Com a chegada da pandemia do Novo Coronavírus a nosso País muitas medidas preventivas têm sido adotadas pelas autoridades, dentre elas, a busca pelo isolamento social.
Com isso vários Estados da Federação têm expedido normativos que visam reduzir a circulação de pessoas e bens, inclusive o fechamento de bares, restaurantes, lojas, shopping centers, enfim, o comércio em geral.
Em sua grande maioria esses fornecedores de serviços firmam contrato de locação para fins de exploração econômica do bem.
Assim, pergunta-se: Como ficará a situação das relações locatícias nesse contexto ?
As relações locatícias são firmadas mediante contrato, regidas pela lei de locações (Lei nº 8.245/91) e, como tal, vigora sobre elas o Princípio do “Pacta Sunt Servanda”, que pode ser traduzido como a afirmação de força obrigatória que os pactos, contratos ou obrigações assumidos devem ser respeitados e cumpridos integralmente. Tem-se por ideia que o contrato celebrado foi firmado por iniciativa das partes, alicerçado na autonomia da vontade destas. Assim, lhes cumpre honrarem todo o pacto estabelecido.
A Lei de Locações, em seu Art, 54, por exemplo, afirma que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”. Nada mais fala a respeito.
Na omissão da Lei de Locações devem ser aplicadas as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil (Art. 79).
Como sabido, no presente momento, o mundo inteiro está sendo assolado por uma grave pandemia, que tem afetado de uma maneira nunca antes vista, além da saúde da população mundial, também, incontestadamente, a economia dos países.
Portanto, não há como analisar as relações locações fora desse contexto.
Caso o contrato firmado entre as partes, em dado momento, venha a ser afetado de modo a trazer um total desequilíbrio econômico-financeiro, que não existia em seu nascedouro, surge a necessidade das partes (locador e locatário) repactuarem seus termos, mormente quando decorrente de caso fortuito e força maior.
O Art. 393 do Código Civil informa que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não são possíveis de se evitar ou impedir”, aqui consubstanciado na pandemia do Coronavírus.
Já o Art. 399, também do Código Civil, serve de complemento ao dispositivo anterior, ao afirmar que “o devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso; salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada”.
Assim, aos alugueres e encargos da locação (IPTU, taxa condominial, etc.), caso não pagos por força da atual conjuntura, inclusive com a decretação de Estado de Emergência no País, podem vir a ser objeto de discussão.
Como se cobrar por algo que não pode sequer ser utilizado, haja vista que as autoridades competentes, de forma compulsória, acabarm por determinar o fechamento dos estabelecimentos?
Diante do exposto temos que as partes contratantes dessas relações locatícias (locador/locatário) deverão buscar a melhor forma de solucionar os impasses advindos da crise causada pelo NOVO CORONAVÍRUS (COVID-19).
