Os operadores do direito das mais diversas esferas de concepção, não raras vezes, vivenciam profundas transformações nos entendimentos jurisprudenciais como corolário das alterações no cenário em que se encontra a sociedade, seja econômico, cultural ou afins, com o desafio de tornar a prestação jurisdicional o mais compatível possível com a atual realidade1.
Não poderia ser diferente, portanto, o que temos observado em relação ao estado de calamidade pública decorrente da pandemia do novo coronavírus (causador da COVID-19), decretado em âmbito nacional no dia 20 de março de 2020, através do Decreto Legislativo nº 06 de 2020.
Medidas de prevenção estão sendo adotadas, que devem contar com a adesão da sociedade, tais como o isolamento social, elementar para a compreensão do que se pretende veicular pelo presente estudo.
Sem querer adentrar no mérito de o descumprimento das medidas de isolamento social serem ilegais ou meramente imorais, dada a polêmica do assunto, certo é que a atual conjuntura tem gerado reflexos na aplicação da lei civil para a solução de conflitos entre particulares, como o que iremos abordar nesta oportunidade, sobre as Ações de Despejo.
Estabelece a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), no §1º do artigo 59, nove hipóteses em que poderá o magistrado conceder ordem liminar para desocupação do imóvel, objeto do contrato de locação. São elas:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que nãopossam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou,podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) “.
Devemos nos atentar, a este ponto, que as situações contempladas pelo dispositivo supratranscrito versam, precipuamente, sobre matérias que o Poder Judiciário tem evitado analisar com rigor2, considerando o atual estado de calamidade, onde milhões de brasileiros encontram-se desempregados3.
Entretanto, ao mesmo passo em que estão sendo evitadas concessões de liminares nas hipóteses legais, recentíssimo posicionamento judicial criou precedente contemplando circunstância excepcional, amparando os condôminos que experimentam risco a boa convivência decorrente do descumprimento das medidas de isolamento social.
É o que ocorreu com o julgamento da Ação de Despejo, com pedido liminar, número 1003154-24.2020.8.26.0223, em trâmite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Guarujá/SP. No caso, o D. Magistrado considerou estarem presentes elementos autorizadores da concessão da medida de urgência através da aplicação dos requisitos previstos no Código de Processo Civil, quais sejam a probabilidade do direito e o perigo de dano (art. 300, caput, CPC).
Apurou-se, nos autos da ação mencionada, que os locatários de unidade residencial, localizada em um condomínio na cidade de Guarujá/SP, estariam usufruindo de áreas comuns desativadas (como medida de enfrentamento a propagação do novo coronavírus), bem como utilizando som em volume superior ao permitido e em horários inconvenientes.
Desse modo, demonstrou-se a probabilidade do direito, já que configurada hipótese de comportamento antissocial por parte do condômino. Sobre esse fenômeno, assim estabelece o Código Civil:
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
Por corolário lógico, evidenciou-se a presença do outro requisito geral para a concessão da tutela de urgência, qual seja o perigo na demora. Decorrência da interpretação conjunta da Lei dos Condomínios (nº 4.591/64), do Código Civil e da jurisprudência predominante nos Tribunais, o proprietário responderá pelas multas a que deu causa o locatário (possuidor direto), podendo ser acionado como responsável solidário4.
Valiosa lição encontra-se no magistério de VENOSA (2014, p. 297), em relação ao cabimento de medida liminar em Ação de Despejo nas hipóteses não previstas pelo art. 59 da Lei do Inquilinato. À luz do antigo Código de Processo Civil de 1.973, assim nos ensina o eminente jurista:
A maior dúvida era saber se nas relações locatícias a liminar de desocupação, quando se tratar de despejo, somente pode ser deferida nos casos elencados ou se pode ser aplicada a norma do art. 273. Não deve pairar dúvida que nas hipóteses diversas de despejo, na multitude de situações que podem ocorrer nas outras ações derivadas da relação ex locato, tais como consignatórias, revisionais, renovatórias, indenizatórias por danos no imóvel etc., a nova norma pode ter aplicação dentro do princípio integrativo que desempenha o Código de Processo Civil, mercê da disposição do art. 79 da Lei. Como o art. 59 em testilha, porém, é específico e restritivo quanto a determinadas ações de desejo de forma exclusiva, merece prosperar o entendimento segundo o qual apenas nessas hipóteses do parágrafo primeiro é possível a liminar de desocupação, que se traduz em antecipação de tutela. Ainda mais porque nessas hipóteses o legislador inquilinário estabeleceu a caução expressamente no valor equivalente a três meses de aluguel. Segue-se o princípio pelo qual a norma especial derroga a geral. Leva-se em conta, também, o microssistema que representa a lei inquilinária no nosso ordenamento. (...)
De qualquer modo, em Direito nunca há que fazer afirmações peremptórias.
Situações existirão nas quais a antecipação de tutela de linha geral, estabelecida no estatuto processual, possa ou deva ser concedida, dentro do seus pressupostos.5
Estaríamos diante, portanto, de circunstância em que o Judiciário não deixou de amparar pretensão do requerente, uma vez demonstrada a presença dos requisitos autorizadores de seu pleito, face a inexistência de norma específica regulando a situação.
Trata-se, em verdade, de autêntico exercício da analogia como meio de suprimento das lacunas legislativas. Por óbvio, como seria inconcebível ao legislador abordar todas as possibilidades de conflitos de interesses, sobretudo entre particulares, que pudessem emergir em cenários como o que enfrentamos atualmente – de calamidade pública causada por uma pandemia declarada a nível mundial – a decisão, apesar de sujeita a recurso (e eventual reforma), é exemplar e deve entabular uma onda de similares em todo Brasil.
CONCLUSÃO
Restou evidenciado, nas linhas gerais traçadas pelo presente estudo, que os requisitos para a concessão da medida de urgência em Ações de Despejo podem consistir na demonstração de reiterados comportamentos antissociais, pautados pelo descumprimento do isolamento, por parte do locatário (probabilidade do direito), aliada a articulação de fundamentos que corroborem o prejuízo a ser experimentado pelo locador, proprietário, diante do desatendimento das advertências emitidas pelo condomínio (perigo na demora).
Cabe esclarecer, finalmente, que a pesquisa se prestou a demonstrar a possibilidade – que poderá passar a ser recorrente – de o descumprimento das medidas de isolamento social justificarem a concessão de medida liminar em Ações de Despejo. Não exclui, portanto, o entendimento de que o próprio condomínio deteria legitimidade para promover ação visando a exclusão do condômino antissocial6, pelos mesmos fundamentos, atentando-se para as peculiaridades em razão do negócio jurídico de locação envolvido.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº. 8.245, de 180 de Outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm> Acesso em: 03/06/2020.
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm> Acesso em: 03/06/2020.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 254520/PR. Relator: Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma. Data de Julgamento: 17 out. 2000. Disponível em: <https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/inteiroteor/?num_registro=200000337447&dt_publicacao=18/12/2000>. Acesso em: 03/06/2020.
REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2014
1 Nesse sentido, e para agregar na leitura, nas palavras do ilustre professor MIGUEL REALE: “a lei é algo que representa uma realidade cultural, - ou, para evitarmos a palavra cultura, que ainda não era empregada nesse sentido, - era uma realidade histórica que se situava, por conseguinte, na progressão do tempo. Uma lei nasce obedecendo a certos ditames, a determinadas aspirações da sociedade, interpretadas pelos que a elaboram, mas o seu significado não é imutável.” REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002 (p. 282).
2 Há, inclusive, o Projeto de Lei nº 1.179/2020, já aprovado pelo Senado Federal, dispondo sobre a impossibilidade de concessão de liminar em Ações de Despejo, disponível em:<https://legis.senado.leg.br/sdleggetter/documento?dm=8081779&ts=1590407633537&disposition=inline>. Acessado em 03/06/2020.
3 “Mais de 1,2 milhão de trabalhadores ficam desempregados no 1º trimestre”. Disponível em:<https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2020/04/desemprego-vai-a-122-com-avanco-do-novocoronavirus.shtml>. Acessado em 03/06/2020.
4 “CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. - O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ – REsp 254520/PR – Quarta Turma – Relator Ministro BARROS MONTEIRO – Data do Julgamento: 17/10/2000).
5 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 13ª ed. São Paulo: Atlas, 2014 (p. 297).
6 É o teor do Enunciado nº 508, publicado na V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, segundo o qual: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
