A relação contratual pode ser compreendida como sendo o acordo celebrado entre partes. Para que o contrato tenha validade jurídica é necessário observar requisitos como partes maiores e capazes, objeto lícito, possível, determinado ou ainda determinável, forma legal e o consenso entre as partes, haja vista a proposta e a aceitação serem imprescindíveis para o nascimento de obrigações entre o credor e o devedor.
Existem na legislação civilista muitos contratos e cada um obviamente tem suas peculiariedades, suas características, como por exemplo, a gratuidade ou a onerosidade. O comodato que é o empréstimo de coisa não fungível, por exemplo, é essencialmente gratuito, à luz do artigo 579 do Código Civil, ao passo que locação de bens móveis ou imóveis exterioriza sua onerosidade.
Contrato oneroso por sua vez é aquele que exige remuneração como contraprestação. Na locação só há o surgimento da posse direta (Posse temporária) a alguém se houver pagamento do aluguel para isso, ou seja, para que outrem use bem móvel ou imóvel faz-se mister remunerar o proprietário do bem em questão.
Pois bem, na maioria das vezes, o credor que é o locador em contrato de locação, exige garantia para a celebração contratual e, para tanto, a lei possibilita a fiança, a hipoteca, o penhor dentre outras.
A finalidade de exigir garantia é propiciar à parte credora segurança em relação ao pagamento de débitos cujo responsável é devedor inadimplente. As garantias só podem ser executadas judicialmente quando houver a inadimplência e a ausência da impossibilidade de pagamento de dívida.
A hipoteca e o penhor são as denominadas garantias reais, por incidirem sobre o bem do devedor que inclusive é a pessoa que nesse caso cede o seu bem imóvel (Hipoteca) ou móvel (Penhor) como garantia de pagamento de dívida feita para com o credor. Significa dizer que se o locatário (Inquilino) deixar débitos decorrentes de seu contrato com o credor, esse último via judicial vai pleitear a execução da dívida indicando a garantia outrora dada pelo próprio devedor nesse caso. Vale ressaltar que a Lei 8009/90 trata de exceções em relação a alguns bens dados a título de garantia e a possibilidade de recair sobre os mesmos a execução,o que explica à muitas pessoas a diferença entre o devedor ter o único bem que não deu como garantia ser executado por dívidas como também em relação ao bem do próprio devedor que foi dado por ele,inclusive como garantia de pagamento de dívida!
Notoriamente em alguns casos fazendo alusão ao dito no parágrafo acima, o credor não seria “feliz” em sua demanda ao executar único bem do devedor não dado por esse último como garantia!
Já a garantia pessoal mais conhecida na seara da locação é o fiador,muito designado de avalista pela população,no entanto é de suma importância esclarecer que fiador incide em contrato de fiança,previsto no artigo 818 do Código Civil Brasileiro e responsabiliza-se voluntariamente a pagar a dívida do devedor com o credor se o solvens não tem como pagá-la de forma alguma;já o avalista também responsabiliza-se por pagar dívidas,mas figura nos títulos de crédito e não em contrato de fiança civilista.
O fiador aos olhos da lei age em conformidade ao exercício de seu livre arbítrio no que tange à proposição de pagamento de dívida de outra pessoa e por isso é extremamente necessário conhecer todos os “fios que tecem” a fiança.
Infelizmente não é raro pessoas que atuaram como fiadoras manifestarem contrariedade porque tiveram que arcar com o prejuízo feito por um amigo ou amiga que lhe disse que o nome do fiador era apenas para constar no papel e como condição para a celebração do contrato entre o credor e devedor e nada além disso.
Ocorre que o fiador em caso de não possibilidade de satisfação de débito para com o credor, proveniente do solvens, passa a ser tão responsável pela dívida como aquele que aparentemente figurava sozinho no polo passivo da relação obrigacional, ou seja, o devedor.
É o fiador um co-responsável pelo pagamento da dívida, independentemente de sua responsabilidade ser solidária ou subsidiária, é ele quem será também chamado a responder pelo dissabor vivenciado pelo credor.
Essa garantia pessoal ainda continua sendo a mais viável e segura para muitos credores, mas é válido mencionar que a fiança requer muita cautela para que a segurança de pagamento de dívida permeie o contrato.
Destaca-se a observação em relação ao bem do fiador, se realmente pertence a ele, seu estado civil, se é casado e qual seu regime matrimonial em decorrência da averiguação da vênia conjugal (Outorga uxória ou marital), se haverá a opção ou renúncia pelo Benefício de Ordem ou Excussão, quantos fiadores haverão nesse contrato e qual a espécie de responsabilidade de cada um, sem excetuarmos qual será a espécie de fiança: se limitada ou ilimitada.
Tanto as garantias reais como os pessoais têm o intuito de resguardar pagamento de dívida.Devem ser feitas solenemente, ou seja, na forma “escrita” e não verbal.A fiança por sua vez não admite interpretação extensiva.
Ainda há a anticrese,direito real e que significa uso contrário do objeto, por alguns denominada de “consignação de rendimentos”, como garantia, mas é pouco utilizada pelo fato de o credor continuar optando pela fiança e isso porque o credor anticrético nem sempre obterá vantagens que lhe são devidas, como a quitação da dívida em tempo esperado ou da forma aguardada.
Na anticrese, artigo 1506 do Código Civil, ocorre a transferência do bem ao credor para que o mesmo colha os frutos para o pagamento da dívida.Quando se fala em frutos, a compreensão recai também em face dos civis, como o aluguel.Para melhor entendimento: devedor inadimplente acorda com o credor que esse último receberá os aluguéis de seu imóvel para que a referida dívida seja quitada.
Na hipoteca não há a transferência do objeto ao credor hipotecário durante a vigência contratual; na anticrese sim, apenas para recebimento de frutos visando quitar débitos.
Em todas as relações contratuais em que haja pedido de garantia, conhecer a natureza do compromisso feito entre accipiens e solvens e o objeto dado como garantia, seja pelo solvens (Garantias reais) ou pelo fiador (Garantia pessoal) é inegável que todas as partes sejam amparadas pelo conhecimento tão necessário nessas situações.
