A Convenção é um documento elaborado pela construtora no momento da constituição do condomínio. Estabelece o rateio das despesas condominiais; normatiza as assembleias e suas peculiaridades, tais como, convocação, deliberações e quórum; descreve as áreas privativas e comuns; etc.
O Regimento Interno serve para regulamentar as questões relacionadas à convivência, como por exemplo: entrega de encomendas; mudanças; uso dos elevadores; horário de silêncio; utilização dos espaços comuns (piscina, salão de festas); etc.
Há condomínios que inserem nas Convenções algumas regras inerentes ao Regimento Interno, o que NÃO é aconselhável, pois cada documento tem a sua função e, assim, deve tratar de assuntos específicos.
Além disso, uma vez que a vida em condomínio está em constante mudança, é necessário realizar alterações nas regras de convivência para que acompanhem essa dinâmica.
Contudo, se tais regras estiverem inseridas na Convenção, as respectivas alterações poderão ser impraticáveis dependendo do tamanho do condomínio, pois, para alterar este documento, a legislação prevê quórum específico de 2/3 dos proprietários (os quais devem assinar o documento de alteração com firma reconhecida em cartório), o que causará, certamente, sérios problemas.
Considerando, pois, a importância destes documentos, além de bem elaborados, deverão estar embasados na legislação vigente e na realidade do condomínio.
Alguns condomínios possuem Convenção e/ou Regimento muito antigos e, portanto, estão em desacordo com a legislação atual, ou, ainda, não estabelecem regras que, atualmente, se mostram necessárias.
Neste caso, certas providências não poderão ser tomadas, tais como:
- Elevar os juros de mora sobre cotas vencidas. O art. 1336, § 1º do Código Civil dispõe que, se a convenção não determinar o percentual destes juros, o condomínio só poderá aplicar, no máximo, 1% ao mês;
- Estabelecer um número máximo de procurações que um morador pode apresentar;
- Estipular multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial ao condômino em caso de não cumprimento, de forma reiterada, dos seus deveres para com o condomínio, conforme preconiza o art. 1337 do Código Civil;
- Destituir o síndico com maioria simples, quando comprovada a má gestão;
- Aprovar a presença de animais de estimação nas unidades (é direito dos condôminos ainda que a Convenção proíba);
- Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações utilizadas nas assembleias;
- Aplicar multa ao condômino independente de prévia advertência, dependendo da situação (exemplo: se um morador causar danos ao condomínio durante uma festa ou dirigir em alta velocidade na garagem, a multa deve ser aplicada sem advertência, pois não se justifica aguardar o cometimento destes atos novamente para que seja multado);
- Aumentar o conselho consultivo;
- Vedar o uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente (apesar de controversa, a aplicação da medida terá mais força se estiver constando na Convenção). As áreas que podem ter o uso vedado são aquelas que devem ser alugadas para utilização, tais como salão de festas e churrasqueira. As demais não podem ter o uso proibido, por exemplo, piscina ou elevadores;
- Estabelecer o quórum para a alteração do Regimento Interno.
No que tange, especificamente, à atualização/modernização do Regimento Interno, tal providência permitirá o estabelecimento ou a alteração de regras específicas de convivência no condomínio, tais como: entrada de visitantes e fornecedores; horários de uso das áreas comuns; regularidade de algumas manutenções; proibição do uso das áreas comuns por parte dos visitantes; etc.
É importante ressaltar que as disposições constantes do Regimento Interno e da Convenção não podem contrariar o que preconiza a lei.
Quorum necessário para alteração da Convenção e do Regimento Interno
A alteração da Convenção e do Regimento Interno deverá ser votada em assembléia convocada para tal finalidade. Deverá ser mencionado na convocação que o assunto a ser discutido refere-se à alteração destes documentos .
Para alterar a Convenção, é necessário o quórum de dois terços de todos os proprietários.
Com relação ao Regimento Interno, quando não houver estipulação na Convenção, o quórum é de, geralmente, maioria simples (50% mais um) dos presentes na assembléia. Tendo em vista que há divergência de entendimentos com relação a este quórum, é importante que seja estipulado pelo condomínio e inserido na Convenção, a qual deverá ser respeitada.
