Reza o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, modificada pelo CPC/2015 que o procedimento da Usucapião Extrajudicial deverá ser requerido através de Advogado ao Cartório do Registro de Imóveis instruído, dentre outras coisas, com a ATA NOTARIAL lavrada pelo Tabelião de Notas. A Ata é documento de nuclear importância no procedimento, posto que carregada da Fé Pública do Tabelião de Notas.
Para que serve a Ata Notarial?
No procedimento extrajudicial a Ata Notarial terá função de atestar a posse do requerente, de forma a identificar se de fato ela tem os requisitos que permitirão a regularização através da Usucapião Extrajudicial. A Ata Notarial é um elemento não exigido na Usucapião veiculada no tradicional processo judicial de Usucapião.
É bom compreender que são dois caminhos (judicial x extrajudicial) para chegar no mesmo resultado comum (regularização no RGI via usucapião) desde que preenchidos os requisitos exigidos em lei para a configuração do instituto.
Onde fazer a Ata Notarial?
A Ata Notarial deve ser feita no Tabelionato de Notas da região do imóvel, como reza o Provimento CNJ 65/2017 (e certamente os regramentos locais das Corregedorias Gerais da Justiça, de competência Estadual, que não devem contrariar a regra matriz egressa do CNJ).
É importante observar que outras Atas Notariais que não necessariamente reclamem a diligência/visita do Oficial até o local poderão ser realizadas, como por exemplo Atas Notariais para colheita de depoimento.
Quanto custa a Ata Notarial?
O preço da Ata Notarial está regulado por Portaria editada e atualizada anualmente pela Corregedoria da Justiça de cada Estado. As regras que balizam a cobrança dos emolumentos de todos os atos cartorários (e não só a Ata Notarial) estão na Lei Federal 10.169/2000.
Ela é mesmo obrigatória no procedimento?
Sim, a Ata Notarial, como se disse acima, é obrigatória para o procedimento EXTRAJUDICIAL de Usucapião (onde não há processo judicial e tudo tramita inteiramente perante o Cartório de Notas e, posteriormente, no Cartório do Registro de Imóveis, com assistência de Advogado).
Sem a Ata Notarial o procedimento não se completa, por absoluta inobservância do requisito legal, como já teve oportunidade de assinalar o TJSP algumas vezes ( 1002887-04.2018.8.26.0100, j. em 12/03/2018 e 1114209-92.2019.8.26.0100, j. em 05/02/2020, p.ex.), sempre com muito acerto.
Preciso de Advogado para pedir a preparação da Ata Notarial?
Não precisa de Advogado, porém, a experiência demonstra que a consulta ao Especialista antes mesmo do ingresso no imóvel, de eventual aquisição da posse, edificações, benfeitorias, a preparação de todo o contexto probatório etc - pode ser incisivo e fazer toda a diferença para o sucesso da regularização imobiliária baseada em Usucapião - porque, de fato, esse é um procedimento onde a produção de provas é essencial para o convencimento, seja do Juiz, seja do Tabelião e do Registrador.
Só há sucesso se for cabalmente demonstrado o animus domini do requerente, além do preenchimento dos demais requisitos exigidos por Lei para a modalidade de Usucapião pretendida.
Na Usucapião Extrajudicial bastará apenas uma Ata Notarial?
Tecnicamente uma Ata Notarial bastará para o procedimento, porém, também como já se disse acima, a depender das particularidades do caso concreto, outras poderão ser necessárias ou até mesmo recomendáveis. Tudo depende do exame do caso concreto e do conhecimento do Advogado que assiste o caso, não sendo demais lembrar que a insuficiência de documentos de modo a gerar dúvidas, imprecisões ou incertezas ao Registrador poderá ser objeto de procedimento de Justificação Administrativa (art. 17 do Provimento CNJ 65/2017).
Minha Ata Notarial pode não servir para a Usucapião Extrajudicial?
É importante deixar claro que a obrigação do Tabelião de Notas, em sede de Ata Notarial, desde que preenchidos os requisitos legais (como o pagamento dos emolumentos e a observância da territorialidade, p.ex.) é meramente a de "fotografar" o contexto, entabulando todas as suas percepções no documento gerado. Me refiro a "fotografar" metaforicamente, já que na verdade, em sede de Ata Notarial o Tabelião pode lançar mão de diversos aparatos tecnológicos, sendo as câmeras fotográficas apenas uma delas que o auxiliará na percepção dos detalhes, das sensações.
Significa dizer que não deve haver interferência nos sentidos do Tabelião que serão voltados a perceber, observar e aquilitar no instrumento público notarial todos os fatos que evidenciem a posse qualificada do requerente - se é que de fato eles existam.
Não deve, portanto, o Requerente iludir-se achando que pelo fato de ter feito o pedido, e pago o valor dos emolumentos o Tabelião tem que colocar na Ata Notarial tudo que ele, requerente deseja, do modo que deseja - sendo o seu pedido e pagamento GARANTIAS de que o retrato produzido pelo Notário atenda suas expectativas: o Tabelião aqui tem mera obrigação de diligenciar ao local, observadas as normas do serviço. Se lá chegar e nada constatar ou constatar fatos que não agradem à intenção do Requerente, PACIÊNCIA, pois o Oficial não está mesmo vinculado ao resultado final favorável ao pretendente da Usucapião.
Evidencia-se com isso a importância da análise prévia do Advogado Especialista do caso proposto.
O Notário, embora conselheiro, não fornece assessoria jurídica - função exclusiva do Advogado, que especialmente aqui tem compromisso com seu cliente e age em favor e na defesa dos interesses deste.
O Tabelião vela sempre pela observância das normas legais, mantendo sempre hígida a sua IMPARCIALIDADE: não tem qualquer obrigação de entregar a Ata com o retrato desejado pelos olhos do requerente (e nem do Advogado) mas apenas aquilo que ele vê, se alguma coisa efetivamente constatar e perceber. Nada além disso.
Quantas são as etapas para regularizar o imóvel através da Usucapião Extrajudicial?
Depois da Ata Notarial realizada, o Advogado responsável pelo procedimento deve requerer por escrito ao Cartório do RGI o reconhecimento e registro da Usucapião Extrajudicial em favor do Usucapiente, sendo certo que dentro do Cartório do RGI que de fato o procedimento tramitará na sua essencialidade, havendo exame completo da documentação ofertada, notificações e intimações e todas as demais etapas de qualificação registral propostas tanto pela Lei de Registros Públicos quanto, especificamente, pelo Provimento CNJ 65/2017 e Provimentos Estaduais aplicáveis.
A Usucapião Extrajudicial eu realizo em qualquer Cartório?
A Usucapião Extrajudicial deve tramitar, como se disse, através da assistência obrigatória de Advogado, no Cartório do RGI responsável pelos assentos do imóvel pretendido, de acordo com a circunscrição geográfica e divisão posta pela Corregedoria da Justiça.
