Infelizmente, o país e toda a humanidade passam por momentos imprevisíveis na área econômica, o que tem provocado inúmeros reflexos nos diversos setores da economia e, entre eles, o vinculado ao setor comercial.

Diante disso, inúmeros instrumentos normativos foram aplicados nos diversos níveis, em caráter emergencial, como forma de frear a disseminação do vírus da pandemia do Covid-19 (Coronavírus), tendo como efeito inesperado o consequente fechamento ou redução das atividades comerciais, tidas como não essenciais, com a finalidade de se tentar evitar aglomeração de pessoas e o crescimento deste referido vírus.

Após a edição das medidas adotadas pelos diversos níveis governamentais, veio a discussão de como seria o comportamento do locatário, cuja contraprestação principal é o pagamento mensal dos alugueres, em decorrência do fechamento de seu estabelecimento e da privação do exercício de sua atividade.

As contas dos referidos locatários estariam autorizadas a serem inadimplidas em decorrência da perda da capacidade de pagamento por ausência de receita?

Na presente situação, entende-se que, diante dos fatores externos provocados pela pandemia que assola o mundo e, também, dos prejuízos resultantes dessa situação, causados em decorrência de claro caso fortuito ou de força maior, existem quatro possibilidades à disposição do locatário.

A  primeira é entendida como mais drástica, que seria a desoneração da obrigação principal, a que está vinculado por força do art. 393 do Código Civil Brasileiro.

O segundo caminho, em decorrência da situação extraordinária e imprevista, seria pleitear a resolução do contrato, em observância ao art. 478 do Código Civil Brasileiro (teoria da oneração excessiva).

A resolução se justificaria, pois deve-se destacar que, diante da situação de existência de um contrato de locação que é de execução continuada ou diferida, em que haja a hipótese da prestação se tornar excessivamente onerosa e com extrema desvantagem para o locatário, estará o mesmo autorizado a pedir a resolução de seu contrato.

A última hipótese refere-se ao fato de que, diante da inexistência do desejo do locatário em se desfazer de seu contrato, poderá ele buscar a negociação extrajudicial, mediante conciliação ou mediação, visando a redução ou desconto no valor do aluguel, devido ter se tornado excessivamente onerosa a obrigação, como possibilita o art. 480 do Código Civil Brasileiro e, também, o art. 18 da Lei 8.245/91 (Lei do inquilinato).

Tal situação independe da eventual previsão contratual em sentindo contrário.

Logo, não ocorrendo mútuo consentimento, também será possível, diante do motivo imprevisível e da desproporção do valor da prestação, a  judicialização da questão, ocasião em que poderá o locatário buscar, junto ao Poder Judiciário, a revisão da prestação devida, como autorizado pelo art. 317 do Código Civil Brasileiro (teoria da imprevisão).

Diante dos diversos caminhos acima mencionados, a melhor orientação é que a alternativa mais adequada será a do “bom senso”.

Embora existam brechas jurídicas que permitam até mesmo as medidas mais extremadas, é de bom tom evitar e se prevenir litígios, uma vez que todos os envolvidos, mesmo aqueles cujo risco no negócio jurídico é maior, sofrem as consequências da imprevisão.

Nos contratos, o dever de cooperação é também um princípio de suma importância, pois a “humanização” obtida pelo diálogo pode resolver melhor a questão e com menores desgastes.

Portanto, o ideal é se buscar uma boa orientação preventiva, que fará a diferença para dirimir a questão e, também, para permitir que todos possam sair ilesos.