociedades Anônimas (art. 115 da Lei Federal 6.404/1976), a Lei de Greve (art. 14, caput, e § 1º, da Lei Federal 7.783/1989), a Lei que disciplina a ação de indenização dos prejuízos causados por investidores mobiliários (art. 1º, I e II, da Lei Federal 7.913/1989), o Estatuto da Criança e do Adolescente (art. 98, II, da Lei Federal 8.069/1990), o Código de Defesa do Consumidor (arts. 28 e 51, IV, ambos da Lei Federal 8.078/1990), a Lei dos Crimes Contra a Ordem Tributária (art. 4º, I, da Lei Federal 8.137/1990) e a Lei que pune as atividades lesivas ao meio ambiente (art. 15, II, o, da Lei Federal 9.605/1998).” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito
[5] Art. 17 CDC: Para os efeitos desta Seção, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento.
[6] “A transação que envolva a comercialização de produtos, a prestação de serviços ou o licenciamento de propriedade intelectual a consumidores em geral realizadas por meio de troca eletrônica de dados é denominada de Business to Consumer ou B2C. As transações B2C são normalmente operadas em Portais de Comércio Eletrônico que ofertam, de forma indiscriminada, produtos, serviços ou propriedade intelectual a clientes que pretendam adquiri-los em caráter final, assim retirando-os da circulação de natureza comercial.” BRANCHER, Paulo Marcos Rodrigues. Comércio eletrônico. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/258/edicao-1/comercio-eletronico
[7] Art. 29 CDC: Para os fins deste Capítulo e do seguinte, equiparam-se aos consumidores todas as pessoas determináveis ou não, expostas às práticas nelas previstas.
