Toda e qualquer reforma em apartamento deve ser precedida de aprovação e autorização do síndico. Contudo, nem sempre isso acontece. Muitos moradores entendem estão livres para fazer qualquer alteração na sua unidade condominial, pelo fato de serem proprietários. Entretanto, não se pode perder de vista que até pequenas alterações podem causar impacto na estrutura do edifício.
Obrigações do condômino:
O condômino deverá enviar ao síndico, antes do início de qualquer obra, os seguintes documentos, a fim de que haja expressa aprovação e autorização:
– Termo de responsabilidade;
– Plano de Reformas, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Tesponsabilidade Técnica (RRT);
– Cronograma detalhando o que será feito na obra, o tempo estimado para a conclusão, a lista das pessoas que irão trabalhar na obra, bem como a planta com as alterações a serem realizadas.
Obrigações do síndico:
O síndico é o responsável pela aprovação da documentação apresentada pelo condômino, autorizando a execução da reforma. Assim, é seu dever fiscalizar a obra e verificar se está sendo realizada exatamente de acordo com o que consta da documentação apresentada. Caso a execução esteja em desacordo com o previsto, o síndico deverá tomar as seguintes providências:
-Notificar o condômino;
-Aplicar multa, se prevista no regulamento;
-Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço até que a obra seja regularizada;
-Registrar a irregularidade na delegacia de polícia, caso entenda necessário;
– Embargar judicialmente a obra, visando a respectiva regularização e prevenindo, assim, eventuais responsabilidades que poderão lhe ser atribuídas.
Após a conclusão da reforma, o síndico deverá realizar uma vistoria, para se certificar do que foi efetivamente realizado e do estado em que se apresenta o imóvel, exigindo do condômino a entrega de um termo de encerramento.
Caso o condômino não comunique a sua intenção de realizar a reforma ou não apresente a documentação necessária, deverá o síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe alguma punição a ser aplicada, podendo denunciar a obra na prefeitura e tomar as providências acima mencionadas.
Conforme salientado, a fim de evitar a realização de reformas não autorizadas ou irregulares, muitos síndicos proíbem a entrada de materiais de construção e a entrada dos operários no condomínio sem a sua autorização.
No que tange à apresentação de ART/RRT, elencamos algumas situações:
Obras que necessitam de ART/RRT:
-Instalação de ar-condicionado;
-Mudança de posição/lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
-Abertura de portas ou cozinha americana;
-Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
-Buracos ou perfurações de lajes;
-Instalação de banheira;
-Reformas onde há necessária intervenção de engenheiro eletricista;
-Reparo ou alteração nas instalações de gás;
-Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas, para retirada do revestimento prévio;
-Alterações estruturais do apartamento.
Obras que não necessitam de ART/RRT:
-Pintura;
-Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que dispensem o uso de ferramentas de alto impacto e não alterem a estrutura do condomínio;
-Instalação de redes de proteção;
-Substituição do forro de gesso, desde que tenha características semelhantes ao anterior.
Horário permitido para reformas em apartamentos:
Normalmente o horário permitido para a realização de obras em condomínios é das 8h às 17h, sendo proibida nos finais de semana e feriados. Porém, isso varia de acordo com o regulamento interno de cada condomínio.
É importante que o síndico consulte o regulamento interno, informando de forma precisa aos condôminos as condições e os horários nos quais é permitida a realização de obras, a fim de evitar transtornos e aborrecimentos aos demais moradores.
Amparo legal a ser utilizado e observado pelo síndico:
A norma que regulamenta a realização de reformas em condomínios é a NBR 16280, cuja função é garantir que o síndico seja comunicado, previamente, de qualquer alteração a ser realizada no condomínio, seja nas áreas de uso comum ou nas unidades autônomas. Tal medida normativa entrou em vigor no dia 18/04/2014 e foi atualizada em 2015.
De acordo com a aludida norma, o condômino deve apresentar ao síndico o Plano de Reformas, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou o Registro de responsabilidade Técnica (RRT), os quais devem ser assinados pelo arquiteto ou engenheiro responsável pela obra, sem prejuízo dos demais documentos acima elencados.
Como proceder quando a reforma for realizada pelo próprio síndico em seu apartamento?
Neste caso, sugere-se a formação de uma comissão de obras aprovada em assembléia, com poder de fiscalização, à qual o síndico deverá enviar a documentação pertinente à obra para aprovação, autorização e fiscalização.
