APLICABILIDADE DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA NA RELAÇÃO ENTRE ADQUIRENTE E LOTEADORA

Área do direto: Direito imobiliário.

Resumo: O presente trabalho aborda a aplicabilidade da legislação consumerista na relação adquirente e loteador, visto que o primeiro pode ser classificado como consumidor e o segundo como fornecedor, sendo lote urbano resultante do parcelamento da gleba o produto desta nítida relação de consumo. É discorrido ainda no presente trabalho os institutos protetivos definidos na própria lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/79), os quais somados ao CDC garantem uma tutela eficaz na proteção do consumidor-adquirente, bem como garantem o desenvolvimento urbano em conformidade com os princípios constitucionais.

Palavras-chave: Loteamento; Código de Defesa do Consumidor; Proteção ao adquirente; Lei 6.766/79.

Resumen: El presente trabajo aborda la aplicabilidad de la legislación consumerista en la relación adquirente y el loteador, una vez que el primero puede ser clasificado como consumidor y el segundo como proveedor, sedo lote urbano resultante del parcelamiento de la gleba el producto de esta nítida relación de consumo. En el presente trabajo se discuten los institutos protectivos definidos en la propia ley de parcelamiento del suelo (Ley 6.766 / 79), los cuales sumados al CDC garantizan una tutela eficaz en la protección del consumidor-adquirente, así como garantizan el desarrollo urbano de conformidad con los principios constitucionales.

Palabras-chave: Asignación; Codigo de defensa del consumidor; Protección al adquirente; Ley 6.766/79.

Sumário: 1. Evolução e aspectos preliminares do parcelamento do solo. 1.1. História do parcelamento do solo. 1.2. Evolução legislativa do parcelamento de solo. 1.2.1. Do Decreto Lei 58/1937. 1.2.3. Da Lei 6.766/1979. 1.3. Partes envolvidas no negócio jurídico imobiliário. 1.3.1. Do terrenista. 1.3.1. Do loteador. 1.3.1. Do adquirente. 1.3.1. Dos corretores imobiliários. 1.4. Natureza jurídica da atual legislação de parcelamento de solo. 2. Institutos protetivos da lei de parcelamento de solo. 2.1. Fiscalização do empreendimento imobiliário pelas autoridades públicas municipais. 2.2. Papel do Oficial de Registro imobiliário na fiscalização do empreendimento imobiliário. 2.2.1. Da qualificação subjetiva. 2.2.2. Do procedimento público de registro imobiliário de parcelamento: comunicação e edital. 2.3. Procedimento administrativo de não repasse de valores do adquirente ao loteador inadimplente. 2.4. Direito real a aquisição conferido ao contrato de compromisso de compra e venda. 2.5. Vedações ao loteador. 3. Da incidência do código de defesa do consumidor entre na relação adquirente e loteadora. 3.1. Da relação de consumo. 3.1.1. Do enquadramento do loteador na definição legal de fornecedor. 3.1.2. Do enquadramento do adquirente na definição legal de consumidor. 3.1.3. Do enquadramento do lote parcelado na definição legal de produto. 3.2. Da responsabilidade consumerista do loteador por defeito e vício no produto imobiliário. 3.2.1. Da prescrição e decadência. 3.2.2. Da responsabilidade do grupo econômico. 3.3. Da vedação a cláusulas abusivas nos compromissos de compra e venda. 3.4. Da vedação a práticas abusivas. 3.5. Da tutela coletiva em prol dos adquirentes consumidores. 3.5.1. Da possibilidade de ajuizamento de Ação civil pública pelo Ministério Público. Conclusão. Referências.

Introdução

A moradia urbana sempre foi um aspecto importante no cenário nacional, seja no aspecto de divisão da propriedade imobiliária, seja no aspecto de realização das benfeitorias necessárias nas habitações urbanas a fim de concretizar o princípio da dignidade da pessoa humana.

A normatização da ocupação das terras brasileiras iniciou-se com a lei de terras de 1850 (Lei 601/1850), passando pelo Decreto Lei 58/1973, até chegar na atual lei de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79).

No início a normatividade buscava somente regular o direito de propriedade na divisão da gleba imobiliária, passado após a regular em 1979 requisitos mínimos que ficariam sobre a incumbência do loteador caso e este optasse em alienar sua propriedade de forma fracionada.

No primeiro capítulo deste trabalho é abordada a evolução histórica e legislativa do parcelamento do solo, e também são trabalhados os conceitos de terrenista, loteador e adquirente a fim de possibilitar uma melhor compreensão sobre o tema.

Já no segundo capítulo são abordados os institutos protetivos definidos pela própria e atual lei de parcelamento do solo, os quais por si só já garantem uma proteção mínima ao adquirente, pois conforme é exposto no capítulo em questão é de incumbência do Poder Público Municipal a fiscalização das obras e de atribuição do Oficial de Registro de Imóveis a função de realizar a conferência documental de forma a afastar eventual evicção que possa recair sobre produto do parcelamento da gleba.

Por fim, no terceiro e último capítulo é debatido a aplicabilidade de toda a norma consumerista na relação adquirente e loteador, bem como é trabalhado o poder/dever do Ministério Público em propor ações civis públicas a fim de garantir os direitos dos adquirentes, ainda que tais direitos tenham cunho patrimonial e disponível.

1. Evolução e aspectos preliminares do parcelamento do solo

1. 1. História do parcelamento do solo

A noção de ocupar o solo remonta ao período mesolítico, há quinze mil anos atrás, com a dominação pelo homem, ainda que de forma precária, dos recursos da natureza. Ocupação esta que foi melhor qualificada no período neolítico, há cerca de três mil anos, com o iniciou de processo de plantio de sementes e com o domínio do cultivo de grãos bem como a criação e domesticação de animais (CASSILHA, 2019, p. 19).

Nesse período histórico em que o homem deixa de ser nômade e passa a ser sedentário, sua área de ocupação geralmente era perto de uma fonte de água, a fim de possibilitar seu próprio consumo e a fim de possibilitar o cultivo da agricultura e pecuária rudimentar (CASSILHA, 2019, p. 19).

Com esta mudança de nômade para sedentário, passa a surgir às primeiras ideias de aldeias, que com o passar dos anos foram evoluindo para reinos, impérios, até chegar ao conceito que temos hoje de cidade.

No Brasil, especificamente, a noção de parcelamento do solo e privatização da terra, segundo Osório Silva (2008) passou por três momentos: o domínio régio, o domínio público e o último sendo o domínio privado.

O domínio régio, tem como referência o período colonial, através do regime de sesmarias com os objetivos traçados pela Coroa Lusitana. Neste período que vai de 1530 a 1822 há uma forte presença da agricultura escravocrata, voltada especialmente a exploração.

No regime de sesmarias, era apenas cedido o usufruto da terra, permanecendo o domínio imobiliário nas mãos da Coroa, e caso as terras cedidas não fossem de fato usufruídas, estas deveriam ser devolvidas a Coroa, originando assim o termo terras devolutas (OSÓRIO, 2008, p. 44).

Nos meses vésperas da Independência do Brasil até o ano de 1850, o sistema de posse passa ser a única forma de apropriar do território brasileiro, uma vez quem nesse período em que a terra passa a ser de domínio público é extinto o antigo regime de sesmarias.

O domínio privado da terra é inaugurado em 1850 com a aprovação da Lei de Terras, época a qual o Brasil vivia a expansão da economia cafeeira.

Com a Lei de Terras ficou positivado que a única forma de apropriação de terras era a transação de compra e venda, e esta agora sem a intermediação da concessão do Estado.

Segundo MARX (1991, p. 111) é com a Lei da Terra de 1850 que surge a figura do loteador, o empreendedor imobiliário que divide a gleba e transaciona suas partes, passando assim a desenhar as cidade.

Assim sendo, verifica-se que a história do parcelamento do solo passou de um regime em que privilegiava o apossamento das terras, o qual espelhava mais uma situação de fato e passa a adotar o regime de direito, consistente na transação por meio da compra e venda sem a intervenção do Estado.

1. 1. Evolução legislativa do parcelamento de solo

Ao analisar a evolução legislativa nacional sobre o parcelamento do solo, há três dispositivos legais que merecem destaque, sendo a Lei de Terras (601) de 1850, o Decreto Lei 58 de 1973, e a Lei 6.766 de 1979.

1. 1. 1. Da Lei de Terras de 1850

Como exposto anteriormente a Lei 601/1850, mais conhecida como Lei de Terras foi um marco no estabelecimento da propriedade imobiliária como bem de mercantilizável.

A Lei de Terras, ainda encontra-se em vigência, porém muitos dos seus dispositivos perderam aplicabilidade por serem incompatíveis com as legislações mais modernas e especificas que regulamentam matérias que nela eram previstas. Porém, a parte de regulamentação das terras devolutas ainda possui aplicabilidade nos dias atuais.

Outro aspecto de suma importância desta lei imperial foi estabelecer que a legitimação para regularização da propriedade passaria a ser do Estado, e não mais da Igreja como era antes.

A mercantilização da terra através da divisão da gleba em lotes, possibilitada Lei de Terras, gerou um começo de urbanização do Brasil, sendo somente no século XIX o país passaria a ter uma maior expressividade no aspecto organizacional (SANTOS, 1993, p.17).

Como a Lei de Terras era omissa nos aspectos urbanísticos, a municipalidade compelia o loteador daquela época em assegurar pelo menos o arruamento, alinhamento e nivelamento das vias como forma de organizar os novos lotes, gerando assim um tímido controle urbanístico (LEONELLI, 2010, p. 52).

Assim sendo, é certo que a Lei de Terras, somando ao controle da municipalidade, foi um grande marco inicial para a noção de regulamentação dos loteamentos atuais.

1. 1. 1. Do Decreto Lei 58/1937

O Decreto Lei 58/1937, teve como principal objetivo a proteção do adquirente, pois antes da sua vigência, a relação jurídica entre adquirente e loteador era inteiramente regida pelas disposições do código civil de 1916, o qual no seu art. 1.088 permitia o loteador arrepender-se do negócio jurídico, devolvendo o preço pago, até o momento da assinatura da escritura pública de transferências de domínio.

Assim como hoje, o lote era alienado a prazo, e após o integral pagamento, o lote geralmente havia valorizado, e como a resilição unilateral do contrato pelo loteador em razão da valorização imobiliária, havia uma insegurança jurídica muito grande, que foi extinta com o Decreto Lei 58/1937 que extingui a possibilidade de arrependimento da venda.

Com o Decreto Lei 58/1937 a figura do loteador somente poderia vender partes loteadas da gleba, caso o mesmo fosse proprietário desta.

Foi previsto ainda no Decreto Lei 58/1937 alguns procedimentos obrigatórios para a subdivisão da gleba em lotes, tais como: plano de loteamento, planta da gleba, responsabilidade técnica de profissional habilitado, definição da numeração e área dos lotes, dimensão dos espaços livres e das vias (LEONELLI, 2010, p. 82).

Um dos avanços mais significativos do Decreto Lei 58/1937 foi o seu art. 3º, o qual tornava inalienáveis os espaços livres e as vias de circulação especificadas no memorial e planta do loteamento assim que tais documentos fossem levados ao Registro de Imóveis para a inscrição do loteamento. Porém, tempos após a edição do DL, veio o Decreto Federal 3.079/38, que na regulamentação Decreto Lei 58/1937 possibilitava cancelamento da cláusula de inalienabilidade das áreas públicas (LEONELLI, 2010, p. 82).

Desta forma resta claro que a maior preocupação do Decreto Lei 58/1937 foi trazer segurança jurídica ao comprador, deixando de lado aspectos essências de urbanismo, seja pelo fato de não previsão legal, seja pelo fato de ausência de sanções legais para o descumprimento das normas urbanísticas ali previstas.

1.2.3. Da Lei 6.766/1979

A Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/97), é tida como um marco referencial para o ordenamento jurídico dos municípios brasileiros, pois esta legislação estabelece e define os parâmetro mínimos a serem adotados para loteamentos e desmembramentos (CASSILHA, 2012, p. 27)

A atual Lei de Parcelamento do Solo Urbano não só regulamenta os aspectos urbanísticos a serem seguidos pelos novos empreendimentos imobiliários, mas também prevê questões de direito ambiental, cível, registral, bem como disposições de direito penal ao criar tipos penais para a descumprimentos da lei, suprindo assim as lacunas existentes no Decreto Lei 58/1937, conforme será melhor estudado ao longo deste trabalho (CASSILHA, 2012, p. 130)

1.3. Partes envolvidas no negócio jurídico imobiliário

1.3.1. Do terrenista

O terrenista consiste na pessoa, natural ou jurídica, titular de domínio da propriedade imobiliária que seja objeto de subdivisão para a alienação dos lotes.

Existem situações de empreendimentos em que o terrenista e loteador são as mesmas pessoas, porém na maioria das vezes são pessoas diversas.

1.3.1. Do loteador

Na vigência do Decreto Lei 58/1937, antes do advento da atual Lei de Parcelamento do Solo, somente o titular de domínio (terrenista) poderia lotear e alienar a gleba. Porém, com o advento da Lei 6.766/79, o legislador atendendo os anseios e a dinâmica do mercado imobiliário, possibilitou a criação da figura do loteador sem domínio, o qual geralmente pactua um contrato de parceria com o terrenista, a fim de implementar a infraestrutura básica para alienação da gleba subdividida e repartirem os lucros.

1.3.1. Do adquirente

O adquirente no atual modelo jurídico é o consumidor final do produto imobiliário resultante na subdivisão da gleba.

É corretamente chamado de consumidor, uma vez que o código de defesa do consumidor dispõe que o bem imóvel pode ser caracterizado como produto em uma relação de consumo (SACAVONE JUNIOR, 2015, p. 150), relação esta que será melhor detalhada nos tópicos seguintes.

1.3.1. Dos corretores imobiliários

Os corretores de imóveis são os profissionais técnicos habilitados para promoverem a alienação dos lotes da gleba loteada.

A profissão em questão é devidamente regulamentada pela Lei 6.530/79, a qual estabelece certos requisitos para que o profissional possa intermediar a venda de imóveis.

Esse requisitos para habilitação profissional fazem que o profissional tenha a expertise necessária para realizar a intermediação imobiliária de forma que os dois polos da relação jurídica não sejam lesionados (CRECI-RJ, 2019).

1.4. Natureza jurídica da atual legislação de parcelamento de solo

A atual legislação geral de parcelamento do solo tem natureza jurídica de direito público, com força cogente, pois os bens jurídicos protegidos pela Lei 6.766/79 são: planejamento urbanístico, dignidade da pessoa humana, tutela do adquirente e tutela ambiental (KIKUNAGA, 2018).

O bem jurídico planejamento jurídico organizado esta presente de modo especial nos artigos 9º, §2º, inc. II; 11; 15 parágrafo único todos da Lei 6.766/79, que impõe ao loteador o respeito as exigências urbanísticas gerais, regionais e locais para a aprovação do projeto de loteamento (AMADEI, 2018, p. 157).

O bem jurídico dignidade da pessoa humana esta presente através de uma leitura sistêmica e teleológica da legislação, da qual se extrai a noção de que por meio da realização das benfeitorias na gleba o adquirente terá um local sadio para edificar e morar.

A tutela do adquirente esta prevista, de modo mais enfático nos artigos 18, §2º; 23, inc. III, 25 e 28 da Lei de Parcelamento do Solo, os quais protegem o adquirente desde o início do procedimento de registro de loteamento, até a entrega final do empreendimento.

A proteção do meio ambiente por sua vez esta presente na necessidade de loteador buscar as devidas licenças ambientais para começar a subdivisão da gleba (AMADEI, 2018, p. 162).

Assim sendo, em base de todos os bens jurídicos acima expostos, não há dúvidas que a Lei 6.766/79, possui força cogente, visto a tutela direitos coletivos.

2. Institutos protetivos da lei de parcelamento de solo

2.1. Fiscalização do empreendimento imobiliário pelas autoridades públicas municipais

Com o surgimento da Lei 6.766/79 combinado com o Estatuto das Cidades os munícipios tornaram-se agentes importantes no controle dos loteamentos, seja na fase inicial com a aprovação do projeto de subdivisão da gleba, seja na parte fiscalizatória na qual o ente tem a prerrogativa (pode/dever) de fazer as vezes do loteador.

Aprovação do projeto de loteamento junto ao munícipio se subdivide em duas fases, sendo a primeira fase estabelecimento de diretrizes ao loteador para este desenvolva o projeto de loteamento completo. Esta fase encontra-se prevista nos artigos 6º a 8º da Lei de Parcelamento do Solo (KIKUNAGA, 2018).

Nesta primeira fase o município irá definir quais são as diretrizes que o loteador deve tomar para o uso do solo, traçado dos lotes, sistema viário, espaços livre e a reserva de áreas para equipamentos urbanos e comunitários.

Segundo disposto no artigo 8º da Lei 6.766/79 esta fase pode ser dispensada nos municípios com menos de 50.000 (cinquenta mil) habitantes, desde que estas diretrizes inicias já estejam preestabelecias no plano diretor.

A segunda fase consiste na aprovação do projeto de loteamento propriamente dito, para isto deve o loteador interessado deve apresentar a Prefeitura Municipal o projeto contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras, com duração máxima de 4 (quatro)anos, sendo certo que a legislação municipal poderá reduzir este prazo, bem como deverá o interessado apresentar certidão matrícula atualizada da gleba expedida pelo cartório de registro de imóveis competente e a certidão de inexistência de ônus sobre a mesma. Devendo ainda o proponente loteador apresentar certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia (AMADEI, 2018, p. 264/265).

No cronograma de execução de obras, devem estar contemplados, ao menos, os projetos das vias de circulação, demarcação das quadras e lotes e obras de esgotamento de águas pluviais, ou seja, aspectos de urbanização primária indispensáveis para o parcelamento do solo. Deve ainda tal cronograma ser estruturado em etapas a serem cumpridas mês a mês, facilitando assim a fiscalização pelo Poder Público (SOUTO, 2010, p. 210).

Em relação garantia, esta tem como escopo dar liquidez ao município na eventual inércia do loteador na realização das obras de infraestrutura do loteamento. Pois na inércia de regularização do loteamento pelo loteador o Município assume a regularização das obras, gerando o certo custo ao erário (SOUTO, 2010, p. 210).

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Ante ao exposto, é certo que o município é peça chave na aprovação a fiscalização nos empreendimentos imobiliários.

2.2. Papel do Oficial de registro imobiliário na fiscalização do empreendimento imobiliário

O Oficial do Registro de Imóveis, delegatário da fé pública na forma do artigo 236 da Bíblia Politica de 1988, no processo de registro de loteamentos, tem o dever de realizar uma analise objetiva e subjetiva de todos os requisitos legais a fim de conferir uma maior proteção ao adquirente do lote.

2.2.1. Da qualificação subjetiva

Via de regra o Oficial de Registro não realiza a conferência subjetiva dos títulos que lhe são apresentados para registro e averbação, ou seja, ele somente analisa os aspectos formais e objetivos do título, não se atentando aos riscos que o negócio jurídico pode gerar as partes.

Esta função de análise e exposição de risco do negócio jurídico é, via de regra, atribuição dos notários. Os quais possuem o dever de orientar os celebrantes de escrituras públicas sobre eventuais riscos como evicção dentre outros.

Ocorre que, no registro de loteamentos o Oficial de Registro tem o dever de realizar uma qualificação subjetiva, analisando os riscos do empreendimento imobiliário para os futuros adquirentes.

Esta qualificação subjetiva esta evidente no artigo 18, §2º da Lei de Parcelamento do Solo, a qual confete uma maior liberdade ao Oficial de Registro ao não aceitar de antemão as certidões positivas do loteador que possam gerar ações que poderão prejudicar os futuros adquirentes (AMADEI, 2018, p. 322).

Nesta situação de certidão positiva de protesto, ações pessoais e penais contra o Loteador, caso o Oficial de Registro julgue insuficiente eventual explicação do Loteador que estas certidões positivas não prejudicarão futuros adquirentes, será aberto um processo de dúvida registral na qual o Juiz competente ira analisar se as justificativas do Loteador quanto a não prejudicialidade das certidões positivas (AMADEI, 2018, p. 324).

Assim sendo, através deste olhar técnico registral na analise subjetiva dos registradores, os futuros adquirentes podem contar com uma presunção relativa de que eventual lote adquirido não será alvo de evicção.

2.2.2. Do procedimento público de registro imobiliário de parcelamento: comunicação e edital

Realizado a etapa de qualificação de títulos e demais documentos legalmente exigidos, o Oficial de Registro promoverá a comunicação da pretensão registraria, bem como a publicação de editais, com a abertura de prazo para que eventuais interessados apresentem impugnação ao projeto de loteamento (AMADEI, 2018, p. 324).

A comunicação da qualificação positiva é feita para a Prefeitura Municipal na forma do art. 19, caput, da Lei 6.766/79.

Com esta comunicação, abre-se a possibilidade da Administração Pública Municipal impugnar o projeto de loteamento. Todavia, a municipalidade somente poderá impugnar aspectos de interesse público, fundados em lei. Não podendo impugnar aspectos urbanísticos do loteamento, pois fora a mesma que aprovara anteriormente o projeto de loteamento (AMADEI, 2018, p. 326).

Em relação aos editais de comunicação, estes obrigatoriamente deverão conter um pequeno desenho da localização do empreendimento imobiliários de modo que facilite a visualização e compreensão dos interessados, bem como, deverá ser publicado em jornal local por três dias consecutivos, com a menção de que a partir da última publicação abre-se o prazo de quinze dias para a apresentação de impugnações por interessados.

No caso de não apresentação de impugnações no prazo legal, deverá o Oficial de Registro efetuar o registro do loteamento, tomando as devidas providencias registrais para este fim.

Na hipótese de apresentação de impugnação, o Oficial intimará a Municipalidade e o Loteador para que se manifestem no prazo de cinco dias, e após a manifestação destes remeterá para o Juízo competente a fim de que este decida pela procedência ou improcedência da impugnação.

2.3. Procedimento administrativo de não repasse de valores do adquirente ao loteador inadimplente

A fim de conferir uma maior proteção ao adquirente e ao erário público o legislador disciplinou ao longo das disposições gerais da Lei 6.766/79, um procedimento a fim de que o adquirente suspenda os pagamentos das prestações ao loteador no caso de irregularidades ou clandestinidade do parcelamento.

O art. 38 da Lei de Parcelamento prevê que na hipótese de loteamento clandestino, isto é sem registro imobiliário e sem autorização do Poder Público, ou na hipótese de loteamento irregular, isto é em desconformidade da licença concedida pelo Poder Público, o adquirente tem a prerrogativa de suspender os pagamentos dos lotes comprados à prestação, devendo assim depositar tais valores junto ao registro de imóveis a fim de evitar os efeitos da mora (CARDOSO, 2015, p. 90/97).

Essa providência deve ser tomada pelo adquirente a fim de evitar que o loteador sem boa fé, desapareça com o capital adimplido sem realizar as benfeitorias necessárias para entrega do lote (CAOP MPPR, 2019).

Neste caso de consignação administrativa junto ao Registro de Imóveis, o Loteador somente poderá levantar a quantia depositada mediante prova de que as obras do parcelamento estão de acordo com o que fora determinado pelo Poder Público (CARDOSO, 2015, p. 90/97).

Ainda dentro deste procedimento, caso o Loteador não regularize o parcelamento, ficará no poder dever da municipalidade dar prosseguimento nas obras de infraestrutura (CAOP MPPR, 2019).

Para dar seguimento às obras do parcelamento a municipalidade poderá levantar os valores já depósitos, bem como passará a receber as prestações futuras. E, havendo ainda déficit nas contas, deverá acionar judicialmente o loteador a fim de que este indenize a municipalidade (CAOP MPPR, 2019).

Isto posto, resta claro que o legislador infraconstitucional foi feliz ao prever um meio de defesa ao adquirente para os casos em que o Loteador não der andamento nas obras.

2.4. Direito real a aquisição conferido ao contrato de compromisso de compra e venda

Considerando que desde o Decreto Lei 58/37 há uma preocupação especial com o adquirente, a atual Lei de Parcelamento de Solo não foi diferente ao tornar o compromisso de compra e venda irretratável, ou seja, após sua celebração, o Loteador não pode resilir o contrato unilateralmente, a fim de alienar o lote para um terceiro adquirente por um preço mais elevado, assim como ocorria antes da égide do Decreto Lei 58/37 (TARTUCE, 2019, p. 742/745).

A celebração do compromisso de compra e venda atribui ao adquirente direito adjudicação compulsória no caso de mora loteador, e caso o adquirente efetue o registro do mesmo junto à matrícula do lote, passa o adquirente ter direito real a aquisição do lote, direito oponível a terceiros, conforme estabelece o art. 25 da Lei 6.766/79 (CAVALCANTE, 2015).

Com o registro do compromisso de compra e venda na matrícula do lote, o loteador fica de fato impossibilitado de alienar o mesmo lote pela segunda vez. E caso assim faça, o primeiro adquirente que registrou seu contrato estará com a sua eventual propriedade imobiliária segura, cabendo o segundo adquirente procurar os meios judicias cíveis e penais cabíveis para eventual indenização e responsabilização criminal do loteador pelo delito de estelionato.

Ressalta-se ainda que muitos Códigos Tributários Municipais insistem em tributar a operação gerada pelo compromisso de compra e venda por meio do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

É certo que tal operação não tem incidência tributária de ITBI, assim como vem decidindo de forma reiterada o STJ, uma vez que o compromisso de compra e venda não gera a transferência de domínio imobiliário, logo não há que se falar em incidência de ITBI, neste sentido: AgRg no AREsp 813.620/BA, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 05/02/2016; AgRg no Ag 448.245/DF, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/11/2002, DJ 09/12/2002; e REsp 1.066/RJ, Rel. Ministro GARCIA VIEIRA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/03/1994, DJ 28/03/1994.

Desta forma, é prudente ao adquirente o registro do compromisso de compra e venda na matrícula imobiliária, visto a série de garantais que o mesmo proporciona com sua publicidade cartorária registral.

2.5. Vedações ao loteador

Muito embora os loteadores tentem burlar as disposições da Lei 6.766/79, prevendo uma série de cláusulas leoninas aos adquirentes, é certo que a pactuação de adesão prevista nos compromissos de compra e venda não possuem força para afastar as normas protetivas de força cogente da Lei de Parcelamento do Solo.

Dentre as normas protetivas da Lei 6.766/79, destaca-se a impossibilidade de retomada do imóvel sem indenizar as benfeitorias, previsto no artigo 34.

A maioria dos contratos de compromisso de compra e venda, senão todos, disciplinam que as benfeitorias realizadas pelo adquirente no lote, não serão indenizadas na hipótese de retomada do lote em razão de mora do adquirente, disciplinando estes contratos que as benfeitorias, isto é geralmente edificações, ficam incorporadas ao lote.

Ocorre que eventual cláusula contratual neste sentido é nula de pleno direito e desprovida de eficácia jurídica, conforme disposto na parte final do art. 34 da Lei de Parcelamento.

A proteção de indenização das benfeitorias realizadas pelo adquirente não se extingue com o previsto na Lei 6.766/79, uma vez que o Código Civil em seu artigo 1.219 e seguintes confere a mesma proteção ao adquirente (FARIAS, 2015, p. 149), e de igual forma, mas como muito mais força cogente o Código de Defesa do Consumidor prevê no seu artigo 51, inc. XVI que são nulas de pleno direito cláusulas contratuais que possibilitem a renúncia de direitos por benfeitorias (BRAGA NETTO, 2019, p 468).

O Loteador somente estará dispensado de indenizar o adquirente, caso este tenha edificado (realizado as benfeitorias) em desconformidade com a lei ou com as diretrizes de edificação estabelecidas no contrato.

Em relação forma de indenização das benfeitorias, a legislação até o final do ano de 2018 era omissa, tendo a Lei 13.786/2018 acrescentado o parágrafo segundo no art. 34 da Lei de Parcelamento do Solo, tendo esta nova redação legal estabelecido que em caso de retomada do imóvel, o Loteador deverá promover no prazo de 60 (sessenta) dias da constituição em mora do adquirente, a alienação do imóvel, mediante leilão judicial o extrajudicial observando as disposições da Lei de Alienação Fiduciária (CAVALCANTE, 2019, p. 105).

Assim sendo, mostra-se evidente a preocupação legislativa de natureza consumeirista da Lei de Parcelamento do Solo, uma vez que esta desde a década de setenta protege o polo mais fraco da relação contratual, estabelecendo limites ao poder de contratação livre das partes.

3. Da incidência do código de defesa do consumidor entre na relação adquirente e loteadora

3.1. Da relação de consumo

Inicialmente convém ponderar que para ser formada uma relação de consumo, é necessário a presenta de três elementos, sendo produto, fornecedor e consumidor, o qual é o destinatário final do produto posto em circulação, elementos estes que serão verticalizados abaixo, tomado como norte a relação loteador, lote e adquirente.

3.1.1. Do enquadramento do loteador na definição legal de fornecedor

O art. 3º do Código de Defesa do Consumidor traz a definição legal de fornecedor, disciplinando que fornecedor é toda pessoa natural ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados que desenvolvem atividade de produção, construção, transformação, criação, exportação, importação ou comercialização de produtos ou prestação de serviços com habitualidade (NUNES, 2018, p. 22/24).

O Loteador, por sua vez enquadra-se perfeitamente na definição de fornecedor estabelecida pela legislação consumerista, seja pelo fato de realizar as construções (benfeitorias necessárias) para realizar o parcelamento da gleba, seja pelo fato de comercializar os lotes resultantes desde parcelamento (SCAVONE JUNIOR, 2016, p. 150).

Pondera-se ainda que o loteador se enquadra perfeitamente da definição legal de empresário estabelecida no art. 966 do Código Civil, pois a atividade que o mesmo exerce no parcelamento e alienação de lotes é sem sobra de dúvidas organizada com o objetivo de lucro (SANTA CRUZ, 2018, p. 22/24)

Desta forma, é certo que o Loteador assume a posição de fornecedor na relação de consumo, devendo ser aplicada toda a legislação consumerista a fim de conferir proteção ao adquirente

3.1.2. Do enquadramento do adquirente na definição legal de consumidor

O legislador pátrio infraconstitucional definiu no caput do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor o conceito legal de consumidor, estabelecendo que é consumidor a pessoa natural ou jurídica que utiliza o produto como destinatária final.

A definição legal acima prevista abarca totalmente a figura do adquirente de lotes em loteamento, uma vez que o mesmo adquire a propriedade imobiliária fracionada (produto lote) com a finalidade de ali edificar a sua moradia, cumprindo na íntegra a o requisito de destinatário final estabelecido na legislação.

Ressalta-se ainda que tal adquirente consumidor não necessita ser pessoa natural, podendo muito bem ser um pessoa jurídica que adquire o produto lote para ali instalar a sua sede de operações, colocando assim fim a cadeia de circulação do bem imóvel, se enquadrando assim como destinatária final do produtos (NUNES, 2018, p. 83/85).

É claro, que o raciocínio acima exposto não pode se aplica a uma imobiliária (pessoa jurídica) ou a um corretor de imóveis (pessoa natural) que adquire determinados lotes para revendê-los a terceiros, visto nesta situação este passam a ser fornecedores do produto lote, e não consumidores. (NUNES, 2018, p. 83/85).

Vale ainda ponderar que o Código de Defesa do Consumidor trouxe em seus artigos 2º, parágrafo único, 17 e 29 a figura do consumidor por equiparação, o qual não se amolda em primeira analise a figura do adquirente, mas se amolda com mais precisão terceiras pessoas prejudicadas pelas ações e omissões do loteador na realização das obras de parcelamento do solo e na construção e instalação das benfeitorias necessárias (BRAGA NETO, 2019, p. 158/161).

Neste caso é possível ser enquadrado como consumidores por equiparação eventuais proprietários vizinhos do empreendimento imobiliário de subdivisão da gleba, prejudicados pelas ações ou omissões do loteador.

Assim sendo, é certo que o adquirente é facilmente enquadrado como consumidor para os efeitos legais de proteção da legislação consumerista.

3.1.3. Do enquadramento do lote parcelado na definição legal de produto

Diferente do direito comparado que optou por restringir a definição legal de produto, como no caso da Bélgica que define produto como sendo "bens móveis corpóreos" (artigo L", item l, da Lei Belga), o Brasil, por meio do parágrafo 1º do art. 3º do CDC, optou por uma definição legal ampliativa de produto, sendo este qualquer bem móvel, imóvel, material ou imaterial (MIRAGEM, 2016, p. 184/185).

Destarte, considerado que a própria redação legal deixou expressamente previsto o agasalho da legislação consumerista para os contratos imobiliários (TARTUCE, 2018, p. 115) não há dúvidas que o lote, resultante do parcelamento do solo, pode ser qualificado como produto, a fim de formar a relação consumerista.

3.2. Da responsabilidade consumerista do loteador por defeito e vício no produto imobiliário

Antes de entrar na responsabilidade propriamente dita, convém estabelecer breves conceituações sobre defeito e vício do produto.

O defeito do produto esta presente quando o mesmo não oferecer a segurança mínima da qual dele se legitimamente se espera. Pensando em lotes parcelados, o defeito do mesmo pode decorrer de um declive exagerado do terreno que gere risco a eventuais edificações, áreas com passivo ambiental, dentre outros fatos que coloquem em risco os adquirentes (TARTUCE, 2018, p. 187).

Já em relação ao vício do produto, este esta presente quando falta qualidade ou quantidade que torne o produto inapropriado ou inadequado para o uso que se destina, ou minore o seu valor. Pensando novamente no lote parcelado, o vício pode decorrer na colocação equivocada dos marcos de propriedade, fazendo com que o adquirente fique com o lote de metragem a inferior a que adquirida. Metragem esta suprimida que pode gerar danos no momento de requisição de alvarás de construção a habite-se junto à municipalidade (TARTUCE, 2018, p. 171).

Feitas as considerações iniciais sobre defeito e vício do produto, convém verticalizar o tema da responsabilidade consumerista do loteador.

A responsabilidade civil por defeito e/ou vício no produto prevista nos artigos 12 e 18 do CDC, respectivamente, é tida como objetiva, ou seja, é desnecessária a comprovação do elemento volitivo culpa em sentido amplo para efetuar a responsabilização do fornecedor (BRAGA NETTO, 2019, p. 179).

Assim sendo, considerando que existe entre o adquirente e o loteador uma relação de consumo, em que o produto é o lote resultante do parcelamento da gleba, qualquer que for o dano causado pelo loteador, por sua ação ou omissão, deverá o mesmo responder objetivamente. Devendo o adquirente consumidor apenas demonstrar os seguintes elementos: fato, dano e nexo causal.

Desta forma, é certo que o Loteador responde objetivamente pelo defeito e vício do produto originários de um parcelamento feito de modo incorreto, ou mesmo que feito de modo correto tenha gerado qualquer dano ao adquirente.

Infelizmente ainda é comum Loteadores que não entregam o lote pronto para edificação nas datas pactuadas nos compromissos de compra e venda e prevista no cronograma de obras depositado em registro público.

É comum ainda Loteadores que vendem uma espécie de empreendimento aos adquirentes e entregam outra, geralmente com a ausência de benfeitorias voluptuárias que haviam sido prometidas como forma de embelezamento e valorização do empreendimento como um todo.

Seja qual dano for, deve o Loteador responder objetivamente.

3.2.1. Da prescrição e decadência

Ao se tratar dos prazos de prescrição e decadência sobre fato e vício do produto imobiliário, o ideal é realizar um diálogo das fontes entre o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, buscando a aplicação da melhor norma ao caso concreto sobre a ótica do adquirente (FILOMENO, 2018, p. 315).

Os prazos disciplinados na legislação civilista são mais elásticos quando o assunto é vício, tendo o adquirente o prazo de um ano para obter redibição ou abatimento no preço, quando presentes vícios que tornem a coisa imprópria para o uso que se destina, na forma do art. 441 c/c art. 445, ambos do CC (GAGLIANO, 2017, p. 453).

Muito embora o prazo civilista seja mais elástico do que o prazo de 180 (cento e oitenta dias) do CDC, é certo se o adquirente estiver ainda dentro do prazo decadencial consumerista, deve fundamentar seu pedido neste, em decorrência de toda a facilidade que o mesmo proporciona.

Todavia se tratando de fato do produto a legislação consumerista da uma maior proteção ao adquirente, uma vez que esta disciplina em seu artigo 27 o prazo de cinco anos a pretensão de reparação de dano por fato do produto, enquanto o prazo civilista é de apenas três anos na forma do art. 206, §3º, inc. V do CC.

Desta forma, é certo que seja no caso de defeito ou de vício do produto imobiliário resultante da subdivisão da gleba, deve ser realizado um diálogo das fontes a fim de verificar qual a melhor legislação a ser aplicada na defesa do consumidor adquirente.

3.2.2. Da responsabilidade do grupo econômico

Não raras vezes um empreendimento de loteamento é realizado pelo esforço em conjunto de loteador, empreiteira, incorporadora, terrenista e imobiliária com opção de exclusividade em vendas.

O art. 47 da Lei de Parcelamento do Solo, dispõe que o grupo econômico ou financeiro, ou qualquer pessoa natural ou jurídica que integrar a este grupo e se beneficiar de qualquer forma de loteamento irregular será solidariamente responsável por eventuais prejuízos causados aos adquirentes ou ao Poder Público.

Nota-se que a legislação específica, somente atinge o grupo econômico nos casos de loteamento irregulares.

Todavia, há também a previsão de tutela consumerista de proteção do consumidor em face de grupo econômico disposta nos parágrafos 2º, 3º e 4º do CDC, que preveem a possibilidade de responsabilização de grupo societário, sociedades consorciadas e sociedades coligadas, variando a sua responsabilidade conforme a modalidade de união empresarial.

Nas sociedades consorciadas, a responsabilidades de todas é solidária. Já as integrantes de grupos societários respondem de forma subsidiária em face da insolvência da sociedade controladora. E em relação às coligadas somente respondem por culpa de suas ações e omissões

Assim sendo, a fim de responsabilizar eventual grupo econômico ou financeiro, deve-se ser promovida uma aplicação conjunta da legislação específica de parcelamento do solo com as disposições do CDC com o objetivo de conferir a maior proteção jurídica ao adquirente.

3.3. Da vedação a cláusulas abusivas nos compromissos de compra e venda

Na linha de pensamento sobre tudo que fora exarado ao longo deste trabalho, é certo que a relação entre adquirente e loteador deve ser regida pela conjugação da Lei de Parcelamento de Solo e pelo Código de Defesa do Consumidor, a fim de conferir uma maior proteção ao adquirente do lote, bem com a fim de garantir os interesses dos Poder Público nos aspectos urbanísticos.

Desta forma, resta certo que todo arcabouço de proteção de contra cláusulas abusivas previsto no artigo 51 e seguintes do CDC deve ser aplicado nos compromissos de compra e venda, a fim declarar a nulidade de cláusulas leoninas as quais contaminam a relação de consumo.

Segundo a doutrina de AMADEI (2018, p. 499), todos os incisos do artigo 51 do CDC se aplicam a relação adquirente-consumidor e loteador-fornecedor, fazendo o doutrinador somente uma ressalva em relação ao inc. III o qual veda a transferência de responsabilidade a terceiros.

Segundo o AMADEI após a vistoria e aceitação dos órgãos públicos em relação às obras do loteado, não há mais responsabilidade do Loteador e sim do Poder Público que aprovou as obras.

A posição de AMADEI, muito embora apresente-se ser bem sedutora e lógica, não encontra suporte em base da realidade fática e jurídica que o Brasil enfrenta atualmente.

Em relação à realidade fática, muito municípios, principalmente os de menor porte, não possuem equipe técnica com a expertise necessária para conferir com profundidade as obras dos empreendimentos imobiliários, nos quais muitos Loteadores reduzem a metragem de ruas e vielas, instalam manilhas de capitação de água pluvial abaixo das recomendadas pelas normas técnicas, bem como realizam ou se omitem na realização de obras necessárias a fim de majorar o seu lucro.

Nestas circunstâncias fáticas acima narradas, retirar das tais responsabilidades do loteador assim que as obras fossem aprovadas, geraria um enorme prejuízo para aos cofres públicos, uma vez que o Estado ficaria com o ônus das correções de vícios e defeitos da obra que foram aparecendo dentro de um prazo considerável, prazo este o qual não deveria ser inferior a 10 (dez) anos contados da aprovação final do loteamento, tomando-se por base o art. 205 do CC.

Em relação as realidade jurídica, é certo que o art. 51 do CDC como um todo, é matéria de direito público e de força cogente, logo sua aplicabilidade não poderia ser afastada em base de um ato administrativo consistente na aprovação das obras do loteamento ou de uma cláusula contratual (NUNES, 2013, p. 731).

Assim sendo, é certo que o art. 51 e seguintes do CDC de aplicam como um todo nos compromissos de compra e venda de lote resultante de parcelamento da gleba.

3.4. Da vedação a práticas abusivas

Ainda na mesma linha de entendimento do item anterior, é certo que todas as proibições constantes no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se a relação adquirente e loteador.

Contudo, algumas das práticas abusivas previstas no CDC podem também acarretar na responsabilização penal do loteador.

Conforme dispõe a redação do inciso VII artigo 39 do CDC, é vedado o fornecedor colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos competentes, ao passo que dispõe a Lei 6.766/79 no artigo 50 em seus incisos e parágrafo único, que é crime punido com pena privativa de liberdade de reclusão e multa, ato do loteador consistente em oferecer ou alienar lotes resultantes de parcelamento não registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis (AMADEI, 2018, p. 497).

Ou seja, o ato do Loteador em colocar no mercado de consumo lote sem as devidas provações do Poder Público e registro junto ao Cartório de registro de imóveis, além de ser uma prática abusiva é crime.

Pondera-se ainda que tal infração penal é promovida mediante ação pública e incondicionada, ou seja, o Ministério Público, titular da ação penal, tem o dever oferecer denúncia ao se separar com esta situação.

Desta forma, resta evidente que o legislador infraconstitucional adotou medidas eficazes de responsabilização do Loteador que visa obter lucro fácil com colocação e alienação no mercado de consumo de lotes provenientes de loteamentos clandestinos e/ou irregulares.

3.5. Da tutela coletiva em prol dos adquirentes consumidores

Antes de verticalizar aplicação da tutela coletiva em prol dos adquirentes consumidores, deve-se explanar de forma superficial a conceituação de direitos difusos, coletivos e individuais homogêneos.

Os direitos ou como preferem alguns doutrinadores interesses coletivos em sentido lato, constituem no gênero da tutela coletiva, os quais são denominados de direitos interesses transindividuais, metaindividuais ou supraindividuais.

O gênero direitos coletivos (em sentido amplo) divide-se em três espécies, sendo: difusos; coletivos (em sentido estrito); e individuais homogêneos.

A definição legal destas espécies acima nominada esta prevista nos incisos do parágrafo único do art. 81 do Código de Defesa do Consumidor, o qual passa-se a transcrever:

“I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstâncias de fato;

II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrária por uma relação jurídica base;

III - interesses ou direitos individuais homogêneos, assim entendidos os decorrentes de origem comum.”

Realizada esta conceituação legal, verifica-se que os adquirentes podem ser enquadrados como portadores de direitos coletivos em sentido estrito e como portadores de direitos individuais homogêneo, possibilitando assim a manejo do microssistema de tutela coletiva para sua proteção em face de abuso de direito praticado por loteadores ou ao mesmo pelo Poder Público.

A tutela coletiva, garante ao jurisdicionado, em especial ao adquirente do lote urbano decorrente do fracionamento da gleba, o acesso a tutela jurisdicional adequada, pois garante acesso ao processo, ampla participação, decisões com justiça e eficácia das decisões ( CINTRA, GRINOVER, DINAMARCO, 2008, p. 39/41).

Nesta esteira de efetividade da tutela coletiva, vale citar a visão doutrinária de Daniel Amorim Assumpção Neves (2016, p. 40/41):

“Fazendo uma analogia, valer-se da tutela individual para a proteção de um direito transindividual e o mesmo que exigir que a parte esvazie uma piscina com um garfo a tarefa, naturalmente, será impossível de ser cumprida.

No direito individual - homogêneo ou indisponível de determinados sujeitos - disponibiliza-se uma colher para a parte esvaziar a mesma piscina. Será difícil, trabalhoso, cansativo e demorado, mas a tarefa pode ser cumprida. Aplicar a tutela coletiva nesses direitos e permitir que a parte abra o ralo da piscina, o que fara com que agua escoe de maneira mais rápida e eficaz, obtendo-se o esvaziamento da piscina em menor tempo, com menos esforço e de forma mais eficiente.”

Desta forma resta evidente os benefícios da tutela coletiva em prol dos adquirentes de lotes, seja para anular cláusulas abusivas dos compromissos de compra e venda de adesão, seja para obrigar os loteadores a realizarem algum tipo de benfeitoria necessária ao empreendimento imobiliário ou ainda para indenizar os adquirentes em razão de eventuais danos sofridos de forma coletiva.

3.5.1. Da possibilidade de ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público

Segundo a Corte Cidadã (STJ) o “Ministério Público tem legitimidade ativa para a propositura de ação civil pública destinada à defesa de direitos individuais homogêneos de consumidores, ainda que disponíveis, pois se está diante de legitimação voltada à promoção de valores e objetivos definidos pelo próprio Estado” (REsp 1254428/MG), ou seja, o “parquet” detém a legitimidade ativa para propor demandas coletivas em prol de adquirentes de lotes.

Dentro desta esfera de proteção de tutela ministerial de direitos privados, é certo que o Ministério Público tem o poder-dever de promover as devidas ações civis públicas em face de loteamentos irregulares ou clandestinos, inclusive para que haja pagamento de indenização aos adquirentes, conforme ficou consignado no julgamento do REsp 743678.

Os principais motivos que legitimam Ministério Público na postulação de indenização em prol dos adquirentes, em meio ao processo coletivo, como reconhecidos pelo STJ, são: A) prerrogativa ministerial atribuída pelo art. 1º, inc. VI da Lei da Ação Civil Pública; B) os direitos em discussão, no que tange ao pedido de indenização, transbordam o caráter puramente patrimonial, na medida que estão em jogo a moradia, a saúde e o saneamento básico dos adquirentes e, além disso, valores estéticos, ambientais e paisagísticos do Munícipio; e C) os adquirentes dos lotes irregulares, revestem-se da qualidade de consumidor, devendo estes serem tutelados coletivamente pelo MP na forma dos art. 81, parágrafo único, inc. III e 82, inc. I, ambos do Código de Defesa do Consumidor (NOGUEIRA, 2017).

Assim sendo, fica claro que em Comarca menores, deve o Ministério Público bem desempenhar a sua função de guardião da sociedade, promovendo as devidas ações civis públicas para proteção e eventual ressarcimento de adquirentes.

Conclusão

A necessidade de ocupar o solo e ali estabelecer sua moradia acompanha a humanidade desde o período mesolítico quando homem deixou de ser nômade e passou ser sedentário passando a semear a terra e cultivar animais domésticos.

No brasil, como exposto neste trabalho normatividade inicial da ocupação da terra deu-se com a Lei 601/1850 (Lei de terras) a qual transformou a terra em um produto, colocando esta no mercado. A regulamentação, voltada ao adquirente da terra, começou a ser disciplinada com o Decreto Lei 58/73 o qual tornava os compromissos de compra e venda do lote adquirido a prazo como um contrato irretratável. Vindo após a atual legislação de parcelamento de solo (Lei 6.766/79) a qual trouxe em sua redação legal mecanismos que possibilitavam uma maior proteção ao adquirente e impunham determinações aos loteadores a fim de implantarem as benfeitorias necessárias para o processo de urbanização e divisão da gleba em lote.

Deste o decreto lei 58/73 o adquirente já era visto pela legislação pátria como parte hipossuficiente do negócio jurídico, merecendo assim uma especial proteção por parte do Estado de forma a impedir o abuso de direito de loteadores que somente visavam lucro. Esta necessidade de proteção com o advento da Lei 6.766/79 ganhou mais força, uma vez tal legislação trouxe mecanismos e institutos para o próprio adquirente combater mora do loteador na implantação das benfeitorias necessárias para o correto parcelamento da gleba atendendo os critérios de urbanização e os princípios constitucionais.

Em relação a aplicabilidade da legislação consumerista com forma de regular a relação adquirente e loteador não há qualquer dúvida sobre sua aplicação, uma vez que a definição legal de fornecedor e consumidor se aplicam perfeitamente as figuras do loteador e adquirente, sendo ainda o CDC expresso em prever que bens imóveis podem ser tidos como produto em uma relação de consumo.

Desta forma, realizando um diálogo das fontes entre a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79) e o CDC, é certo que há uma forte proteção normativa do adquirente do lote urbano resultante do parcelamento da gleba, possibilitando inclusive a aplicação do microssistema de tutela coletiva pelo Ministério Público e outros legitimados a fim de promover a defesa dos direitos (ainda que patrimoniais) dos adquirentes.

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