Nosso time de advogado imobiliário tem visto na maioria das vezes em que o comprador opta por entregar o imóvel à construtora, seja por meio de distrato junto a construtora ou pela dissolução contratual por demora na entrega do imóvel.
Certamente, no instante em que o comprador opta pela desistência de compra de imóvel, ou seja, busca devolver o imóvel e receber um preço razoável pela dissolução contratual. Em seguida, a construtora, simplesmente, busca aplicar abatimento exorbitante do que já foi amortizado pelo imóvel, chegando às vezes até mesmo em liquidação negativa – o que é um contra-senso – em sua operação de rescisão.
Sem dúvida, agindo assim a construtora, quando da solicitação de distrato de contrato ou rescisão contratual, estabelece obrigação assaz onerosa ao comprador.
Desse modo, se deseja concretizar Distrato junto a construtora ou provocar o cancelamento de negócio de compra e venda de imóvel por atraso na entrega da obra? Confira adiante as consequências sobre a desistência de compra de imóvel e quais são os seus direitos.
Aliás, o escritório de advocacia Griebeler & Mendonça possui quadro de advogado especialista em Direito Imobiliário e ação de construtora prontos para lhe acudir, constantemente buscando resolver a sua situação da forma mais ligeira e juntamente com melhor benefício econômico.
Qual a Diferença entre Distrato e Rescisão Contratual?
Uma das formas de se dissolver um contrato é através do distrato ou rescisão contratual, que nada mais é que encerrar o contrato de compra e venda antes estabelecido.
Por exemplo, na nossa narrativa existem duas possibilidades: 1) o distrato de contrato junto a construtora; ou 2) a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com a construtora. Portanto, para se determinar qual circunstância é a mais adequada para a sua, tudo vai resultar do que ocorreu no fato em específico.
A considerar, a determinação de fechar um negócio pode se dar de várias formas, não unicamente por inadimplemento contratual de uma ou das partes, como também por deliberação própria de uma das partes ou por consentimento recíproco, sem que ocorra indispensavelmente o inadimplemento contratual.
Dessa maneira, entenda a seguir quais as diferenças existentes entre o distrato junto a construtora e a rescisão de contrato de imóvel. Essa diferença é essencial exatamente para se delimitar quais direitos o comprador terá ao final, para fins da efetivação dos cálculos de rescisão contratual. Isto é, que realmente o comprador terá direito de receber pela cessação do contrato de compra e venda de imóvel.
DO DISTRATO
Em princípio o Distrato pode se efetivar por simples vontade das partes ou de somente uma delas, podendo ser efetivado mesmo que não ocorra inadimplemento contratual.
O distrato para o caso em análise, pode ser definido através de várias nomenclaturas, como por exemplo: distrato de incorporação imobiliária, distrato de apartamento, distrato de imóvel comprado na planta, distrato com a construtora, entre outros.
Dessa maneira, o distrato de contrato de imóvel ele ocorre basicamente de duas formas, uma pelo consentimento entre as partes, ou seja, por mútuo acordo, mas também pode ocorrer por vontade de uma das partes, que pode ser chamado de resilição unilateral.
Em suma, os principais motivos que levam à desistência de compra de imóvel, são as seguintes:
-
- reajuste do saldo devedor;
- desemprego;
- falta de interesse em manter o contrato;
- entre outras.
No entanto, essencial esclarecermos que inexiste obrigatoriedade de apresentar um motivo para que o comprador promova o distrato com a construtora, objetivando a devolução do imóvel.
da rescisão contratual
Agora, a rescisão de contrato imobiliário (situação tratada aqui), ocorre quando há inadimplemento contratual por alguma das partes. Ou seja, quando ocorre o descumprimento de cláusula prevista no contrato.
Por exemplo, como nos casos de rescisão do contrato por culpa da construtora que atrasou a entrega da obra, posto que gera a devolução imediata e integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros e, se cabível, indenizações aplicadas ao caso.
Quais os meus Direitos no Distrato com a Construtora?
Ao objetivo, insta destacar sobre os direitos do adquirente para o fato de distrato de contrato de imóvel com a construtora, isto é, acaso, por arbítrio próprio, decide não mais manter o contrato de compra e venda de imóvel.
Inesperadamente, acaso o adquirente opta por ocasionar o distrato unilateral de compra e venda de imóvel comprado na planta, aí é que começam seus problemas, porquanto, as construtoras, objetivando se enriquecer indevidamente em face de seus clientes, procuram aplicar colossal perda em face destes, algumas vezes chegado até 100% da importância paga, o que é um absurdo e nítida prática abusiva.
Diante disso, nasce a urgência de estar atendo à todos os termos e cláusulas previstos em contrato e o que determina o ordenamento jurídico nacional sobre esse tipo de circunstância, porque caso o adquirente formalize junto a construtora qualquer instrumento sobre o distrato de apartamento na planta e, em seguida, se arrependa, sua situação pode se complicar.
Provavelmente, caso adquirente assine termo de distrato e, depois, descubra que poderia ter sido reembolsado em uma quantia bem superior que o dado pela construtora, dificilmente conseguirá virar essa condição, uma vez que a construtora terá em mãos instrumento que comprova consentimento sobre preço pago à título de ressarcimento pelo distrato contratual.
Por certo, essencial, antes de formalizar algum instrumento sobre a restituição da compra do imóvel, compreender precisamente os limites de seu direito e, por claro, se consegue através de uma análise aprofundada sobre as cláusulas do contrato e o que preconiza o ordenamento jurídico pátrio.
Além disso, insta registrar que para os casos de distrato de compra e venda de imóvel com a construtora, a superioridade dos tribunais pátrios entendem que percentual de reserva razoável, para o fato de desistência de compra de imóvel pelo comprador antes do seu recebimento, seria unicamente de 10% (dez por cento) do que foi verdadeiramente amortizado.
Rescisão por Atraso na Entrega da Obra pela Construtora. Quais são os meus direitos?
Decerto, decorrido o prazo de previsão de entrega da obra + o prazo de carência, ultimada estará a mora da construtora junto a entrega da unidade habitacional, nascendo, a partir daí para o comprador o direito de exigir em juízo a rescisão do contrato de compra e venda + o reembolso de tudo que pagou durante a vigência do contrato, devidamente corrigido monetariamente e com juros, além de poder brigar pelas as indenizações cabíveis ao fato e multas contratuais.
Assim, o rompimento de contrato de compra e venda de imóvel nada mais é que a forma de por término ao contrato, pelo motivo de lesão contratual, que no acontecimento é a demora na entrega de imóvel pela construtora. Dessa maneira, a consequência da rescisão do contrato é exatamente a de por término ao negócio jurídico antes entabulado, voltando às partes ao status quo ante, por certo cabível a devolução de tudo que foi quitado devidamente atualizado.
A considerar, preconiza a jurisprudência pátria que, tratando-se de rescisão contratual, em que a construtora é a culpada, devido ao atraso na entrega da obra, impera-se que a restituição das parcelas pagas sejam vertidas ao comprador de forma integral e em fração única.
Construtora Deve Pagar Indenização por Lucros Cessantes por Atraso na Entrega de Imóvel
Outrossim, o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, à título de aluguéis, tendo em vista que deixaram de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido.
Ou seja, comprovado o inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel pela construtora, os lucros cessantes são presumidos, uma vez que o comprador ficou impossibilitado de usufruir do imóvel durante o tempo em que a construtora permaneceu em mora.
Por isso, inexiste necessidade do comprador em comprovar a intenção de locar seu imóvel futuramente, pois o simples fato de ocorrer o atraso na entrega do seu empreendimento é fator determinante para que os lucros cessantes sejam devidos, uma vez que foi privado no uso do bem.
Assim sendo, a indenização por lucros cessantes, confere ao comprador pleitear aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, o que na maioria das vezes representa algo em torno de 0,8% do valor atualizado do imóvel.
Então imaginemos o seguinte caso: um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), ocorrendo atraso de 12 (doze) meses e, os lucros cessantes sendo aplicados no valor de R$ 8.000,00 por mês de atraso, o valor total da indenização seria de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), isso sem contar com a correção monetária e os juros devidos.
Aplicação de Multa Rescisória em face da Construtora por Atraso na Entrega de Imóvel (Cláusula Penal)
Além do mais, sabendo que o atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta inadimplemento contratual por parte da construtora, cabível nesse caso a aplicação de multa rescisória em face da mesma.
Ou seja, estando o contrato de compra e venda sendo rescindido em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado, rescisão por culpa da construtora, cabível a condenação da construtora ao pagamento de multa rescisória prevista em contrato.
Geralmente a multa rescisória ou cláusula penal, é fixada em contrato num percentual fixo de 30% calculado sobre valor total do contrato, só para exemplificar, caso valor do contrato seja de R$ 100.000,00 (cem mil reais), aplicando valor da multa rescisória, a construtora deveria arcar com valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), isso somente à título de multa pela rescisão contratual.
