Imaginem a seguinte situação: você adquire um imóvel em condomínio e, após comprá-lo e passar para o seu nome, recebe uma cobrança de mais de um ano de taxa condominial atrasada, mesmo o vendedor lhe garantindo que lhe entregaria o bem livre e desembaraçado de ônus e dívidas. Quem paga?
Resposta rápida: as dívidas são cobradas do atual proprietário. Isso porquê, as dívidas de condomínio, assim como dívidas de IPTU (com exceção da alienação em hasta pública), são consideradas obrigações propter rem, ligadas diretamente ao imóvel. Assim, mesmo que as dívidas sejam anteriores a aquisição da propriedade, elas acompanham a mesma, sendo cobradas sempre do atual proprietário, respondendo o bem pelas dívidas em caso de inadimplência deste. Tudo isso está previsto no art. 1.345 do Código Civil, que prevê:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
O que fazer nesses casos, quando surpreendido por uma dívida desconhecida, logo após a aquisição do bem imóvel? Existem alguns caminhos.
Em primeiro lugar, cabe analisar se a aquisição foi intermediada por corretor autônomo ou imobiliária. Caso tenha sido intermediada, poderá ser proposta ação contra os mesmos requerendo indenização pelo valor da dívida, caso o adquirente pague a mesma.
A base para tal entendimento está no art. 723 do Código Civil, que prevê:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
É obrigação do corretor e/ou da Imobiliária que intermedia o negócio se certificar das dívidas que recaiam sobre o bem, especialmente dívidas de IPTU e de condomínio, que podem inclusive levar a perda do bem recém adquirido (contra tais dívidas não pode sequer ser oposta a exceção de bem de família).
Ainda no caso de intermediação por Imobiliária, pode ser aplicado também o Código de Defesa do Consumidor, que é mais amplo ainda, e que prevê em seu art. 14:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Em ambos os casos, essa é uma das possibilidades para se ter ressarcido o prejuízo. Mas existe ainda o principal responsável: o vendedor.
Nessa ocasião também é possível propor uma ação de regresso contra a pessoa que vendeu o imóvel, cobrando do vendedor o valor da dívida e demais encargos, todos devidamente atualizados.
De toda forma, é importante ressaltar que apesar de haver as opções acima para reaver o prejuízo, a dívida das taxas condominiais em atraso ainda será cobrada do atual proprietário independente do resultado de outras ações, recomendando-se o pagamento da mesma o quanto antes para evitar o acúmulo dos juros, multas e encargos.
De forma sucinta, recomenda-se a obtenção do termo de quitação de débitos sempre que se adquirir um imóvel em condomínio e, caso seja tarde demais para tal medida, quitar primeiro eventuais débitos para depois propor eventual ação contra o vendedor e corretor/imobiliária participantes da negociação, de forma a se minimizar ao máximo o prejuízo sofrido.
Espero ter ajudado, mesmo que de forma superficial, esclarecer alguns aspectos sobre o tema.
Fraternais abraços.
