A usucapião muitas vezes é vista com maus olhos por quem se perde a propriedade, mas se assim não fosse, ocasionariam muitos abandonos sem consequência, o que derivam em diversos problemas sociais, principalmente na saúde humana. Sua natureza jurídica está relacionada com o ânimo de ser proprietário de algo. O outro viés vem de preceitos constitucionais, melhor dizendo, dar a função social ao bem que lhe é adequada.
Ela existe em várias modalidades, tanto em bem móveis, quanto imóveis. E mais, são necessários requisitos para poder alegá-la em juízo, dentre eles fatores como tempo determinado, posse contínua e incontestada. Logo abaixo, tratarei de algumas destas modalidades.
Trabalhando mais com as hipóteses de usucapião de bem imóvel, é necessária fazer uma grande ressalva. A usucapião não se aplica a bem imóveis pertencentes ao poder público. Daí advém o requisito de coisa hábil para usucapir. Porém, há uma corrente minoritária que entende ser possível, onde se realiza uma interpretação sistemática da Constituição como um todo, como foi abordado em um artigo em minha página pessoal aqui no jus. (Se houver maior interesse de sua parte pesquise por Matheus Pedrosa aqui no Jus).
Voltando ao assunto principal deste artigo, a usucapião é um direito originário de propriedade. Quem a alega, recebe o imóvel cru, sem encargos passados. É como se ele começasse a existir a partir de agora, sem passado obscuro, se for este o caso.
O Código Civil brasileiro destaca determinados requisitos, inclusive ressaltando preceitos constitucionais. São requisitos necessários: a coisa hábil ou suscetível de usucapião, posse do imóvel, mansa, pacífica e contínua.
Pense um pouco. Se uma pessoa dona de um imóvel verificar que seu direito de propriedade está sendo ameaçado por outrem, espera-se que tome uma atitude para poder dispersá-la. É exatamente neste sentido a previsão deste requisito. E ainda, a posse tem que ser, digamos, autoritária, com ausência de mandos do proprietário ou em razão dele. Tem que ser exclusiva, sem ligação de dependência com o proprietário legítimo.
Esta posse não pode ser clandestina, precária, ou realizada mediante o emprego de violência.
A clandestinidade é no sentido de que a lei veda surpresas aos proprietários. A razão de ser da usucapião se dá pelo desleixo. Por isso a posse tem que ser visível ao proprietário, não sendo possível em caso de clandestinidade.
A precariedade da posse está ligada em ela começar com um título justo, e logo em seguida, perdê-lo, transformando em precária.
Já o emprego de violência, o Código Civil veda este meio violento como justificação para adquirir direitos. Se a posse apresentar alguns desses empecilhos, ela não será robusta e capaz de operar o efeito da usucapião.
Adentrando nas principais espécies de usucapião de bem imóvel, com seus prazos de posses delineados, temos:
a) Usucapião extraordinário
Previsto no artigo 1.238 do Código Civil, tem como requisitos a posse ininterrupta de 15 (quinze) anos, que poderá ser reduzida para 10 (dez) anos nos casos em que o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
b) Usucapião ordinário
Está prevista no artigo 1.242 do mesmo diploma legal e tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos, o justo título e a boa-fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel "ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico", nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.
c) Usucapião especial
- Rural: Art. 1.239, CC.
A usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a cinquenta hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano.
Ainda apresenta como requisito o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia.
- Urbana: Art. 1.240, CC.
Já a usucapião urbana, também denominado de pró-moradia, tem como requisitos a posse sem oposição de área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por 5 (cinco) anos ininterruptos, utilizando-a como moradia sua ou de sua família, sendo vedada a posse de qualquer outro imóvel.
d) Usucapião coletiva
O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel.
Nesta espécie ainda é necessário que a área ocupada não seja possível ser identificada de forma individual os respectivos terrenos ocupados, por isso o termo.
e) Usucapião familiar
O art. 1240-A ao Código Civil prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
E mais: Atualmente com a vigência do Código de Processo Civil de 2015 é possível a usucapião extrajudicial, quando todos os atores necessários para tal estiverem de acordo, assunto este que será abordado em artigo próprio.
Estas são as principais espécies de usucapião de bem imóvel. O objetivo da usucapião é adquirir a propriedade sobre uma coisa, quem provar que exerce a função social sobre um bem, e que o seu legítimo proprietário está apenas no desleixo para com ele, se consagrará vitorioso em uma futura ação de usucapião.
*Fonte: Código Civil e Estatuto da Cidade.
