No rol dos títulos executivos extrajudiciais previsto no art. 784, inciso X do Código de Processo Civil foi inserido o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva Convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas, possibilitando, assim, o protesto da dívida.
Para que seja realizado o protesto, não há necessidade de aprovação em assembleia ou alteração da Convenção do Condomínio, uma vez que o protesto decorre diretamente da lei.
Contudo, é necessário que todos os valores que serão objeto de protesto tenham por base a aprovação da despesa nas assembleias condominiais, segundo determina o art. 1.350 do Código Civil.
Os documentos a serem apresentados no cartório para protestar a dívida condominial são:
- Cópia da Convenção de Condomínio;
- Cópia da certidão do imóvel (art. 167 da Lei 6.015/73 – figurando o nome do devedor como titular de direito real sobre o bem);
- Cópia da ata da assembléia que elegeu o síndico atual;
- Cópia da ata da assembléia que estabeleceu o valor da cota;
- Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa.
A vantagem do protesto é a possibilidade de se obter a quitação do débito sem a necessidade de ingressar no Judiciário. Além disso, não há despesa alguma para o condomínio.
Orienta-se, porém, protestar um valor que seja possível ao devedor pagar, ou seja, duas ou no máximo três cotas condominiais.
É importante se atentar ao nome que será levado a protesto. A responsabilidade pelo pagamento do condomínio é do proprietário e não do inquilino, por exemplo. Caso o protesto seja realizado de forma equivocada, o condomínio poderá sofrer uma ação judicial para pagar em dobro o valor indevidamente cobrado e, ainda, indenização por danos morais.
Diante deste risco, mesmo não havendo necessidade de discutir a questão em assembléia (pois o protesto é previsto em lei), orienta-se a dividir essa decisão com os condôminos, definindo, inclusive, a partir de quanto tempo após o atraso o nome do devedor será levado a protesto.
Sugere-se, também, que conste no boleto de pagamento mensal da cota condominial o aviso que está passível de protesto. Assim, ao ser notificado pelo cartório de protesto, o condômino não poderá alegar desconhecimento.
Atenção:
É de suma importância manter o cadastro de moradores e de condôminos em dia, especificando quem é inquilino e quem é proprietário, pois apenas este é quem possui responsabilidade pelo pagamento do condomínio.
Além disso, o nome do morador da unidade devedora pode não constar na matrícula do imóvel, pois, neste caso, a aquisição do bem ocorreu através do denominado contrato de gaveta, não havendo a devida regularização da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Assim, para evitar cobranças indevidas, o condomínio deve manter atualizada a informação sobre a relação existente entre o morador e o imóvel (se é inquilino, proprietário, possuidor) e, em se tratando de contrato de gaveta, se possível, solicitar a cópia do instrumento de compra e venda para arquivo.
